رشد 30 درصدی بهای مسکن در تهران/ قیمت هر متر مربع ملک به 208 میلیون تومان رسید

طبق گزارش اعتماد، افت قدرت خرید، کاهش حجم معاملات و افزایش انتظارات تورمی موجب شده که بسیاری از فعالان بازار درباره رکود عمیق و البته پرریسک سخن بگویند؛ رکودی که تحت تأثیر یک شوک سیاسی یا اقتصادی ممکن است به افزایش ناگهانی قیمت‌ها دچار شود.

آیا فروشندگان عقب‌نشینی می‌کنند یا قیمت‌ها جهش خواهند کرد؟

ع – م، کارشناس املاک واقع در «فردوس غرب»، در گفت‌وگو با «اعتماد» می‌گوید: در حال حاضر رفتار بازار به شدت تحت تأثیر نوسانات اقتصادی، سیاسی و همچنین انتظارات خریداران قرار دارد. او اضافه می‌کند که متقاضیان در تماس با مشاوران املاک بیشتر تقاضای اطلاعات درباره جزئیات ملک، امکانات ساختمان، شرایط آسانسور، سن بنا و همچنین امکان تخفیف و قیمت ملک در ماه‌های آینده را دارند؛ این امر نشان‌دهنده احتیاط بیشتر خریداران نسبت به گذشته و نیاز آنها به انجام بررسی‌های دقیق‌تر قبل از اتخاذ تصمیم است. این کارشناس اشاره می‌کند که بخش بزرگی از فایل‌های موجود در این منطقه مربوط به واحدهای چند ساله است که در طبقات بالا واقع شده و معمولاً دارای آسانسور و امکانات پایه‌ای هستند؛ هرچند برخی از این واحدها زودتر به فروش می‌رسند. در مقابل، فایل‌هایی که با قیمت‌گذاری غیرواقعی مواجه ہیں یا امکانات کمتری دارند، زمان بیشتری در بازار باقی می‌مانند.

تردید خریداران در خصوص زمان خرید مناسب

او توضیح می‌دهد: یکی از سوالات پرتکراری که این روزها مطرح می‌شود، مربوط به زمان مناسب خرید است. طیف زیادی از متقاضیان نگران تغییرات ناگهانی قیمت‌ها و ضرر ناشی از آن هستند. این کارشناس خاطرنشان می‌کند که بازار مسکن به دلیل ماهیت سرمایه‌ای خود همواره با انتظارات و تحلیل‌ها همراه است و این مساله باعث می‌شود روند تصمیم‌گیری زمان‌بر شود. در حال حاضر نیز برخی خریداران ترجیح می‌دهند که مدتی به رصد بازار بپردازند تا تصویری شفاف از روند قیمت‌ها به دست آورند. او همچنین بیان می‌کند: افزایش نرخ ارز به طور غیرمستقیم بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. زمانی که قیمت دلار افزایش می‌یابد، هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت مصالح و انتظارات تورمی به تبع آن افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه فروشندگان را به افزایش قیمت تشویق می‌کند. به همین دلیل در هفته‌های اخیر در بعضی از فایل‌های منطقه ۵ تهران رشد قیمتی در حدود سی درصد مشاهده شده است، هرچند این افزایش در همه واحدها به یک شکل نیست و به عوامل متعددی بستگی دارد. او می‌افزاید: در حال حاضر یک واحد ۱۰۸ متری دوخوابه در طبقه پنجم منطقه فردوس غرب با امکانات کامل (آسانسور، روف گاردن، پارکینگ، انباری و لابی) هر مترمربع ۲۰۸ میلیون و ۷۹۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. او تأکید می‌کند که قیمت‌گذاری در بازار مسکن عمدتاً بر اساس معاملات انجام شده در همان محله، شرایط اقتصادی، امکانات ملک و میزان تقاضا انجام می‌شود. در چهل روز گذشته، بسیاری از واحدها تجربه رشد قیمت را داشته‌اند که عمدتاً ناشی از انتظارات تورمی و افزایش هزینه‌های ساخت است. البته این افزایش به معنای واقعی افزایش ارزش همه املاک نیست و برخی فروشندگان فقط به دلیل وضعیت روانی بازار قیمت‌ها را بالا می‌برند. این کارشناس توصیه می‌کند: خریداران قبل از تصمیم نهایی، چندین فایل مشابه را بررسی کرده و از مشاوران معتبر اطلاعات کسب کنند و با تحلیل دقیق شرایط مالی خود اقدام به خرید کنند تا از تصمیم‌های هیجانی اجتناب کنند.

مقایسه سرمایه‌گذاری در مسکن و طلا

س – الف، یک کارشناس دیگر املاک در جنوب تهران و در منطقه جوادیه، در خصوص وضعیت معاملات مسکونی در این منطقه به «اعتماد» می‌گوید: در بازار کنونی اکثر فروشندگان تخفیف‌های محدودی را در نظر می‌گیرند اما میزان این تخفیف به وضعیت مالی فروشنده، زمان عرضه ملک و میزان تقاضا بستگی دارد. برخی واحدها با قیمت‌های بالاتر از عرف ارائه می‌شوند تا در فرآیند مذاکرات امکان کاهش قیمت وجود داشته باشد. در مقابل، فایل‌هایی که قیمت واقعی دارند سریع‌تر به مرحله عقد قرارداد می‌رسند و کمتر درگیر چانه‌زنی‌های طولانی می‌شوند. به گفته این کارشناس، سوال اصلی خریداران درباره زمان مناسب ورود به بازار است؛ اگرچه روند کلی قیمت‌ها در بلندمدت افزایش یافته و این امر باعث می‌شود بسیاری از متقاضیان خرید زودتر را گزینه‌ای کم‌ریسک‌تر بدانند. او همچنین تأکید می‌کند: تصمیم به خرید باید مطابق با توان مالی و هدف فرد از سرمایه‌گذاری یا استفاده شخصی اتخاذ شود، زیرا شرایط بازار ممکن است در کوتاه‌مدت دچار نوسان گردد. این کارشناس املاک منطقه جوادیه توضیح می‌دهد: در برخی بازه‌ها طلا نسبت به ملک بازدهی بیشتری دارد، اما بسیاری از سرمایه‌گذاران به خاطر ثبات و امنیت نسبی که بازار مسکن فراهم می‌کند، همچنان ترجیح می‌دهند به این بازار روی آورند. بنابر نظر او، ملک نه تنها توان حفظ ارزش سرمایه را دارد بلکه امکان استفاده مصرفی نیز به خریداران می‌دهد و همین ویژگی موجب می‌شود با وجود نوسانات بازارهای موازی، بخشی از خریداران به خرید واحد مسکونی ادامه دهند، چراکه امنیت ملک بیشتر است. او اظهار می‌کند: در حال حاضر یک واحد دوخوابه در طبقه چهارم با آسانسور در محله جوادیه هر مترمربع ۸۲ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده که ممکن است صاحب ملک به دلیل افزایش قیمت دلار تا چند روز آینده آن را به متری ۱۰۰ میلیون تومان اعلام کند.

کاهش عرضه و پیش‌بینی روند قیمت‌ها

ش – ع، یک کارشناس دیگر املاک در شرق تهران و منطقه تهرانپارس در مورد تغییرات قیمتی مسکن به «اعتماد» می‌گوید: قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی در تهرانپارس به صورت روزانه در حال تغییر است و نوسانات لحظه‌ای قیمت‌ها یکی از مهم‌ترین نگرانی‌های خریداران محسوب می‌شود. او باور دارد که با توجه به روند تورمی و افزایش آهسته هزینه‌های ساخت، بسیاری از فعالان بازار خرید زودتر را منطقی‌تر می‌دانند. با این وجود، تصمیم‌گیری بر اساس شرایط مالی فرد و هدف خرید باید انجام گیرد، چرا که نوسانات کوتاه‌مدت در بازار مسکن وجود دارد. این کارشناس اشاره می‌کند که در برخی ماه‌ها تعداد فایل‌های مناسب کاهش یافته و این موضوع باعث افزایش فشار بر قیمت‌ها می‌شود و در صورت تداوم این شرایط، احتمال افزایش قیمت برخی واحدها تا ماه‌های آینده وجود دارد، هرچند در فضایی که هر روز اخبار مربوط به جنگ و تنش‌های منطقه‌ای به گوش می‌رسد، هیچ پیش‌بینی قاطعی نمی‌توان کرد. او می‌افزاید: فعلاً یک واحد دوخوابه در فلکه دوم تهرانپارس هر مترمربع ۱۸۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده و با این روند افزایش قیمت ارز احتمالاً تا تابستان به ۳۰۰ میلیون تومان می‌رسد، در حالی که واحدهای نوساز در فلکه اول تهرانپارس در حال حاضر برای هر مترمربع تا ۲۷۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.

زمان مناسب برای خرید ملک از دید یک کارشناس مسکن

م – ه، یک کارشناس دیگر املاک در شمال تهران و منطقه هروی، با اشاره به افزایش جست‌وجوی خریداران در آگهی‌های آنلاین، می‌گوید: بخش قابل توجهی از فایل‌های ارائه شده مربوط به ساختمان‌های کم‌واحد و نسبتاً نوساز است که از لحاظ لابی، نورگیری و دسترسی شهری از توجه ویژه‌ای برخوردارند. طبق گفته او، خریداران هنگام تماس اولیه معمولاً درباره تعداد واحدها، کیفیت مشاعات، وضعیت نور و امکان دریافت ویدیو یا کلیپ از ملک سوالاتی می‌پرسند تا پیش از بازدید حضوری یک تصویر روشن‌تر به دست آورند. این کارشناس املاک همچنین می‌افزاید که یکی از مهم‌ترین سوالات متقاضیان، زمان مناسب ورود به بازار است. او تأکید می‌کند: بازار مسکن همواره تحت تأثیر شرایط اقتصادی است و پیش‌بینی دقیق از این بازار وجود ندارد، بنابراین خریداران باید بر اساس توان مالی و نیاز واقعی خود تصمیم‌گیری کنند. او تصریح می‌کند: در حال حاضر یک واحد ۹۵ متری طبقه اول از پنج، با دو اتاق خواب در محله هروی هر مترمربع ۲۳۱ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. البته در ماه‌های اخیر برخی فایل‌ها نسبت به قیمت پیشنهادی افزایش قابل‌توجهی داشته‌اند که بخشی از این افزایش به دلیل کاهش عرضه واحدهای مناسب و بخشی دیگر ناشی از وضعیت روانی بازار است. اما در شرایط فعلی بهتر است خریداران به جای تکیه بر ارقام اعلامی، معاملات واقعی و قیمت‌های واحدهای مشابه را ملاک قرار دهند. او در نهایت یادآور می‌شود که در بعضی نقاط این منطقه، مسائل مرتبط با سند، مالکیت یا شرایط حقوقی خاص اهمیت زیادی دارد. لذا خریداران باید پیش از امضای قرارداد وضعیت سند، عدم وجود مشکلات حقوقی و اعتبار مدارک را با همکاری مشاوران معتبر و کارشناسان حقوقی مورد بررسی قرار دهند تا معامله‌ای مطمئن و بدون ریسک انجام دهند. بر اساس این گزارش، برخی مشاوران املاک به دلیل روند تورمی و کاهش نسبی عرضه مسکن، خرید زودتر را پیشنهاد می‌کنند و معتقدند که پس از تعطیلات نوروز احتمال افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن وجود دارد.

۲۲۳۲۵