بازار مسکن در چنگال نوسانات ارزی؛ دستیابی به رویاي خانهدار شدن دشوارتر گردید
بازار املاک و مستغلات در ایران در سالهای اخیر یکی از عمیقترین دورههای رکود خود را پشت سر گذاشته است. این رکود نه تنها در کاهش محسوس حجم معاملات قابل مشاهده است، بلکه طبق گفته کارشناسان، ساختار تقاضای این بازار نیز به طرز قابل توجهی دستخوش تغییر واقع شده است. در حالی که بازار مسکن همواره بهعنوان یکی از بازارهای محرک اقتصادی و پایگاهی امن برای سرمایهگذاری شناخته میشد، اما تحولات اخیر نشان میدهد که این بازار از الگوهای دیرینه خود فاصله گرفته و وارد فاز تازهای از عدم تعادل شده است.
مهر در گزارشی به نقل از کارشناسان اقتصادی نوشت که در دهههای اخیر همبستگی مشخصی میان متغیرهای کلان اقتصادی مانند نرخ ارز، قیمت طلا و بهای مسکن وجود داشته است. به بیان دیگر، هنگامی که نرخ ارز و طلا افزایش مییافت، بازار مسکن نیز با یک وقفه زمانی نسبتاً کوتاه، افزایش قیمت را تجربه میکرد و از تورم متوقع پیروی میکرد. با وجود این، در سالهای اخیر، این قاعده سنتی با تغییرات جدیدی مواجه شده و بازار مسکن بهرغم افزایش چشمگیر نرخ ارز و طلا، واکنش مناسبی نداشته است.
تحلیلگران بر این باورند که یکی از دلایل اصلی این شکاف، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و کاهش توان تقاضای مصرفی آنهاست. رشد مداوم قیمتها همراه با رکود درآمدها، برای بخش قابل توجهی از خریداران واقعی مسکن، به ویژه خانوادههای نخستخریدار، باعث حذف آنها از این بازار شده است. این وضعیت سبب گردیده تا افزایش قیمت مسکن، برخلاف گذشته، نتواند بهسرعت و با شدت بالایی تحقق یابد و بازار در شرایط رکود فرسایشی باقی بماند.
در عین حال، در نیمه دوم سال جاری، بازار مسکن با چالش جدیدی روبهرو شد. نوسانات شدید در نرخ ارز و طلا، موجب ایجاد فضای عدم اطمینان گستردهای در سایر بازارهای دارایی گردید؛ موضوعی که به اعتقاد فعالان اقتصادی، بخشی از سرمایهها را به سوی بازار مسکن منتقل کرده است. در شرایطی که سرمایهگذاران نسبت به امنیت بازارهای ارز و طلا دچار تردید بودند، مسکن دوباره بهعنوان یک گزینه نسبی امن برای سرمایهگذاری شناخته شد، هرچند ورود این سرمایه بیشتر جنبه غیرمصرفی داشت.
اثر روانی ارز بر مسکن؛ التهاب بیحرکت
نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص اظهار میکند: «خریداران نخستین عملاً از بازار مسکن خارج شدهاند.»
از سوی دیگر، کارشناسان بازار مسکن تأکید دارند که نوسانات ارز بیشتر از آنکه تأثیر واقعی و بنیادی بر قیمت مسکن داشته باشد، اثرات روانی بر این بازار گذاشته است. انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز، ذهنیت فعالان بازار را تحت تأثیر قرار داده و باعث شده تا برخی مالکان با تصور از افزایش قیمتها در آینده، از ارائه واحدهای خود ممانعت کنند. این رفتار، به همراه ورود سرمایههای غیرمصرفی، به کاهش عرضه فایلها و تشدید فشار قیمتی در برخی مناطق انجامیده است.
افزایش هزینه مصالح، احتیاط در تولید؛ چرا سازندگان عقبنشینی کردهاند؟
با این حال، تأثیر مستقیم نوسانات ارزی در زمینه ساختوساز به مراتب عمیقتر ارزیابی میشود. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان در مصاحبهای با خبرنگار مهر درباره وضعیت کنونی بازار مسکن میگوید: آنچه به وضوح قابل مشاهده است، شرایط بازار مسکن در طی شش تا هفت سال گذشته مناسب نبوده و بخش زیادی از سرمایههای در گردش مردم به سمت بازارهایی همچون طلا، بورس و دلار هدایت شده است. مردم برای حفظ داراییهای خود، به سرمایهگذاری در دلار، سکه و طلا اقدام میکردند.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان درباره وضعیت مصالح و تأثیر آن بر ساختوساز خاطرنشان کرد: قیمت مصالح ساختمانی در سالهای اخیر افزایش یافته و نوسانات دلار تأثیر غیرقابل انکاری بر بازار تولید سیمان، فولاد و سایر مواد وابسته گذاشته است. این روند بر تمامی بخشهای ساختوساز و تولید کشور مؤثر بوده است.
وی همچنین به هزینههای ساخت مسکن اشاره کرده و توضیح داد: هزینه متوسط ساخت هر مترمربع مسکن در حال حاضر حدود ۳۵ میلیون تومان میباشد.
به گفته پورحاجت، افزایش مداوم هزینههای ساخت، بهطور مستقیم بر قیمت تمامشده مسکن تأثیر میگذارد و حتی در صورتی که قیمت زمین بهطور نسبی کنترل گردد، رشد قیمت مصالح ساخت میتواند مانع از کاهش قیمت نهایی واحدهای مسکونی شود. این شرایط نه تنها سازندگان را به احتیاط وا میدارد، بلکه امید به رونق تولید مسکن را نیز کمرنگ میکند.
مستأجران زیر بار فشار تورم مسکن؛ چرا سیاستها کارساز نیستند؟
در این میان، مستأجران بیشترین آسیب را از وضعیت کنونی بازار مسکن متحمل گشتهاند. افزایش اجاره بها به همراه کاهش توان خرید، موجب دلسردی بسیاری از خانوارها نسبت به آینده بازار مسکن شده است. کارشناسان بر این باورند که حتی اقداماتی نظیر اعطای تسهیلات بانکی یا ارائه زمین رایگان از سوی دولت نیز در شرایط تورم مصالح و ناپایداری اقتصادی، نتوانسته مشکل خانهدار شدن اقشار متوسط و کمدرآمد را حل کند.
برخی از تحلیلگران معتقدند که بدون ایجاد ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، به ویژه نرخ ارز، نمیتوان امیدی به رسیدن بازار مسکن به تعادل پایدار داشت. به عقیده آنها، کنترل انتظارات تورمی، افزایش هدفمند عرضه مسکن و حمایت مؤثر از تقاضای واقعی، سه محور اصلی برای خروج این بازار از رکود کنونی میباشد.
تورم مسکن در وضعیت تثبیت نسبی، اما فشار هزینهای همچنان ادامه دارد
همچنین طبق آخرین گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه بخش مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها به ۳۶.۵ درصد رسیده است. این دادهها نشان میدهد که بازار مسکن همچنان تحت فشار قیمتها قرار دارد، اما روند افزایش قیمتها نسبت به ماههای اخیر بهطور نسبی پایدار بوده است. نرخ تورم ماهانه ۲.۶ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۵.۴ درصد است، که نشاندهنده فاصله اندک میان این دو شاخص، تثبیت نسبی تورم را تأیید میکند. به بیانی دیگر، نرخ رشد قیمتها در این بخش نه بهصورت جهشی و نه با کاهش محسوسی همراه است.
نکته حائز اهمیت در این آمار، تورم خدمات نگهداری و تعمیر مسکن است که به ۴۷.۹ درصد رسیده است، که نشاندهنده فشار هزینهای بیشتری است که از طریق خدمات و تعمیرات بر خانوادهها تحمیل میشود.
در مجموع، آنچه در حال حاضر در بازار املاک و مستغلات دیده میشود، ترکیبی از رکود در معاملات، حذف تقاضای مصرفی و ورود محدود سرمایههای سرگردان به این بازار است؛ حالتی که اگرچه ممکن است در کوتاهمدت به افزایش نسبی قیمتها منجر شود، اما در بلندمدت میتواند به تشدید شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی و بحران دسترسی به مسکن بیانجامد.
۲۱۷
