قیمت دلاری هر مترمربع مسکن مشخص شد/ آیا روند افزایش قیمت مسکن ادامه خواهد داشت یا بازار در حال ورود به مرحله تصحیح است

طبق گزارش‌های ارائه‌شده توسط خبرگزاری خبرآنلاین، در شرایط فعلی، مسیر آینده قیمت مسکن به شدت به رفتار ارز، توان خرید خانوارها و ظرفیت سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان‌سازی وابسته است.

بازار مسکن تهران اکنون در دوران پساجنگ قرار دارد و با تحلیل قیمت‌ها به‌طور عمده بر مبنای ارز، تصویر متفاوتی از وضعیت این بازار شکل می‌گیرد. مطابق با محاسبات انجام‌شده، قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به حدود ۱۳۰۰ دلار افزایش یافته است؛ رقمی که با دلار ۲۲۰ هزار تومانی، تقریباً معادل ۲۸۶ میلیون تومان برای هر مترمربع خواهد بود.

برنا گزارش می‌دهد: این محاسبه نشان می‌دهد که بازار مسکن تنها تحت تأثیر ناملایمات داخلی اقتصاد نیست، بلکه تغییرات نرخ ارز نیز بر آن تأثیرگذار خواهد بود. به‌طور معمول، افزایش قیمت دلار از طریق افزایش هزینه زمین، مصالح ساختمانی، تجهیزات و انتظارات تورمی به قیمت مسکن سرایت می‌کند و در مقابل، ثبات یا کاهش نرخ ارز ممکن است موجب محدودیت در افزایش بیشتر قیمت‌های اسمی در این بازار شود.

نقش تعیین‌کننده دلار در بازار ملک

یکی از بارزترین نکات در مورد تعیین قیمت مسکن در تهران، فاصله بین قدرت خرید خانوارها و هزینه‌های واقعی واحدهای مسکونی است. حتی اگر قیمت دلاری ملک در سطح ۱۳۰۰ دلار باقی بماند، هرگونه افزایش نرخ ارز می‌تواند قیمت ریالی مسکن را بالا ببرد؛ در حالی که درآمد خانوارها احتمالاً با همان سرعت افزایش نخواهد یافت.

به عبارتی، اگر دلار به محدوده ۲۲۰ هزار تومان برسد و قیمت دلاری مسکن در سطح ۱۳۰۰ دلار تثبیت شود، قیمت ریالی هر مترمربع به حدود ۲۸۶ میلیون تومان نزدیک خواهد شد. اما اگر دلار از این سطح کاهش یابد، برای حفظ همین قیمت ریالی، بازار به افزایش قیمت دلاری نیاز خواهد داشت؛ رویدادی که به‌خاطر کمبود تقاضا، چندان ساده نخواهد بود.

تعارض قیمت؛ رشد یا رکود؟

بازار مسکن در چنین وضعیتی با دو سناریوی کلی مواجه است. در سناریوی اول، نرخ ارز در سطوح بالا باقی می‌ماند یا افزایش می‌یابد. در این حالت، هزینه‌های ساخت و ارزش دارایی‌های ملکی ممکن است افزایش یابد و این امر زمینه‌ساز رشد قیمت مسکن می‌شود.

سناریوی دیگر، ثبات یا کاهش نرخ دلار است. در این صورت، در صورتی که قدرت خرید خانوارها همچنان پایین باشد و قیمت مسکن نیز نسبت به درآمدها تعدیل نشود، احتمال تشدید رکود در معاملات بیشتر خواهد شد؛ بدین ترتیب، رشد قیمت‌های اسمی مسکن به‌معنای رونق بازار نخواهد بود. این امکان وجود دارد که قیمت هر مترمربع افزایش یابد، اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ وضعیتی که در نهایت شکاف میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و ظرفیت خرید متقاضیان را عمیق‌تر می‌کند.

پیام قیمت ۱۳۰۰ دلاری برای سرمایه‌گذاران

رسیدن قیمت مسکن تهران به سطح ۱۳۰۰ دلار، از منظر سرمایه‌گذاری نیز حائز اهمیت است. در شرایطی که تورم حاکم است، برخی از سرمایه‌گذاران ملک را به‌عنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارایی می‌نگرند؛ اما، ارزیابی بازدهی مسکن تنها وابسته به رشد قیمت نیست و میزان نقدشوندگی و تعداد معاملات نیز نقش مهمی دارند.

اگر دلار بیشتر افزایش یابد، امکان افزایش ارزش ریالی ملک وجود دارد، اما همزمان هزینه‌های ساخت نیز افزایش خواهد یافت. از طرف دیگر، اگر دلار ثابت بماند و درآمد خانوارها به طور قابل توجهی رشد نکند، بازار ممکن است بیشتر از طریق رکود معاملاتی تحت تأثیر قرار گیرد تا کاهش بارز قیمت‌های اسمی.

بنابراین، رقم ۱۳۰۰ دلار را نمی‌توان به‌تنهایی به‌عنوان نشانه‌ای قطعی از ارزندگی یا بالابودن قیمت مسکن تهران تفسیر کرد. این عدد باید در کنار درآمد خانوار، نرخ اجاره، هزینه‌های ساخت، قیمت زمین، نرخ بهره و حجم معاملات مورد بررسی قرار گیرد.

چشم‌انداز آینده بازار مسکن

اکنون بازار مسکن تهران به نقطه‌ای رسیده که نرخ ارز و قدرت خرید خانوارها دو عامل اصلی تعیین‌کننده آینده آن هستند. اگر دلار در سطوح بالاتر پایدار بماند، فشار هزینه‌ای و تورمی می‌تواند قیمت‌های اسمی ملک را بالا ببرد؛ اما در صورتی که دلار کاهش یابد و توان خرید خانوارها بهبود نیابد، احتمال ادامه رکود معاملات بیشتر خواهد شد.

به همین دلیل، آینده بازار نمی‌تواند فقط بر پایه پیش‌بینی قیمت هر متر مربع تعیین شود. عامل مهم‌تر، میزان توان خرید خانوار و نسبت قیمت مسکن به درآمد آنهاست؛ معیاری که نشان دهنده این است که حتی با تغییر نکردن قیمت دلاری، بازار تا چه حد می‌تواند تقاضای مصرفی را جذب کند.

در کل، مسکن تهران در سطح ۱۳۰۰ دلار در هر متر مربع، در شرایطی است که با دوراهی مواجه است: افزایش قیمت در صورت تداوم فشار ارزی یا تشدید رکود به علت کاهش دلار و تداوم ضعف توان خرید.

۲۲۳۲۲۵