برای خرید یک خانه ۸۰ متری نیاز به پس‌انداز ۸۲ سال حقوق کارمندی دارید!/ قربان‌نژاد: شاخص توان خرید مسکن به وضعیت نگران‌کننده‌ای رسیده است
یکی از کارشناسان حوزه مسکن با تاکید بر تأثیر نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی بر بازار املاک، عنوان کرد: ادامه وضعیت کنونی که نه صلح است و نه جنگ، می‌تواند رکود تورمی این بازار را به شدت پیچیده‌تر کند. این بازار، با کاهش نقدشوندگی و افت میزان سرمایه‌گذاری، و همچنین با کاهش چشمگیر توان خرید خانواده‌ها و افزایش هزینه‌های ساخت مواجه است. به گونه‌ای که برآوردها نشان می‌دهد یک کارمند معمولی برای خرید یک واحد مسکونی ۸۰ متری نیاز دارد ۸۲ سال از حقوق خود را پس‌انداز نماید.
رسول قربان‌نژاد در تبیین شرایط پیش روی بازار مسکن بیان کرد: آینده این بازار به تحولات سیاسی و اقتصادی بستگی دارد و هر یک از سناریوهای ممکن می‌تواند تأثیرات متفاوتی بر نرخ ارز، جریان سرمایه و معاملات مسکن بگذارد.
او اضافه کرد: در صورت دست‌یابی به توافق، ممکن است فشار بر ارز در کوتاه‌مدت کاهش یابد و بخشی از شورش‌های موجود در بازارهای موازی فروکش کند. در چنین شرایطی، مقداری از منابع مالی موجود در بازارهایی نظیر طلا، بازار سرمایه و خودرو می‌تواند به تدریج به سمت بازار مسکن رهسپار شود؛ اما این انتقال نیاز به زمان دارد.
این کارشناس بازار ملک با اشاره به کاهشی که در سطح سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز مشاهده می‌شود، اظهار داشت: بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران به آینده بازار، به همراه ریسک‌های سیستماتیک و غیراساسی، تمایل به سرمایه‌گذاری جدید را محدود کرده است. همچنین، کاهش تعداد پروانه‌های صادر شده در تهران نیز یکی از نشانه‌های این وضعیت به شمار می‌رود. بازار مسکن به تدریج نقدشوندگی خود را از دست می‌دهد و گردش مالی در آن کاهش یافته است.
قربان‌نژاد ادامه داد: اگر توافقی به دست نیاید و کشور در این وضعیت باقیمانده باشد، احتمال تشدید رکود تورمی در بازار مسکن افزایش می‌یابد. افزایش نقدینگی، فشارهای تورمی و رشد تدریجی نرخ ارز می‌تواند شرایط بازار را پیچیده‌تر نماید؛ در این شرایط، خانوارهایی که نیاز به مسکن دارند، به مرور بیشتر از قبل توان خرید خود را از دست خواهند داد.
او با اشاره به اینکه شاخص استطاعت خرید مسکن به سطح نگران‌کننده‌ای رسیده بیان داشت: بر اساس برآوردها، یک کارمند عادی برای خرید یک واحد ۸۰ متری نیاز دارد ۸۲ سال حقوقش را پس‌انداز کند. این وضعیت نشانگر فاصله فاحش میان درآمد خانواده‌ها و قیمت املاک است.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: افزایش نرخ ارز با تأخیر در قیمت‌های خرید و فروش مسکن نمایان می‌شود، در حالی که بازار اجاره به سرعت به این تغییرات واکنش نشان می‌دهد. به همین دلیل، خانوارهایی که درآمدشان همگام با افزایش هزینه‌ها رشد نمی‌کند، مجبور به نقل مکان به مناطق با هزینه کمتر خواهند شد. این روند علاوه بر فشار اقتصادی، می‌تواند کیفیت زندگی را کاهش داده و به ناامیدی و بی‌انگیزگی در جامعه دامن بزند.
قربان‌نژاد در خصوص سناریوی جنگ گفت: در چنین شرایطی، احتمال توقف معاملات و اختلال در بازار وجود دارد و ممکن است تا زمان روشن شدن وضعیت، افزایش قیمت‌ها متوقف شود. با این حال، پیش‌بینی دقیق آثار این سناریو به شدت و مدت درگیری‌ها بستگی خواهد داشت.
ضرورت اصلاح الگوی ساخت‌وساز و تأمین مالی مسکن
او با تأکید بر این نکته که برای خروج از بحران مسکن به برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز داریم، اضافه کرد: نباید انتظار داشت که این بحران با طرح‌های یک‌ساله یا پنج‌ساله برطرف شود. از نظر من، باید یک دوره حداقل ۱۰ ساله برای ساماندهی بازار در نظر گرفته شود و قبل از اقدام به اصلاحات بنیادی، ثبات نسبی پارامترهای اقتصادی مدنظر قرار گیرد.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از تمرکز صرف بر افزایش تولید واحدهای مسکونی تاکید کرد: مسأله بازار مسکن تنها به کمبود تولید خلاصه نمی‌شود؛ نگهداشت و عرضه نیز اهمیت خاصی دارند. بخشی از منابع مالی در املاک تجمیع شده و از چرخه مولد اقتصاد خارج شده‌اند. از این رو، نیازمند به وجود آوردن سازوکارهایی هستیم که این دارایی‌ها قابلیت نقدشوندگی بیشتری پیدا کنند و زمینه استفاده از سرمایه‌های خرد مردم در تأمین مالی مسکن فراهم گردد.
قربان‌نژاد با اشاره به ظرفیت‌های موجود در صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان خاطرنشان کرد: بازار سرمایه ایران هنوز از نظر تأمین مالی مسکن عمق کافی ندارد. در صورتی که ارزش املاک در برخی مناطق می‌تواند بیشتر از ارزش بسیاری از شرکت‌های حاضر در بازار سرمایه باشد، این دارایی‌ها به تنهایی نمی‌توانند به پویایی اقتصاد کمک کنند. تملک ملک نمی‌تواند به‌تنهایی جایگزین بهره‌برداری مولد از دارایی‌ها شود.
او توکنیزه‌کردن دارایی‌ها بر بستر بلاکچین را یکی از راهکارهای ممکن برای افزایش نقدشوندگی عنوان کرد و گفت: بهره‌برداری از سرمایه‌های خرد و ایجاد ابزارهای مالی جدید می‌تواند امکان مشارکت اقشار گسترده‌تری از مردم در سرمایه‌گذاری ملکی را فراهم کند. البته اجرایی شدن این روش نیازمند سازوکارهای حقوقی روشن و تعیین دقیق حقوق خریداران توکن است.
پیش‌فروش مسکن به حساب‌های تضمینی نیاز دارد
این کارشناس مسکن در مورد ناکامی پیش‌فروش مسکن در ایران گفت: پیش‌فروش می‌تواند ابزاری مؤثر برای تأمین مالی پروژه‌ها باشد، اما در اقتصادی با نرخ تورم بالا، برای سازنده و خریدار ریسک‌هایی را به دنبال دارد. افزایش هزینه‌های ساخت ممکن است قیمت تمام‌شده پروژه را از قیمت پیش‌فروش فراتر ببرد و توان سازنده برای تکمیل و تحویل واحدها را محدود کند.
قربان‌نژاد بر ضرورت نظارت دقیق بر منابع حاصل از پیش‌فروش تأکید کرد و افزود: خریدار باید مطمئن باشد که وجه دریافتی او صرف همان پروژه می‌شود. به کارگیری حساب‌های امانی (Escrow Account) می‌تواند اعتماد لازم را ایجاد نماید؛ به گونه‌ای که منابع به حساب ویژه‌ای واریز شود و برداشت از آن تنها برای هزینه‌های همان پروژه امکان‌پذیر باشد.
او ادامه داد: در برخی پروژه‌ها، سازنده قسمت‌هایی از واحدها را پیش‌فروش می‌کند، اما منابع مالی به خرید زمین یا ملک دیگری تعلق می‌گیرد. این اقدام می‌تواند باعث تأخیر در تکمیل پروژه و کاهش سودآوری آن در شرایط تورمی گردد. وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌توانند با ایجاد سازوکارهای نظارتی و بررسی سطح پیشرفت پروژه‌ها، به افزایش اعتماد عمومی کمک نمایند. البته ضوابط مورد استفاده در کشورهای دیگر باید با شرایط اقتصادی ایران هماهنگ شوند.
افزایش هزینه ساخت و گسترش قیمت‌گذاری دلاری
قربان‌نژاد در خصوص افزایش هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی بیان کرد: قیمت مصالح ساختمانی، تجهیزات و مواد اولیه در بخش‌های مختلف به شکلی قابل توجه افزایش یافته است. رقم این افزایش به طور متفاوتی بوده و در برخی موارد به ۳۰۰ درصد، در برخی ۱۵۰ درصد و در موارد دیگر نیز به ۵۰ درصد رسیده است.
او نقص‌های موجود در تأمین برق و گاز و همچنین آسیب‌های وارده به واحدهای فولادی در پی جنگ را از عوامل مؤثر بر تولید و قیمت‌ها دانست و افزود: هزینه‌های ساخت در امسال به هیچ عنوان قابل مقایسه با سال گذشته نیست و هزینه ساخت هر مترمربع در برخی موارد تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. در حوزه میلگرد و محصولات فولادی نیز در برخی زمان‌ها شاهد افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه‌ها بوده‌ایم. این افزایش‌ها به طور مستقیم بر قیمت تمام‌شده ساختمان تاثیر می‌گذارد.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از شیوع قیمت‌گذاری دلاری در بازار ملک گفت: در بعضی مناطق، قیمت هر متر مربع آپارتمان بر اساس دلار مشخص می‌شود و فروشنده همان رقم دلاری را در زمان‌های مختلف ملاک قرار می‌دهد؛ در حالی که میزان ارز تغییر می‌کند. این روش قیمت‌گذاری می‌تواند موجب انتقال نرخ ارز به سایر مناطق شده و سطح قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دهد.
قربان‌نژاد بر ضرورت تأکید کرد: افزایش قیمت‌ها همراه با کاهش توان خرید، جوانانی را که در صدد ازدواج و خرید مسکن هستند، بیش از پیش از بازار خارج می‌کند. در این شرایط، سیاست‌گذاری‌ها نباید فقط بر افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده تمرکز داشته باشد، بلکه باید اصلاح الگوی ساخت‌وساز و تطابق متراژ و کیفیت واحدها با توان اقتصادی خانوارها نیز مد نظر قرار گیرد.
او بر ضرورت ساخت واحدهای کوچک‌متراژ تأکید کرد و گفت: ساخت واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری می‌تواند یکی از گزینه‌های کارآمد برای پاسخ به نیاز بازار باشد، اما تأمین زیرساخت‌ها و رعایت کیفیت ساخت از ابتدا باید در نظر گرفته شود. مسأله اساسی، افزایش تولید به هر قیمتی نیست؛ بلکه ایجاد مسکن متناسب با نیاز جامعه و فراهم آوردن شرایط بهره‌برداری مؤثر از سرمایه‌های موجود می‌باشد.
۲۲۳۲۲۵
