هزینه ساخت هر مترمربع به ارقامی بیسابقه رسید/ امکان خرید خانه برای مردم دشوار شده است
دبیر ستاد ملی جمعیت اعلام کرده است که زمینهایی به مساحت ۲۰۰ متر مربع برای ساخت مسکن به خانوادههایی که دارای سه فرزند یا بیشتر هستند، تخصیص داده خواهد شد. در این میان، گروهی از این خانوادهها از مراحل طولانی و ناخوشایند دریافت این زمینها گلایه میکنند و کارشناسان نیز بارها این استراتژی را تحت انتقاد قرار دادهاند.
در حالی که تخصیص زمین به عنوان یکی از متداولترین راهکارها برای افزایش عرضه مسکن مورد بحث قرار گرفته، سوال اساسی این است که ظرفیت واقعی زمینهای قابل ساخت و ساز به چه میزان است و چه مقدار از این اراضی میتوانند به بافت مسکونی تبدیل شوند؟
محمود اولاد، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگویی با اقتصادآنلاین به نقد سیاست واگذاری زمین به عنوان یک راهحل برای مشکل مسکن پرداخته و بر این نکته تأکید کرد که دلیل اصلی ناتوانی مالی مردم در تأمین مسکن، ناشی از بحران فقر و کاهش قدرت اقتصادی جامعه است.
وی با اشاره به هزینههای بالای زیرساخت، آمادهسازی زمین و همچنین کاهش تقاضای جدید، توسعه افقی شهرها را غیرضروری دانست و از ادامه رکود عمیق در بازار مسکن تا زمان ادامه وضعیت عدم قطعیت خبر داد.
ریشه مسائل مسکن در ایران
اولاد با اشاره به ریشه مشکلات مسکن، به طرح یک سوال اصلی پرداخت و بیان کرد: پیش از آنکه به راهکارهای تأمین مسکن بپردازیم، باید بررسی کنیم که آیا واقعاً با یک بحران مسکن روبرو هستیم یا این که بحرانی بزرگتر وجود دارد که مسکن تنها نمای ظاهری آن است؟ به عنوان مثال، یک عفونت شدید در بدن ممکن است با تب بروز کند، اما فرد به جای درمان تب، باید به اصل مسئله بپردازد. در موضوع مسکن نیز شاهد وضعیتی مشابه هستیم.
این کارشناس به ۱۵ تا ۲۰ سال بحران اساسی اشاره کرد و گفت: ما با پدیده فقر روزافزون کشور مواجهایم. این مشکل خود را در ناتوانی مالی مردم و کاهش قدرت خرید آنها برای مسکن نشان میدهد. رکود درآمدها به طوری است که تأمین مسکن چه در زمینه خرید و چه در زمینه اجاره از دسترس افراد خارج شده است.
هزینههای آمادهسازی زمین؛ از ۷ الی بالای ۳۰ میلیون تومان برای هر متر مربع
اولاد به بررسی سهم زمین در هزینههای ساخت مسکن پرداخت و اظهار داشت: ساخت مسکن هزینههای خاص خود را دارد و حتی فرض کنیم زمین به رایگان در اختیار قرار گیرد، هزینه نسبی برای هر متر مربع مسکن به طور میانگین حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیون و حتی ۶۰ میلیون تومان خواهد بود. به همین ترتیب، اگر تمام استانداردها نیز کاهش یابند و بخواهیم واحدی ۳۰ متری بسازیم، هزینه ساخت آن برای ۳۰ متر به حداقل یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان میرسد. این مبلغ به هیچ عنوان با درآمدهای مردم تناسبی ندارد و غیرقابل پرداخت برای اکثر افراد است.
وی با انتقاد از دیدگاهی که واگذاری زمین را راهحل اصلی مشکلات مسکن میداند، بیان کرد: ظاهراً عنوان میشود که زمینهای زیادی در دسترس داریم و با واگذاری آنها، قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد، اما زمینهای فاقد زیرساخت و آمادهسازی مناسب، هرگز به عنوان زمینهای قابلساخت مناسب نخواهند بود. اگر بخواهیم ۱۰۰ هکتار زمین را تنها در حد ایجاد خیابانها و شبکههای آب، برق و گاز آماده کنیم، هزینههای آن به بیش از ۷ میلیون تومان برای هر متر مربع خواهد رسید.
این کارشناس به تفصیل پرداخت و گفت: از ۱۰۰ هکتار زمین موجود که آمادهسازی شده، حدود ۲۵ درصد صرف معابر میشود و بخش عظیمی نیز باید به خدمات عمومی، فضای سبز و سرانههای اجتماعی اختصاص یابد که نهایتاً تنها ۴۰ هکتار «مسکن خالص» به دست میآید. لذا، محاسبه هزینه ۷ میلیون تومانی برای ۴۰ هکتار خالص، هزینه آمادهسازی هر متر مربع زمین مسکونی را به میانگین ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان افزایش میدهد.
وی ادامه داد: اگر هزینههای مراکز خدمات اجتماعی، درمانی، آموزشی، فضای سبز و زیرساختهای حملونقل را هم در نظر بگیریم، هزینه زمینهای آمادهشده با خدمات به آسانی به بیش از ۲۰ میلیون تومان و حتی نزدیک به ۳۰ الی ۴۰ میلیون تومان برای هر متر مربع خواهد رسید. بنابراین نمیتوان انتظار داشت که با واگذاری زمین، مسئله مسکن به سادگی حل شود.
تأمین هزینهها از توان مردم خارج است یا موجب تورم میشود
این کارشناس اقتصادی در خصوص نحوه تأمین هزینههای آمادهسازی زمینهای بایر توضیح داد: این هزینهها یا باید از جیب خود مردم تأمین شود که قدرت مالی پرداخت زمین آمادهشده با متری ۲۰ میلیون تومان و هزینههای ساخت را ندارند، یا اینکه دولت بخواهد این مخارج را از بودجه تأمین کند.
اولاد همچنین بیان کرد: در حال حاضر دولت در تأمین حقوق، دستمزد، یارانه و هزینههای جاری خود دچار مشکل است و منابع مالی بسیار محدودی در اختیار دارد. اگر دولت بخواهد این هزینهها را پرداخت کند، ناچار به استقراض از بانک مرکزی و در نتیجه ایجاد کسری بودجه خواهد شد که این وضعیت تورم به همراه خواهد داشت. در حقیقت، این پول از طریق تورم به جیب مردم بازمیگردد و دوباره این افراد هستند که هزینه این مسائل را میپردازند؛ هم به صورت مستقیم و هم با اثرات تورمی؛ بنابراین، این سیاست واگذاری زمین به این روش، موضوع بحران مسکن را حل نخواهد کرد.
کاهش شدید آمار ازدواج و عدم نیاز به الحاق زمینهای جدید
وی به تغییرات جمعیتی کشور اشاره کرد و گفت: ما از دوران اوج جمعیت متولدین دهه ۶۰ که در دهه ۸۰ به وقوع پیوست، عبور کردهایم. در آن زمان سالانه تقریباً ۹۰۰ هزار ازدواج ثبت میشد که به همین تعداد خانوار جدید اضافه میشد، اما اکنون آمار ازدواجها به حول و حوش ۴۰۰ هزار مورد کاهش یافته و این روند به طور مستمر ادامه دارد؛ چرا که جمعیت متولدین دهه ۷۰ و ۸۰ به مراتب کمتر از سنوات گذشته است.
اولاد تأکید کرد: نیاز سالیانه به مسکن در کشور با توجه به تخریب و نوسازی و تقاضای انباشته در نهایت به حدود ۵۰۰ تا ۵۵۰ هزار واحد میرسد. تأمین این مقدار از نیاز، به راحتی امکانپذیر است و نیازی به واگذاری زمینهای جدید در خارج از محدودههای شهری نمیباشد؛ بلکه صرفاً با بهرهگیری از بافتهای شهری موجود و اصلاح بافتهای ناکارآمد امکانپذیر است.
وی خاطرنشان کرد: رها کردن بافتهای داخلی که زیرساختهای لازم در آنها وجود دارد و حرکت به سمت زمینهای جدید با نیاز به زیرساختهای پرهزینه، اقدامی نادرست است. چرا که در بسیاری از شهرهای کوچک، قیمت زمین و مسکن در داخل بافت موجود، بسیار ارزانتر از هزینههای بالای آمادهسازی و خدمات رسانی به زمینهای جدید خواهد بود.
سیاست زمین؛ امری کاملاً محلی است
این کارشناس مسکن همچنین به محلی بودن سیاستهای واگذاری زمین اشاره کرد و بیان کرد که این سیاستها باید با نیازهای خاص هر منطقه همخوانی داشته باشد. بخش عمده نیاز مسکن در داخل محدودههای شهری قابل تأمین است، اما باید در نظر داشته باشیم که سیاستها کاملاً «لوکال» و محلی هستند و باید در هر شهر به طور مجزا بررسی شوند. ممکن است در یک شهر بافت موجود نیازمندیها را تأمین نکند و نیاز به افزایش سطح یا زمین جدید وجود داشته باشد، یا طبق سیاستهای آمایشی بخواهیم یک منطقه جدید را مستعد جمعیتپذیری کنیم که در آنجا سیاست زمین جدید اعمال میشود. بنابراین، برنامهریزی زمین ادامه خواهد داشت، اما باید متناسب با شرایط خاص هر منطقه اجرایی شود.
وی یادآور شد: نکته اصلی این است که پیش از ورود به بحران مسکن، باید به بحران فقر پرداخت و تا زمانی که این مشکل حل نشود، مسکن با قیمتهای کنونی در دسترس مردم نخواهد بود. از سوی دیگر، سیاست واگذاری زمینهای جدید نیز نه تنها پاسخگو نیست بلکه ما را از احیای بافتهای داخلی شهرها نیز دور خواهد کرد.
مقایسه بازار مسکن با بازارهای موازی
اولاد در پاسخ به مقایسه بازار مسکن با بازارهای موازی مانند طلا، دلار و بورس در وضعیت کنونی که نه جنگی وجود دارد و نه صلح، گفت: تفاوت عمده بین این بازارها و بازار مسکن در سطح نقدشوندگی آنهاست؛ به گونهای که در بازارهای موازی میتوان مدیریت ریسک انجام داد و خرید و فروش به سرعت صورت میگیرد. اما در بازار مسکن، نقدشوندگی به شدت پایین است و فرآیند خرید، ثبت سند، یافتن مشتری و فروش مجدد، حداقل ۳ تا ۴ ماه زمان را به خود اختصاص میدهد. به همین دلیل نمیتوان بازار مسکن را به راحتی با بازارهای سریعتر مقایسه کرد و در شرایط عدم ثبات فعلی، جذابیت این بازار برای سرمایهگذاران به شدت کاهش یافته است.
تفاوت نرخ بازدهی مسکن در کلانشهرها و شهرهای کوچک
این کارشناس بازار مسکن درباره تفاوت در نرخ بازدهی و فعالیتهای سوداگرانه در بازار مسکن توضیح داد: نرخ بازدهی در کلانشهرها به علت وجود رانتهای زمین و تقاضای بالقوه بالاتر، نسبت به شهرهای کوچک و متوسط بسیار بیشتر است. البته این موضوع تنها به اندازه شهر مربوط نمیشود؛ ممکن است یک شهر کوچک در حال رشد، درست مانند یک کلانشهر عمل کند یا برعکس، یک کلانشهر به دلیل اشباع شدن و هزینههای بالای نقل و انتقال، کاهش تقاضای سوداگرانه را شاهد باشد.
وی در خصوص تقاضای مصرفی و سرمایهگذاری گفت: کسانی که برای سکونت مسکن خریداری میکنند، در صورت داشتن شرایط مالی مناسب، هر زمان که بخواهند، میتوانند خرید را انجام دهند. زیرا علاوه بر جلوگیری از پرداخت اجاره و حفظ ارزش پول، از افزایش قیمتهای طبیعی شهر نیز بهرهمند خواهند شد. اما سرمایهگذاری در اجارهدهی، تجارتی است که ریسکهای خاص خود را دارد و هر فرد باید بر اساس شرایط و سطح ریسکپذیری خود، اقدام کند.
وی افزود: تقاضای سوداگرانه نیز در حال حاضر به دلیل رکود عمیق در معاملات و کاهش قابل توجه نقدشوندگی، عملاً در بازار مسکن وجود ندارد.
چشمانداز بازار مسکن تا پایان سال
محمود اولاد در خصوص پیشبینی وضعیت بازار مسکن تا پایان سال بیان کرد: عدم قطعیتها در شرایط اقتصادی و سیاسی به حدی زیاد است که پیشبینی دقیق را دشوار میسازد. ما هر هفته خبری مبنی بر عدم وقوع جنگ و حمله دریافت میکنیم که پایان هفته را با اخبار توافق به پایان میرسانیم. وجود چنین سطحی از عدم قطعیت، باعث میشود که بازاری مانند مسکن که نقدشوندگی پایینی دارد، به طور کامل در رکود باقی بماند. تا زمانی که این وضعیت ابهام و نااطمینانی در کشور ادامه داشته باشد، وضعیت رکود در بازار مسکن هم پابرجا خواهد بود.
۲۲۳۲۲۵
