نسخه تازه برای تحقق خانهدار شدن جامعه/ مسکن اجتماعی؛ اجارهدهی یا فروش؟
بازار مسکن در ایران در حال حاضر با مشکلات جدی مواجه است. تخمین زده میشود که حدود ۴ میلیون واحد مسکونی همچنان کمبود داریم و بهطور میانگین، هر سال تقریبا یک میلیون خانواده نیاز به مسکن جدیدی پیدا میکنند. تغییرات در سبک زندگی و افزایش تمایل به زندگی مستقل به ویژه برای افراد مجرد، این نیاز را پررنگتر کرده است.
روزنامه اعتماد گزارش میدهد: در چنین اوضاعی، مدل سنتی مسکنهای اجتماعی در قالب فروش نمیتواند به طور مؤثری پاسخگوی نیازهای واقعی جامعه باشد، چرا که اجارهنامههای ۹۹ ساله عملاً مشابه خرید دائمی هستند و میتوانند با شیوههای قانونی به فروش مجدد یا انتقال به افراد دیگر منجر شوند؛ این امر، در برخی موارد به افزایش معضل خانههای خالی نیز دامن زده است.
نمونههای بارز این وضعیت در مناطقی همچون هشتگرد و پردیس مشاهده میشود. در این مناطق انتظار میرفت که همه واحدهای احداثشده به اقشار آسیبپذیر جامعه اختصاص یابد، اما در واقع تعداد زیادی از این واحدها به خانههای دوم افراد مرفه تبدیل شده است.
دولت با اتخاذ تصمیم به جایگزینی مدل مسکن اجارهای به جای طرح قبلی، یک راهحل عملی و پایدار ارائه داده است. این مدل به خانوادهها این فرصت را میدهد که بدون احتیاج به سرمایهگذاری اولیه سنگین، به سرعت صاحب یک مسکن امن و مناسب شوند.
از نظر فنی و مدیریتی، مسکن اجارهای قابلیت کنترل کیفیت و نگهداری طولانیمدت واحدها را به همراه دارد. در مورد مسکنهای فروشی، پس از انتقال مالکیت، نظارت بر تعمیرات و نگهداری بهطور جدی به عهده خریداران میافتد و بسیاری از آنان به دلیل عدم تواناییهای فنی و عدم انضباط مالی جمعی درگیر هزینههای سنگین تعمیرات میشوند. در حالی که در مدل اجارهای، دولت یا سازمانهای مربوط میتوانند با برنامهریزی منظم، تعمیرات، سرویسدهی و بازسازی واحدها را انجام دهند و اطمینان حاصل کنند که خانهها با هزینه مناسب و در طی چندین سال سالم و قابل سکونت باقی بمانند.
این رویکرد به خودی خود یکی از محرکهای ارتقای کیفیت ساختمانهای انبوهسازی محسوب میشود، چرا که شرکتی که بهرهبرداری از محصولات خود را در اختیار دارد، بدون نیاز به نظارتهای سختگیرانه، ناگزیر از ساخت مسکن با کیفیت بهتر میشود تا از بروز مشکلات فنی و مالی بعدی جلوگیری کند.
از دیگر مزیتهای این مدل، جلوگیری از سوداگری و نوسان قیمت است. مسکنهای اجتماعی بهصورت فروشی ممکن است به دست سرمایهگذاران جدید بیفتند و سپس با قیمتهای بالاتری فروخته شوند، اما واحدهای اجارهای به افرادی تعلق میگیرد که واقعاً به این نوع از مسکن احتیاج دارند.
این رویکرد همچنین سبب آزادی خانههای اجتماعی میشود پس از آنکه نیاز گروههایی همچون دانشجویان یا مهاجران شغلی برطرف شد، به نسلهای بعدی مستاجران منتقل شود و به معضل خانههای خالی تبدیل نگردد. در فروش مسکن اجتماعی، سیاستگذار تنها میتواند تا مرحله قرارداد و تأمین مالی اختیار اقدامات را داشته باشد و پس از آن، به علت احترام به حق مالکیت خصوصی، نمیتواند بر عملکرد مطابق ایدههای اولیه نظارت داشته باشد. اما در مورد مسکن اجارهای، امکان سیاستگذاری در طول دوره استفاده وجود دارد.
فرض کنید یک شهر بزرگ برای یک بازه هفت ساله به افزایش میزان خدمات درمانی نیاز دارد. در این حالت، مسکن اجتماعی استیجاری میتواند نیاز به اسکان کادر درمانی که به این شهر مهاجرت کردهاند را در طول این دوره برآورده کند و پس از پایان این نیاز، ظرفیت آن برای نسلهای جدید سیاستگذاری توسعه پایدار به کار آید.
سیستم مسکن اجارهای، فضایی انعطافپذیرتر برای سازگاری با تغییرات جمعیتی و نیازهای شهری فراهم میآورد. این مدل به افرادی با شرایط انعطافپذیر چون بازنشستگان، دانشجویان و کارگران مهاجر این امکان را میدهد که به مناطق کمجمعیتتر نقل مکان کنند.
این اقدام به کاهش فشار جمعیتی بر تهران و دیگر کلانشهرها منجر خواهد شد. این تحولی است که به کم شدن تراکم جمعیتی در این مناطق کمک کرده و توزیع جمعیت را متوازنتر میسازد. همچنین مشکلات عمده شهری، به ویژه بحران کیفیت هوا و کمبود آب و فاضلاب در شهرهای بزرگ، مدیریت میشود و شرایطی فراهم میآورد که ظرفیتهای سرزمین به شیوهای حرفهایتر مورد بهرهبرداری قرار گیرد.
مسکن استیجاری تأثیر مداومی بر مدیریت هزینههای اسکان دارد و از این طریق، شهرت خرید مسکن، چه برای اولین بار و چه برای دومین بار، به شدت کاهش مییابد. مسألهای که در حال حاضر بخش بزرگی از منابع مالی شهروندان و نظام بانکی کشور را تحت تأثیر قرار داده است.
هزینه تولید یک واحد مسکونی به دلیل محدودیتهای موجود در منابع آن، از جمله زمین و مصالح به سطحی رسیده است که خانوارهای کمدرآمد حتی با کمکهای بانکی نیز قادر به تأمین آن نیستند و به همین دلیل، شاهد گسترش سکونتگاههای غیررسمی، با کیفیت پایین و دور از محل کار و تحصیل هستیم که به خودی خود مشکلات تازهای به همراه دارد.
اگر بخواهیم فشار مالی بر نظام بانکی را به دلیل تأمین مالی این بخش افزایش دهیم، از یک سو بانکها را در حمایت از زیرساختهای حیاتی دیگر کشور به ویژه صنایع تولیدی ضعیف میکنیم و از سوی دیگر به دلیل اینکه روش حمایتی در آخرین مرحله زنجیره یعنی در زمینه خرید یا ساخت قرار دارد، شاهد افزایش شدید قیمت در مصالح، زمین و مسکن خواهیم بود.
در حالی که مسکن استیجاری به دلیل اینکه ظرفیت آن با ضریب استفاده بالایی نزدیک به ۱۰۰ روبهرو است، قادر است فشار تقاضا را بر این منابع مدیریت کند و بدین طریق امکان حل و فصل مسائل مربوط به ساختمان را به شکل حرفهایتر فراهم آورد، بدون اینکه بخواهیم شهرکهای جدید را بر ویرانههای سیستم بانکی بنا کنیم.
عایدی حاصل از اجاره نیز قابلیت این را دارد که مجدداً برای ساخت واحدهای جدید و نگهداری زیرساختهای شهری مورد استفاده قرار گیرد و بدین ترتیب چرخهای پایدار برای بازار مسکن شکل گیرد. تجربیات جهانی، بهویژه در کشورهای اروپایی، نشان میدهد که تأکید دولت بر مسکن اجارهای، پاسخی معقول به کمبود مسکن و نیاز سالیانه خانوارها، کنترل بازار، کاهش سوداگری و مدیریت جمعیت شهری است و در عین حال، کیفیت زندگی مردم را بهبود میبخشد. به طور کلی، این مدل جوابگویی واقعی و مؤثر برای نیازهای مسکن جامعه است.
۲۲۳۲۲۵
