روند اجارهبها فراتر از حد مجاز رفت/ کاهش فایلهای اجاره؛ آیا هشدار در مورد فروپاشی بازار و افزایش مشکلات مستاجران به گوش میرسد
داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه املاک تهران، علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس و فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، درباره دلایل عدم اجرای سقف قانونی در افزایش اجارهبها، وضعیت بازار اجاره و راهحلهای سازماندهی این بازار به بحث و تبادل نظر پرداختهاند.
چهره تلخ بازار اجاره و ناتوانی مستأجران
داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه املاک تهران، در توضیح همزمانی فصل جابهجایی مستأجران با دغدغههای اقتصادی شدید، اظهار داشت: دولت با حمایت مقامات عالی کشور، سقف افزایش اجارهبها را ۲۵ درصد در سطح ملی و ۲۷ درصد در تهران تعیین کرده است، اما واقعیت آن است که بسیاری از مستأجران در سالهای اخیر نه تنها درآمدشان متناسب با نرخ تورم افزایش نیافته، بلکه در مواردی حتی قادر به پرداخت افزایشهای قانونی نیز نیستند.
او اشاره کرد: در بازار اجاره، توافقها یکسان نیست و هر ملک دارای ویژگیهای خاص خود است. حتی دو واحد در یک ساختمان به دلیل تفاوت در شرایط، امکانات و نیازهای مالک ممکن است قیمتهای متفاوتی داشته باشند. به همین علت، تعیین یک سقف واحد برای تمامی قراردادهای اجاره با واقعیات بازار فاصله دارد.
نایبرئیس اتحادیه املاک تهران تأکید کرد: برخلاف آنچه عموماً تصور میشود، اکثر مالکان کشور، سرمایهگذاران بزرگ نیستند و بسیاری از آنها فقط یک یا دو واحد مسکونی دارند که از طریق ارث، پسانداز یا سالها تلاش به دست آوردهاند.
بر اساس اظهارات وی، اگر فشارها به گونهای باشد که درآمد اجاره قادر به پوشش هزینههای نگهداری ملک نباشد، برخی از مالکان به تدریج از بازار اجاره خارج خواهند شد.
نگرانی از کاهش عرضه در بازار اجاره
بیگینژاد با بیان اینکه آمار دقیقی از تعداد مالکان و وضعیت بازار اجاره وجود ندارد، خاطرنشان کرد: مشکلات در سامانههای ثبت قرارداد باعث شده است تصویر واضحی از وضعیت بازار حاصل نشود.
او ادامه داد: نگرانی اصلی این است که با افزایش فشارها بر مالکان، تعداد واحدهای اجارهای کاهش یابد. به گفته او، تعداد فایلهای اجارهای که به مشاوران املاک تحویل داده میشود نسبت به سالهای گذشته به شکل قابل توجهی کاهش یافته و ادامه این روند میتواند به فروپاشی بازار و تشدید مشکلات مستأجران بیانجامد.
او همچنین درباره تمایل مردم به تمدید قراردادها از طریق مشاوران املاک بیان کرد: بسیاری از مالکان و مستأجران ترجیح میدهند با وجود دسترسی به سامانههای آنلاین، از تجربیات و خدمات مشاوران بهرهگیری کنند تا اختلافات احتمالی مدیریت شود و آرامش بیشتری در طول دوره سکونت وجود داشته باشد.
اصل بازار اجاره بر پایه توافق استوار است
همشهری نوشت: بیگینژاد تأکید کرد که بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره براساس توافقهای دوجانبه شکل میگیرد و در سالهای گذشته، مالکان با درک شرایط مستأجران، افزایش اجاره را در حداقل ممکن اعمال میکردند، اما قوانین موجود انعطاف لازم برای توافقهای خاص میان طرفین را فراهم نمیکند.
او اضافه کرد: باید به توافقات میان مالک و مستأجر به عنوان بخشی از واقعیت بازار احترام گذاشت، زیرا بسیاری از روابط استیجاری بر پایه اعتماد و همکاری چندساله شکل گرفته است.
روند طولانی پیگیری قانون
در ادامه این برنامه، علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس، با تأکید بر ضعف اجرای قانون سقف اجارهبها گفت: اگر توافقهای خارج از چارچوب قانون به وجود بیاید، عملاً سامانههای املاک و اسکان و خودنویس نیز قادر به تحقق اهداف خود نخواهند بود.
او افزود: به اعتقاد او، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها عملاً به طور کامل اجرا نشده و بسیاری از مستأجران به دلیل طولانی بودن فرآیند پیگیری یا نتیجه نگرفتن از شکایتها، ترجیح میدهند وارد فرآیند اعتراض نشوند.
این عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد: نیاز فعلی، همکاری بیشتر اتحادیهها، وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت و قوه قضائیه برای اجرای قانونی است که داریم. همچنین از مالکان و مستأجران خواست تا در شرایط حاضر، نسبت به یکدیگر رعایت حال کنند.
ریشه بحران بازار اجاره کجاست؟
نوین با بیان اینکه مشکل بنیادی بازار مسکن به کاهش قدرت خرید خانوارها برمیگردد، گفت: تعیین سقف ۲۵ درصدی به قصد جلوگیری از افزایشهای غیرمنطقی اجارهبها انجام شده است، اما از طرف دیگر، مالکان نیز به تورم و افزایش هزینههای زندگی اشاره میکنند.
این نماینده مجلس افزود: افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها در اوضاع موجود معقول است، اما نمیتوان هر افزایش هزینهای در اقتصاد را بهطور مستقیم به بازار اجاره تسری داد. در حقیقت، بسیاری از قراردادها از طریق مذاکره و توافق به ارقامی بالاتر از سقف قانونی میرسند.
نوین همچنین در انتقاد از عملکرد حوزه تولید مسکن گفت: تا زمانی که عرضه مسکن افزایش نیابد، نمیتوان انتظار داشت بازار اجاره به تعادل برسد. مستأجران هنگامی میتوانند انتخابهای بیشتری داشته باشند که عرضه واحدهای مسکونی متناسب با نیاز بازار افزایش یابد.
ضرورت نظارت بیشتر بر بازار
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها به هزینه مسکن اختصاص مییابد، گفت: صدا و سیما و دستگاههای فرهنگی باید در زمینه افزایش آگاهی و فرهنگسازی نقش فعالتری ایفا کنند.
نوین همچنین بر لزوم نظارت مستمر بر عملکرد فعالان بازار مسکن تأکید کرد و افزود: نباید با اظهارات غیرکارشناسی یا اعلام قیمتهای نامشخص، انتظارات تورمی در بازار مسکن به وجود آید.
انتقاد از نحوه برخورد با متخلفان
بیگینژاد به فعالیت برخی افراد بدون پروانه کسب در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: اتحادیه مشاوران املاک نیز از فعالیت این افراد آسیب میبیند و هیچ تمایلی به ادامه حضور آنان در بازار ندارد.
وی ادامه داد: اما در بسیاری از موارد، نهادهای نظارتی به جای تمرکز بر فعالان غیرمجاز، دفاتر پروانهدار را تحت بازرسی و پیگیری قرار میدهند.
به گفته او، بخش عمدهای از مراجعات دستگاههای نظارتی به دفاتر رسمی انجام میشود، در حالی که بخشی از تخلفات در خارج از شبکه رسمی بازار شکل میگیرند.
گره سامانهها و مشکل ثبت قراردادها
نایبرئیس اتحادیه املاک تهران به انتقاد از طراحی سامانههای جدید ثبت قرارداد پرداخت و گفت: در گذشته، مشاوران املاک به موجب قانون ساماندهی موظف به ثبت وقایع ملکی بودند، اما در سامانههای جدید، ثبت نهایی قرارداد به تأیید مالک و مستأجر وابسته است.
او افزود: اگر هر یک از طرفین کد تأیید ارسال شده به تلفن همراه خود را در اختیار مشاور املاک قرار ندهند، ثبت قرارداد امکانپذیر نیست و در نهایت مسئولیت عدم ثبت به عهده مشاور املاک خواهد بود.
بیگینژاد همچنین تصریح کرد: برخی مالکان به تصور فرار از مالیات، از انجام فرآیند ثبت خودداری میکنند و این امر باعث میشود که بخشی از معاملات در سامانهها به ثبت نرسد. نتیجه این وضعیت کاهش دقت آمارهای بازار مسکن و ایجاد مشکلات حقوقی برای مشاوران املاک است.
ضرورت برخورد صنفی با متخلفان
نوین در پاسخ به این انتقادات اظهار داشت: اتحادیههای صنفی ظرفیتهای لازم برای برخورد با متخلفان را دارند و میتوانند نقش چشمگیری در نظارت بر بازار ایفا کنند.
او اضافه کرد: سازمان تعزیرات وظایف وسیعی دارد و نمیتوان انتظار داشت تمامی تخلفات بازار مسکن را تحت پوشش قرار دهد. به همین دلیل، اتحادیهها باید بازرسیهای خود را تشدید کرده و نسبت به فعالان متخلف برخورد جدیتری داشته باشند.
عضو کمیسیون عمران مجلس همچنین تأکید کرد: اگر در قوانین موجود نواقصی وجود داشته باشد، مجلس آمادگی دارد که آنها را بررسی و اصلاح کند.
نسخه واحد برای همه مناطق جواب نمیدهد
نوین به تفاوتهای اقتصادی میان مناطق مختلف شهری اشاره کرد و گفت: نمیتوان برای تمامی مناطق و تمامی مالکان، یک نسخه واحد تجویز کرد.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی پیشنهاد کرد: در سیاستگذاریهای حوزه اجاره، مناطق برخوردار و کمبرخوردار به تفکیک مورد توجه قرار گیرند تا نظارتها و محدودیتها بر اساس شرایط هر منطقه اعمال شود.
او افزود: فشار اصلی افزایش اجارهبها بر اقشار کمدرآمد وارد میشود و بنابراین سیاستهای حمایتی باید بیشتر بر روی این گروهها تمرکز یابند.
مشاور املاک؛ مجری قانون بدون ابزار کافی
بیگینژاد با اشاره به اینکه مشاوران املاک بر اساس قانون مسؤول ثبت قراردادها هستند، اظهار داشت: زمانی که قانون وظیفهای را بر عهده یک صنف میگذارد، باید ابزار لازم برای اجرای آن را نیز تامین کند.
او افزود: امروز از مشاوران املاک انتظار میرود هم میان مالک و مستأجر توافق برقرار کنند و هم فرآیند ثبت قرارداد را انجام دهند، اما در عمل اختیارات و امکانات کافی برای انجام این وظایف در اختیار آنها قرار ندارد.
به گفته او، مشاورین املاک فقط زمانی دستمزد میگیرند که بتوانند توافقی میان طرفین ایجاد کنند و قرارداد به نتیجه برسد؛ بنابراین، طبیعی است که تمام تلاش خود را در جهت نزدیک کردن نظرات مالک و مستأجر انجام دهند.
توقف انتشار آمارهای بازار مسکن
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با تأکید بر کاهش شفافیت آمار در بازار مسکن گفت: در سالهای گذشته، اطلاعات ثبت شده در سامانهها امکان تحلیل وضعیت خرید و فروش، متراژ معاملات و روندهای بازار را فراهم میکرد، اما اکنون انتشار این آمارها متوقف شده است.
بیگینژاد افزود: کمبود دادههای رسمی و بهروز، تصمیمگیری در بازار مسکن را دشوار کرده و تصویر دقیقی از وضعیت معاملات به فعالان این حوزه ارائه نمیدهد.
وی همچنین تأکید کرد: کاهش شدید توان خرید خانوارها منجر به افت قابل توجه معاملات خرید و فروش شده و این مسأله تأثیر منفی بر دیگر بخشهای بازار مسکن نیز گذاشته است.
افزایش قیمتها به نفع مشاوران املاک نیست
نایبرئیس اتحادیه املاک تهران به شدت از این تصور که مشاوران املاک از افزایش قیمتها منتفع میشوند، انتقاد کرد و گفت: زمانی که قدرت خرید مردم کاهش مییابد، تعداد معاملات نیز کاهش مییابد و این مسأله به طور مستقیم بر درآمد دفاتر املاک تأثیر منفی میگذارد.
او در ادامه اظهار داشت: بسیاری از همکارانش تأکید میکنند که اگر قیمتها با توان خرید مردم منطبق باشد، حجم معاملات افزایش مییابد و بازار رونق بیشتری مییابد.
نقش مشاوران در متقاعدسازی مالکان
بیگینژاد بیان کرد که در بسیاری از موارد، مالکان قبل از تعیین قیمت از مشاوران املاک نظرسنجی میکنند، اما در نهایت تصمیم نهایی به خود آنان وابسته است.
او افزود: اگر مشاور املاک قیمتی بالاتر یا پایینتر از واقعیت بازار پیشنهاد دهد، در نهایت ملک بدون مشتری میماند. بنابراین مشاوران ملزمند بر اساس واقعیتهای بازار نظرات خود را ارائه دهند.
بازار اجاره بدون افزایش عرضه سامان نمییابد
در بخش پایانی برنامه، فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه مردم آثار شرایط اقتصادی و وضعیت بازار مسکن را به طور مستقیم در زندگی خود احساس میکنند، گفت: مسأله اصلی فقط در بحث مشکلات بازار اجاره نیست، بلکه باید دید که کشورهای مختلف چه راهکارهایی برای حمایت از مستأجران و مالکان در نظر گرفتهاند.
او افزود: بازار اجاره ایران فاصله زیادی با شرایط مطلوب دارد و یکی از مهمترین ابزارهای ایجاد ثبات در این بازار، استفاده از قراردادهای بلندمدت است. در بسیاری از کشورها، قراردادهای اجاره پنجساله و حتی بیشتر منعقد میشود و مستأجر از امنیت بیشتری بهرهمند است.
ایلاتی ادامه داد: در برخی کشورها، مستأجر سالها در یک واحد ساکن است و نگرانی بابت تمدید سالانه قرارداد ندارد. به اعتقاد او، حرکت به سمت قراردادهای بلندمدت میتواند بخشی از مشکلات بازار اجاره را کاهش دهد.
مالکان فقط از اجاره منتفع نمیشوند
این کارشناس بازار مسکن به رشد قیمت داراییهای ملکی اشاره کرد و اظهار داشت: مالکان علاوه بر درآمد اجاره، از افزایش ارزش ملک نیز برخوردار میشوند.
ایلاتی افزود: زمانی که قیمت یک واحد مسکونی در یک سال رشد فوقالعادهای تجربه کند، قسمتی از بازده سرمایه مالک از این محل به دست میآید و فشار افزایش هزینهها نباید به تمامی بازار اجاره تحمیل شود، به ویژه در شرایطی که مستأجران از چنین مزیتی برخوردار نیستند.
شرط موفقیت سیاستهای کنترلی؛ تولید مسکن
ایلاتی تأکید کرد: کنترل قیمت اجاره بدون افزایش تولید مسکن نتیجه مطلوبی نخواهد داشت.
او گفت: وقتی مقدار سازندگی کاهش یابد و عرضه مسکن محدود شود، هر سیاست کنترلی با مقاومت بازار روبهرو خواهد شد. در چنین شرایطی، حتی با تعیین سقفهای قانونی، بخشی از بازار به آن احترام نخواهد گذاشت.
او اضافه کرد: بالا بردن عرضه مسکن میتواند هم بازار خرید و فروش را متعادل کند و هم تعدادی از واحدهای جدید را به بازار اجاره بیاورد. به گفته او، سیاستهای کنترلی تنها زمانی موفق خواهند بود که در کنار برنامه مداوم تولید مسکن اجرا شوند.
قانون برای تخلف از سقف اجاره ضمانت اجرا دارد
این کارشناس بازار مسکن به ضمانتهای قانونی پیشبینیشده برای رعایت سقف اجارهبها اشاره کرد و گفت: قانون در مورد قراردادهایی که بیش از سقف تعیینشده منعقد میشوند، به راهکار مشخصی پرداخته است.
ایلاتی افزوده است: اگر مالک بیش از سقف قانونی اجاره دریافت کند، مستأجر میتواند در چارچوب قانون نسبت به دریافت مبالغ اضافی اقدام کند و این امکان برای چند سال پس از انعقاد قرارداد وجود دارد.
قوانین بازار اجاره نیازمند بازنگری است
ایلاتی با تأکید بر لزوم اصلاح برخی قوانین حوزه اجاره بیان کرد: اگر سیاستگذار در پی ایجاد الگوهای جدید در بازار اجاره است، باید قوانین مربوطه را نیز اصلاح نماید.
این کارشناس مسکن افزود: قراردادهای بلندمدت، حمایت از سرمایهگذاری در بازار اجارهداری حرفهای و ایجاد مشوقهای اقتصادی برای مالکان، از جمله اقداماتی است که به افزایش ثبات بازار کمک خواهد کرد.
دستمزد تمدید قرارداد باید افزایش یابد
در ادامه برنامه، بیگینژاد به شیوه محاسبه دستمزد مشاوران املاک در تمدید قراردادها اشاره کرد و گفت: اگر سیاستگذار قصد حمایت از تمدید قراردادها را دارد، باید مشوقهایی برای مشاورانی که در حفظ رابطه میان مالک و مستأجر نقشآفرینی میکنند، در نظر بگیرد.
او ادامه داد: تمدید یک قرارداد تنها از طریق چاپ چند برگه و گرفتن کد رهگیری نیست، بلکه حاصل ساعتها مذاکره، اقناع طرفین و جلوگیری از جابهجایی مستأجر است.
به گفته او، در بسیاری از مواقع، مشاور املاک باید مالک را برای تعدیل خواستههایش متقاعد کند و همزمان شرایط مستأجر را نیز مدیریت کند تا قرارداد به نتیجه برسد.
درآمد دفاتر املاک با تصور عمومی فاصله دارد
نایبرئیس اتحادیه املاک تهران به وضعیت اقتصادی دفاتر املاک اشاره کرد و گفت: بسیاری از مردم تصور میکنند درآمد مشاوران املاک بسیار بالا است، در حالی که بخش قابل توجهی از دفاتر با حداقل تعداد قرارداد فعالیت میکنند.
بیگینژاد افزود: هزینههای تبلیغات، اجاره دفاتر، نیروی انسانی و سایر هزینههای جاری موجب شده که بسیاری از دفاتر تنها با حداقل سود به فعالیت خود ادامه دهند و بعضی حتی در ادامه کار با مشکلات بزرگی مواجه هستند.
او تأکید کرد: بخش بزرگتری از آگهیهای ثبتشده نیز هرگز به قرارداد منتهی نمیشود و هزینه بازاریابی و معرفی ملک بر دوش مشاوران باقی میماند.
ارزش خدمات مشاوران املاک دیده نمیشود
بیگینژاد در انتهای صحبتهای خود به تفاوتهای میان انرژی و زمانی که برای فروش یا اجاره هر ملک صرف میشود، اشاره کرد و بیان داشت که نمیتوان همه معاملات را با یک معیار ارزیابی کرد.
او افزود: فروش یا اجاره یک واحد مسکونی، مغازه تجاری یا ملکی خاص، هرکدام فرآیند مختص به خود را دارد و گاهی مشاوران برای رسیدن به نتیجه یک معامله، ماهها تلاش میکنند.
بیگینژاد ادامه داد: بسیاری از سازندگان و فعالان حرفهای بازار مسکن به ارزش خدمات مشاوران املاک واقف هستند و به همین دلیل سعی میکنند در همکاریهای خود، شرایط بهتری برای جبران این خدمات تعیین کنند.
در پایان این بخش، بیگینژاد تأکید کرد که نقش مشاوران املاک محدود به تنظیم قرارداد نیست، بلکه ایجاد توافق میان طرفین، کاهش اختلافات و تسهیل معاملات از وظایف کلیدی این صنف به شمار میرود.
۲۲۳۲۲۵
