افزایش دوبرابری قیمت مسکن؛ معاملات متوقف شد، پیش‌بینی تازه مشاوران املاک درباره آینده قیمت خرید و اجاره در ماه‌های آینده
به گفته خبرگزاری خبرآنلاین، در حالی که تابستان به نیمه راه رسیده، همچنان گرمای واقعی بازار مسکن آن‌طور که باید حس نمی‌شود؛ حتی اگر بخواهیم دقیق‌تر مقایسه کنیم، این بازار در مقایسه با زمستان سال گذشته حال‌وهوایی سردتر دارد. نشانه‌ها و قرائن می‌گوید مرداد ۱۴۰۵ هم با ادامه رکود معاملاتی، افت قدرت خرید خانوارها و سایه‌روشنِ ابهام درباره جهت و آینده قیمت‌ها سپری می‌شود. در این میان، عمده تقاضای شکل‌گرفته جنبه مصرفی دارد و خریداران ترجیح می‌دهند سراغ واحدهای کوچک‌متراژ و گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر بروند.
ایسنا در ادامه گزارش خود آورده است: هرچند آمار رسمی و دقیق درباره تعداد معاملات منتشر نشده، اما گفته می‌شود حجم معاملات ملک در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه رسیده است. در کنار این موضوع، رونق‌گیری بازار «بخر و بفروش» نیز تحت فشار همین کاهش در تقاضای مصرفی و نبود چشم‌انداز روشن نسبت به میزان بازدهی سرمایه در بازار، رو به افت گذاشته است. با وجود رکود در سطح معاملات، در بعضی نقاط شهر، قیمت‌های پیشنهادی برخی مالکان افزایش پیدا کرده؛ البته روشن است که مطرح شدن یک عدد بالاتر لزوماً به معنی انجام معامله قطعی نیست. حتی در برخی موارد، فروشندگان برای اینکه زودتر ملک را روانه بازار کنند—به‌خصوص وقتی با نیاز فوری به نقدینگی روبه‌رو هستند—به ارائه تخفیف‌های محسوس روی آورده‌اند.
کارشناسان بر این باورند که بالا رفتن هزینه‌های ساخت، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، کاهش توان پرداخت خانوارها و همچنین تغییر و تحولات سیاسی و اقتصادی، در کنار هم به عنوان پیشران‌های اصلی وضعیت فعلی بازار عمل می‌کنند. در چنین فضایی، جهش قیمتی مسکن در کوتاه‌مدت چندان محتمل به نظر نمی‌رسد. با این حال، اگر تورم عمومی همچنان ادامه پیدا کند، می‌تواند بستر رشد اسمی قیمت‌ها را فراهم کند و در نتیجه، رکود تورمی بازار را حتی عمیق‌تر کند.
از سوی دیگر، بازار اجاره در مردادماه با نزدیک شدن تدریجی به پایان فصل جابه‌جایی، به سمت نوعی آرامش نسبی حرکت کرده است. در چارچوب سیاست‌های سال ۱۴۰۵، سقف افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۷ درصد اعلام شده، اما اینکه در عمل چه عددی روی میز می‌آید، کاملاً به شرایط خودِ ملک، موقعیت منطقه‌ای، میزان هم‌خوانی خواسته‌های طرفین و همچنین شیوه تمدید قرارداد وابسته است.
گودرزی: بازار در رکود است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تشریح وضعیت کنونی بازار مسکن می‌گوید: بخش قابل توجهی از معاملات فعلی روی دوش متقاضیان مصرفی است و خریداران عمدتاً به سمت واحدهای کوچک‌متراژ می‌روند؛ واحدهایی که با توان مالی‌شان هم‌خوانی بیشتری دارد. او در مقابل می‌افزاید، خریدهای سرمایه‌ای به دلیل نبود چشم‌انداز روشن برای بازدهی بازار، کمتر شده و همین موضوع به کاهش رونق دامن زده است.
گودرزی تاکید می‌کند که افزایش قیمت‌های پیشنهادی، به معنای رشد قیمت در معاملات قطعی نیست. به گفته او در بعضی مناطق، مالکان اعداد بالاتری را برای فروش اعلام می‌کنند، اما چون قدرت خرید کاهش یافته، بسیاری از این قیمت‌ها در عمل وارد فاز معامله نمی‌شوند. حتی در شرایطی، فروشندگان برای دست‌یابی سریع‌تر به نقدینگی—به ویژه زمانی که نیاز فوری وجود دارد—ناچارند تخفیف بدهند تا ملکشان از بن‌بست خارج شود.
وی ادامه می‌دهد: هرچند نرخ ارز افزایش یافته و انتظارات تورمی هم تقویت شده، اما با این همه، احتمال یک جهش شدید قیمت مسکن در ماه‌های آینده پایین است. به گفته او، چنانچه شرایط کلان اقتصادی ثابت بماند، بازار می‌تواند به سمت ثبات نسبی پیش برود. در عین حال، اگر افزایش قیمت فقط در سطح اسمی رخ دهد و تقاضای مؤثر جدیدی وارد بازار نشود، رکود تورمی تشدید خواهد شد.
محتشم: بدون افزایش قدرت خرید، رونق پایدار شکل نمی‌گیرد
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن، نیز در تحلیل خود به همین محور اشاره می‌کند که رشد قیمت مسکن زمانی می‌تواند به رونق معاملات منجر شود که قدرت خرید خانوارها همزمان تقویت شده باشد. او معتقد است اگر قیمت‌ها بالا بروند اما توان مالی متقاضیان افزایش نیابد، آنچه اتفاق می‌افتد صرفاً بزرگ‌تر شدن فاصله میان قیمت‌ها و توان پرداخت خریداران خواهد بود، نه شکل‌گیری دادوستدهای پرشمار و ماندگار.
به گفته محتشم، بازار در شرایط فعلی بیش از آنکه از کمبود تقاضای بالقوه رنج ببرد، با ناتوانی تقاضای مصرفی برای پوشش هزینه خرید دست به گریبان است. بنابراین استمرار رکود، افت حجم معاملات و بیشتر شدن شکاف بین قیمت‌های پیشنهادی و ارقامی که واقعاً قابل معامله هستند، از جمله مهم‌ترین شاخص‌های مردادماه در بازار مسکن خواهد بود.
وی همچنین می‌گوید تا وقتی تورم عمومی، هزینه ساخت و قیمت زمین کنترل نشود و تسهیلاتی هم متناسب با قیمت واقعی مسکن به متقاضیان نرسد، نمی‌توان انتظار رونق پایدار داشت. در چنین وضعی، حتی اگر کاهش‌های محدود قیمتی رخ بدهد، لزوماً به افزایش معاملات ختم نمی‌شود؛ چون ریشه اصلی بحران، ضعف قدرت خرید و همچنین نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد است.
طبق توضیحاتی که در گزارش آمده، وضعیت رکود معاملاتی در بازار مسکن بعد از آن به چشم آمد که در ماه‌های فروردین و اردیبهشت، در بازه پایان جنگ ۴۰ روزه، قیمت‌های پیشنهادی به شکل ناگهانی جهش کردند. واسطه‌های ملکی می‌گویند در برخی مناطق، مراجعات به دفاتر املاک مشاهده می‌شود، اما غالب این مراجعه‌ها از سوی خریداران مصرفی است؛ با این وجود، چون توان خرید کافی فراهم نیست، این بازدیدها به معامله واقعی منجر نمی‌شود. افزون بر این، محدودیت قدرت خرید مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای را هم کم کرده است. چشم‌انداز ماه‌های آینده نیز بیش از هر چیز تحت تاثیر نرخ تورم، وضعیت بازار ارز، هزینه ساخت‌وساز و تحولات سیاسی و اقتصادی قرار خواهد گرفت.
برخلاف روند افزایشی نرخ‌ها در بخش خرید و فروش مسکن که طی ماه‌های اخیر شتاب گرفته، رشد اجاره‌بها چندان تند پیش نرفته است. تازه‌ترین گزارش مرکز آمار درباره تیرماه ۱۴۰۵ نشان می‌دهد اجاره‌بها در یک سال گذشته ۳۲ درصد افزایش داشته است. همچنین هزینه‌های ماهیانه مسکن شامل آب، برق و گاز در تیرماه ۲.۸ درصد رشد ثبت کرده که این رقم اندکی کمتر از ۳.۱ درصدِ شاخص تورم عمومی ماهیانه است.
مرتضی دلخوش ـ کارشناس اقتصادی ـ معتقد است: در شرایط فعلی امکان رشد جهشی اجاره وجود ندارد، اما وقوع چنین جهشی در آینده دور از ذهن نیست؛ مشابه اتفاقی که برای قیمت مسکن در ماه‌های اخیر رخ داد؛ یعنی پس از چند سال ثبات، با شکل گرفتن توافقات، جهش قابل توجهی—حتی در مقیاس دو برابر—تجربه شد.
دلخوش می‌گوید: از نگاه او، قیمت مسکن فعلاً به سقف ظرفیت خود رسیده و به همین دلیل شاهد کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و همچنین اجاره‌بها هستیم؛ با این حال، این بازار احتمالاً در تلاش است تا بخشی از عقب‌ماندگی‌های به وجود آمده را جبران کند.
۲۲۳۲۲۵
