رشد تقاضا در بازار ملک این روزها واقعی به نظر نمیرسد؛ ورود سفتهبازان مشهود است
روزنامه اطلاعات اشاره کرد: اطلاعات بهدستآمده از میادین نشان میدهد که پس از یک رکود سهساله، قیمتهای معاملات مسکن مجدداً دارای روندی صعودی شدهاند تا از افزایش نرخ تورم عمومی عقب نمانند. اگرچه فصل جابهجایی مسکن، که عموماً با افزایش خرید و اجاره املاک همراه است، به تازگی آغاز شده و نرخهای قیمت با تورم عمومی سالانه فاصله دارد، اما افزایش دوباره در نرخ معاملات مسکن نشاندهنده این است که این بازار همچنان ظرفیت بالایی برای جذب سرمایههای مردمی دارد.
در واقع، مسکن در ساختار اقتصادی ایران دیگر تنها بهعنوان یک کالای مصرفی یا پناهگاه شناخته نمیشود، بلکه به مؤثرترین ابزار برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم مزمن و افت ارزش پول ملی تبدیل شده است.
بدون شک تعداد تقاضاهای واقعی برای خرید از طرف افرادی که فاقد مسکن هستند، در ایران حدود ۵ تا ۷ برابر حجم واحدهای در حال ساخت وجود دارد، اما کاهش توان خرید مصرفکنندگان واقعی در مقابل افزایش هزینه تولید، تأثیرگذاری این تقاضا بر روند قیمت املاک را به شدت تقلیل داده است. ازاینرو، اکنون عاملی دیگر به عنوان محرکی برای افزایش قیمتها در بازار مسکن عمل کرده است که حتی با وجود ناتوانی مصرفکنندگان در تأمین هزینههای خرید، به رکود قبلی پایان بخشیده و شروع فصلی جدید از رونق معاملات را رقم زده است.
تحقیقات علمی نشان دادهاند که در شرایط پساجنگ و با نظر به نوسانات قیمت سایر داراییها در بازار جهانی، عامل اصلی محرک در بازار مسکن در هفتههای اخیر چیزی جز تقاضای سرمایهای و سفتهبازی در بستر اقتصاد کلان ایران نیست.
در حقیقت، ارتباط میان نقدینگی و قیمت مسکن یک رابطه ساده خطی نیست، بلکه از طریق مکانیسم انتظارات تورمی و سرکوب مالی عمل میکند. در اقتصادی که در اکثر سالها نرخ بهره واقعی منفی بوده است (نرخ تورم منهای نرخ بهره بانکی)، نقدینگی سرگردان بهجای جهتگیری به سمت تولید، به دنبال مکانی امن برای سرمایهگذاری میگردد. به همین دلیل، مسکن به واسطه ویژگیهایی همچون غیرقابل تجارت بودن، محدودیتهای فیزیکی زمین و ریسک پایین افت قیمت اسمی به گزینهای جذاب تبدیل شده است.
علاوه بر این، افزایش نرخ ارز (به عنوان معیار سنجش ریسکهای ژئوپلیتیک) در طی پنج ماه اخیر بهطور چشمگیری انتظارات تورمی را تحریک کرده و منجر به پدیده جایگزینی داراییها شده است. در این فرآیند، هر فرد سرمایه ریالی خود را به دارایی کمریسکی مانند مسکن منتقل میکند. این تقاضای فزاینده موجب افزایش قیمتها میشود و از آنجا که عرضه زمین و مسکن در کوتاهمدت امکانپذیر نیست، قیمتها به ناگاه جهش خواهند کرد. تحولاتی که اخیراً در بازار مسکن رخ داده و ما اکنون در آغاز دوره جدید آن قرار داریم، نیازمند تحلیل عواملی نظیر تحریک تقاضای سفتهبازی، شوکهای قیمتی بهویژه در بازار ارز، رشد نقدینگی و کسری بودجه دولت، افزایش مداوم هزینه تولید (که شامل مصالح ساختمانی است)، عدم قطعیتهای سیاسی و نااطمینانی در آینده مذاکرات ایران و آمریکا و تغییر رفتار بازیگران از عرضه به احتکار ملکی است.
تعداد زیاد عوامل فوق موجب شده است که سیاستهای متمرکز بر عرضه (مانند نهضت ملی مسکن) تنها در برابر شوکهای ساختاری مؤثر بوده و در مواجهه با شوکهای کوتاهمدت و انتظاراتی که به عنوان موتورهای اصلی جهش قیمتها در ایران مطرح هستند، عملکرد چندان مؤثری نداشته باشند.
افزون بر این، افزایش قیمت اجاره بها، بهویژه در کلانشهرهای پرجمعیت، سبب میشود سرمایهگذاران به خرید مسکن بهعنوان منبع درآمد بیشتری ترغیب شوند و این مسئله به افزایش قیمت مسکن در تابستان جاری خواهد افزود و مانع بزرگی برای توقف روند صعودی آن خواهد شد.
17302
