لوکس‌نشینی در شمال تهران در شرایط جنگی/ املاکی با قیمت متری 2.5 میلیارد تومان

به تازگی روزنامه فرهیختگان گزارش داده است که ورود قیمت دلار به برخی از آگهی‌های فروش و اجاره املاک لوکس، نشانی دیگر از دگرگونی در نظام قیمت‌گذاری در بخش خاصی از بازار مسکن به شمار می‌رود؛ بازاری که فاصله میان قیمت‌های مسکن و توان اقتصادی خانوارها، هرگز به این اندازه مشهود نبوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی در آگهی‌های فروش تهران بین 230 تا 250 میلیون تومان تخمین زده می‌شود و قیمت‌های واقعی معاملات معمولاً پایین‌تر از این ارقام خواهند بود. محوریت این گزارش، پروژه‌های لوکسی است که به‌طرز عجیبی با قیمت‌های غیرقابل‌باوری نمایه‌گذاری می‌شوند.

فایل‌های میلیاردی در شمال تهران
قیمت‌های مسکن در مناطق شمال تهران و به‌خصوص در مناطقی مانند اقدسیه و الهیه به مرحله‌ای رسیده است که صحبت از چندین میلیارد تومان صرفاً یک آغاز است؛ در این مناطق، ارزش برخی املاک به صدها میلیارد و حتی چند هزار میلیارد تومان می‌رسد. تحلیل ۱۶ فایل ملکی در این دو منطقه نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع برای بخش عمده‌ای از آن‌ها از یک میلیارد تومان فراتر رفته و در برخی از گران‌ترین موارد به ۲.۵ میلیارد تومان برای هر مترمربع می‌رسد.
به‌عنوان مثال، یک زمین ۱۲۵۰ متری در اقدسیه با قیمت متری ۷۱۰ میلیون تومان در فهرست فروش قرار گرفته است؛ لذا در مجموع، قیمت کل این ملک بالغ بر ۸۸۸ میلیارد تومان می‌شود. به‌علاوه، با افزایش قیمت هر مترمربع، ارقام به‌سرعت دگرگون می‌شوند. ملکی با مساحت ۵۰۰ متر به قیمت متری ۱.۵ میلیارد تومان، به حدود ۷۵۰ میلیارد تومان خواهد رسید. همچنین ملکی ۶۰۰ متری با نرخ متری ۱.۸ میلیارد تومان، به ارزش تقریبی یک هزار و ۸۰ میلیارد تومان می‌رسد. در بین فایل‌های این منطقه، ملکی ۸۵۰ متری با کاربری مسکونی و کلنگی به قیمت متری ۲.۲ میلیارد تومان به فروش گذاشته شده است که به ارزش حدود یک هزار و ۸۷۰ میلیارد تومان خواهد رسید.

در الهیه، ارقام حتی فراتر از این نیز می‌روند. ملکی کلنگی به مساحت ۲ هزار متر با قیمت متری ۲.۵ میلیارد تومان در آگهی‌ها به چشم می‌خورد؛ یعنی مالک این ملک معادل ۵ هزار میلیارد تومان درخواست کرده است. در همین راستا، برجی با مساحت ۵۱۰ متر نیز به همین نرخ، یعنی متری ۲.۵ میلیارد تومان به فروش گذاشته شده که مجموع قیمت آن به حدود یک هزار و ۲۷۵ میلیارد تومان می‌رسد. ملکی کلنگی به مساحت ۶۰۰ متر هم با قیمت متری ۱.۸ میلیارد تومان به ارزشی حدود یک هزار و ۸۰ میلیارد تومان دست می‌یابد. البته در میان این فهرست‌ها قیمت‌های پایین‌تری هم مشاهده می‌شود؛ به‌عنوان مثال، ملکی کلنگی یک هزار متری در الهیه با قیمت متری ۸۵۰ میلیون تومان و یک باغ‌ویلا به مساحت ۸۰۰ متر با ارزش یک میلیارد تومان لیست شده‌اند. با این حال، حتی این موارد نیز به ترتیب معادل ۸۵۰ و ۸۰۰ میلیارد تومان خواهند بود.

در مجموع، از ۱۶ فایل مورد بررسی، ۱۱ مورد با قیمت بالای یک میلیارد تومان برای هر مترمربع عرضه شده‌اند. این نشان می‌دهد که در این بخش از بازار، حتی متراژهای متوسط نیز می‌توانند به سرعت به محدوده قیمت‌های هزار میلیاردی نزدیک شوند. همچنین لازم به ذکر است که این ارقام بیان‌گر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان بوده و لزوماً دال بر انجام معامله با همین نرخ‌ها نیستند؛ با این حال، این ارقام مولفه‌ای از سطح قیمت‌گذاری در بازار املاک لوکس شمال تهران به حساب می‌آید؛ بازاری که در آن برای برخی املاک دیگر از واژه «میلیارد» نمی‌توان استفاده کرد و باید از هزاران میلیارد تومان سخن به میان آورد.

تهران؛ گران‌تر از مونیخ و پاریس!
بازار ملک تهران در مقایسه با بسیاری از کلان‌شهرهای معتبر جهان، دیگر فقط به‌عنوان یک بازار گران در سطح منطقه شناخته نمی‌شود و در برخی ارزیابی‌های جهانی، قیمت هر مترمربع یک واحد لوکس در منطقه یک پایتخت تهران به سطوح شهرهای دارای قیمت بالای جهان نزدیک شده است. بنا بر داده‌های موجود، قیمت هر مترمربع برج لوکس در شمال تهران به ۱۳ هزار و ۳۶۹ دلار تعیین شده و تهران در رده‌بندی 30 شهر اروپایی، آمریکایی و آسیایی در جایگاه نخست قرار گرفته است. در رتبه دوم، مونیخ آلمان با قیمت ۱۳ هزار و ۲۱۷ دلار برای هر مترمربع قرار دارد و سیدنی استرالیا با ۱۳ هزار و ۶۷ دلار بعد از آن قرار می‌گیرد. از این‌رو، اختلاف بین قیمت هر مترمربع مسکن لوکس در تهران و مونیخ تنها حدود ۱۵۲ دلار و با سیدنی حدود ۳۰۲ دلار است؛ بدین ترتیب، قیمت مسکن در مرکز تهران در این مقایسه تقریباً در همان سطح‌ای است که دو شهر معتبر به‌عنوان بازارهای گران مسکن جهانی مطرح می‌شوند.

پس از این سه شهر، شنژن چین با ۱۲ هزار و ۹۴۷ دلار، تایپه با ۱۲ هزار و ۹۲۲ دلار و لوکزامبورگ با ۱۲ هزار و ۷۹۳ دلار مستقر هستند. همچنین پکن با قیمت ۱۲ هزار و ۹۳ دلار در رده هشتم به چشم می‌خورد. در ادامه، اسلو، کپنهاگ، کانبرا و استکهلم قرار دارند که قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز آن‌ها حدود ۱۱ هزار و ۷۰۰ تا ۱۱ هزار و ۸۵۶ دلار است. در بخش دیگری از این جدول، قیمت هر مترمربع در میلان ۱۱ هزار و ۳۶ دلار و در آمستردام ۱۰ هزار و ۶۹۸ دلار ثبت شده است. حتی سانفرانسیسکو، یکی از معروف‌ترین شهرهای گران آمریکا از نظر مسکن، با قیمت ۱۰ هزار و ۳۳۳ دلار در هر مترمربع، در مقایسه با تهران قرار می‌گیرد. هامبورگ و مسکو نیز به ترتیب با قیمت‌های ۱۰ هزار و ۱۰۵ و ۹ هزار و ۸۵۶ دلار، در مقامات بعدی ایستاده‌اند. این اختلاف در مقایسه با تورنتو بیشتر از آنچه انتظار می‌رفت، خواهد بود؛ زیرا قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز این شهر کانادایی ۸ هزار و ۲۴۷ دلار گزارش شده که حدود ۵ هزار دلار کمتر از تهران است. با این وجود، بزرگترین فاصله در این جدول میان تهران و استانبول مشهود است؛ بدین ترتیب، قیمت اشاره شده برای استانبول هزار و ۳۵۸ دلار است؛ یعنی قیمت برج‌های لوکس تهران تقریباً ۱۰ برابر میانگین قیمت مسکن در استانبول تعیین شده است. همچنین قیمت املاک لوکس تهران ۵ برابر میانگین قیمت مسکن در مکه عربستان (حدود ۲۸۰۰ دلار) است. همچنین قیمت مسکن لوکس تهران ۹ برابر میانگین قیمت پاریس، ۱۰ برابر میانگین قیمت استانبول و نزدیک به ۱۷ تا ۱۸ برابر میانگین قیمت مسکن در شهرهایی مانند آنکارا، مدینه و بورسای ترکیه تخمین زده می‌شود.

 ۳۰ سال تا خرید مسکن در ایران 
یکی از معیارهایی که برای ارزیابی میزان دسترسی خانوارها به مسکن به کار گرفته می‌شود، نسبت قیمت مسکن به درآمد است. این شاخص نشان‌دهنده این نکته است که قیمت یک مسکن در مقایسه با درآمد خانوارها چه میزان بالاست؛ بنابراین هرچه این نسبت بیشتر شود، دامنۀ فاصله بین قدرت خرید خانواده‌ها و قیمت‌های مسکن نیز علی‌القاعده افزایش می‌یابد و دسترسی به مسکن نیز دشوارتر خواهد شد. بر اساس داده‌های این رتبه‌بندی، ایران با ثبت نسبت ۳۰ در رده یازدهم میان ۱۰۸ کشور قرار گرفته است. به عبارتی ساده‌تر، سطح قیمت مسکن در ایران نسبت به درآمد خانوارها، چند برابر بالاتر از بسیاری از کشورهاست. ایران در این فهرست بعد از نیجریه، سریلانکا، غنا، کوبا، کامرون، نپال، هنگ‌کنگ، کامبوج، فیلیپین و ویتنام قرار دارد. فاصله ایران با برخی کشورها در آسیا نیز به‌طرز قابل‌ملاحظه‌ای مشهود است؛ نسبت قیمت مسکن به درآمد در ویتنام ۳۳، در اندونزی ۲۷، سنگاپور ۲۵، کره‌جنوبی ۲۴، تایوان ۲۱ و پاکستان ۲۰ است. این نسبت در چین به ۱۷ و در هند نیز به ۱۱ می‌رسد. به این ترتیب، ایران نه‌تنها در فهرست کشورهای با نسبت بالا قرار دارد بلکه در مقایسه با بخش قابل‌توجهی از اقتصادهای آسیایی نیز وضع بدتری دارد.

مقایسه ایران با کشورهای منطقه نیز بینشی شفاف ارائه می‌کند. در آذربایجان و مصر نسبت قیمت مسکن به درآمد ۱۸، در ارمنستان ۱۵، در عراق ۱۰ و در ترکیه ۷ گزارش شده است. در کشورهای حاشیه خلیج‌فارس نیز این نسبت عموماً پایین‌تر از ایران است؛ به‌طوری که در امارات متحده عربی ۸، کویت ۶، بحرین ۵، عربستان سعودی ۵، قطر ۵ و عمان ۴ ثبت شده است. این ارقام نشان‌دهنده آن است که فاصله قیمت مسکن و درآمد در ایران، در مقایسه با بسیاری از کشورهای همسایه نیز قابل‌توجه است. در کشورهایی که به توسعه رسیده‌اند نیز نسبت‌های پایین‌تری به چشم می‌خورد. ایالات متحده با عدد ۳ در پایین‌ترین سطح این رتبه‌بندی قرار دارد. این نسبت در فرانسه، آلمان، ایتالیا، استرالیا، هلند و بریتانیا ۸، در کانادا ۷ و در ژاپن ۱۲ گزارش شده است. بدین معنا که هرچند قیمت مسکن در برخی شهرهای این کشورها بسیار بالاست، اما سطح درآمد هم در مقایسه با قیمت مسکن نیز بالاتر است و در نتیجه نسبت قیمت به درآمد در سطح مطلوب‌تری قرار دارد.
در بالاترین نقطه این جدول، نیجریه با نسبت ۱۱۶ در رده اول است؛ یعنی فاصله قیمت مسکن از درآمد در این کشور به مراتب بیشتر از سایر کشورهای بررسی شده است. پس از نیجریه، سریلانکا با ۵۵، غنا با ۴۹، کوبا با ۴۸ و کامرون با ۴۶ قرار گرفته‌اند. در نقطه مقابل، آمریکا با ۳ و عمان با ۴ از جمله کشورهایی هستند که پایین‌ترین نسبت‌ها را در این آمار به خود اختصاص داده‌اند. قرارگیری ایران در رده یازدهم با نسبت ۳۰، نشان‌دهنده این مهم است که معضل مسکن در ایران تنها به افزایش عددی قیمت‌ها محدود نمی‌شود و بلکه رشد قیمت مسکن در برابر درآمد خانوارها، به عاملی کلیدی در کاهش قدرت خرید مسکن تبدیل شده است. در چنین شرایطی، حتی اگر بازار مسکن برای مدتی به رکود معاملاتی برسد، تا زمانی که درآمد خانوار نسبت به قیمت‌های مسکن رشد نکند، فاصله میان قدرت خرید و قیمت مسکن همچنان باقی خواهد ماند.

خطر استفاده از دلار در معاملات بازار مسکن
در بازار ملک تهران، در کنار فایل‌هایی که قیمت آن‌ها به تومان بیان می‌شود، گاهی قیمت‌گذاری برخی املاک خاص، بخصوص واحدهای لوکس و مبله، بر مبنای دلار نیز مشاهده می‌شود. این پدیده اما به معنای دلاری‌شدن کلی بازار مسکن نیست و عمدتاً در بخش خاصی از بازار، به ویژه در املاک لوکس و فایل‌های مناسب سکونت کوتاه‌مدت، نمایان شده است. تاریخچه این نوع قیمت‌گذاری نیز به تازگی ایجاد نشده است. در گزارش‌های مرتبط با بازار اجاره تهران، مواردی از آپارتمان‌های مبله با اجاره دلاری اعلام شده است؛ به‌طوری که در چند مورد اجاره ماهانه واحدها بین ۱۱۰۰ تا ۴۲۰۰ دلار مشخص شده بود. به‌علاوه، عنوان شده است که مالکان در این باره به منظور حفظ ارزش درآمد اجاره‌ای در برابر کاهش ارزش ریال اقدام می‌کنند.
در سال‌های اخیر، مفهوم قیمت دلاری مسکن بیشتر از قبل به ادبیات بازار راه پیدا کرده است. در واقع، فعالان بازار برای قیاس ارزش مسکن نسبت به نرخ ارز، قیمت هر مترمربع به دلار را محاسبه می‌کنند. بنا بر بررسی‌ها در خرداد ۱۴۰۵، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز در تهران به حدود ۲۴۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده که با در نظر گرفتن دلار ۱۷۸ هزار تومانی، معادل حدود ۱۳۵۰ دلار برای هر مترمربع خواهد بود.

البته باید بین این دو مقوله تفاوت قائل شد. قیمت دلاری مسکن نمایانگر یک شاخص تحلیلی است، در حالی که آگهی دلاری نوعی قیمت‌گذاری در یک ناحیه خاص از بازار تلقی می‌شود. در حالت اول، قیمت ریالی ملک صرفاً برای مقایسه با بازارهای جهانی به دلار تبدیل می‌شود؛ اما در حالت دوم، مالک از ابتدا مبلغ اجاره یا فروش را بر مبنای دلار مشخص می‌کند. این تفاوت در بازار اجاره اهمیت ویژه‌ای دارد. در برخی فایل‌های لوکس، ممکن است مالک به جای تعیین اجاره ماهانه به تومان، رقم‌هایی مانند چند هزار دلار در ماه تقاضا کند. در این شرایط، ریسک نوسانات نرخ ارز در واقع از ارزش دارایی به قرارداد اجاره منتقل می‌شود و مستأجر باید با هزینه‌ای روبه‌رو شود که ممکن است با تغییر نرخ ارز، به شکل ناگهانی افزایش یابد.

اگرچه این نوع قراردادها در حال حاضر گسترده نیستند و اکثر بازار اجاره همچنان با ودیعه و اجاره‌بهای ریالی فعال است، اما روند رو به گسترش این شیوه می‌تواند شفافیت یکی از پر اهمیت‌ترین بازارهای دارایی کشور را کاهش داده و نقش ریال را در مبادلات ملکی تضعیف کند. هم‌زمان، استفاده از ارز در معاملات غیرشفاف می‌تواند مسیر ردیابی منابع مالی را دشوارتر کرده و احتمال سوءاستفاده از بازار مسکن برای تطهیر درآمدهای حاصله از فعالیت‌های غیرقانونی، مانند قاچاق را افزایش دهد. همچنین پرداخت دلاری به خودی‌خود به معنای معافیت از پرداخت مالیات در روند نقل‌وانتقال ملک نیست. نقطه آسیب‌پذیر زمانی شکل می‌گیرد که بخشی از ارزش واقعی معامله به صورت نقدی خارج از قرارداد، سیستم‌های رسمی و حساب‌های بانکی پرداخت شود. در چنین حالتی، ریسک کم‌اظهاری ارزش معامله، پنهان‌کردن درآمد و کاهش شفافیت مالیاتی نیز بیشتر می‌شود. معاملات ارزی که خارج از چهارچوب قانونی انجام می‌گیرند، ریسک‌های حقوقی و مالی بالاتری نیز دارند. پرداخت نقدی ارز بی‌مدرک می‌تواند در صورت وقوع هر گونه اختلاف، ادعای عدم پرداخت یا نزاع بر سر مبلغ و نرخ تبدیل را دشوار سازد. از این منظر، نکته‌ی اساسی تنها دلاری بودن معامله نیست؛ بلکه خارج‌شدن جریان مالی از مسیرهای قابل‌ردیابی و ثبت‌شده است که می‌تواند بازار مسکن را در معرض ریسک‌های مالیاتی، حقوقی و پول‌شویی قرار دهد.

17302