میزان حداکثر افزایش اجاره اعلام گردید / توجه اجارهنشینها جلب میشود
یکی از متخصصان دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد: مستأجرانی که اجارهبهای آنها بیش از سقف قانونی ۲۵ درصد افزایش یافته، تا مدت پنج سال فرصت دارند تا از موجران و مشاوران املاک متخلف اقدام قانونی کنند.
همچنین، پرویز آقایی، این کارشناس، در رابطه با جدیدترین وضعیت بازار اجارهبها بیان کرد: مصوبهای که به منظور تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف حداکثر ۲۵ درصد اتخاذ شده، تنها در صورتی اجرا میشود که مستأجر درخواست آن را بدهد. این موضوع به معنای افزایش حتمی ۲۵ درصدی نیست، چرا که ممکن است میزان افزایش حتی به ۲۰، ۱۴ درصد یا پایینتر از نرخ سال گذشته برسد.
آقایی توضیح داد: طبق ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، وزارت راه و شهرسازی موظف است در شرایطی که نرخ تورم در استانها از ۳۰ درصد فراتر رود، پیشنهادی را برای تعیین سقف افزایش اجارهبها به شورای عالی مسکن ارائه کند. این مسؤولیت قانونی در سال جاری، مشابه سال گذشته، به همراه بسته مدیریت بازار اجاره اجرا شده و تقریباً تمامی استانهای کشور سقف مجاز افزایش اجارهبها را مشخص کردهاند.
تمدید قرارداد اجاره با سقف ۲۵ درصد
این کارشناس عنوان کرد: ارقام تعیینشده در استانهای مختلف ممکن است متفاوت باشد و عموماً در بازه ۲۵ تا ۲۷ درصد قرار دارد، هرچند در برخی استانها، این مقدار ممکن است به ۲۸، ۲۹ یا حتی ۳۰ درصد نیز برسد.
وی ادامه داد: با این وجود، مصوبهای که در حال حاضر از سوی مقامات عالیرتبه اعلام شده، به دلیل اعتبار خاص و تأکید بر آن، معیار اصلی خواهد بود. بر این اساس، سقف حداکثر افزایش اجارهبها برای تمدید قراردادهای اجاره در سطح کشور ۲۵ درصد تعیین گردیده است.
آقایی اضافه کرد: افزایشهای ۲۷ درصدی که پیشتر در برخی استانها اعلام شده، ناشی از تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی است، اما به دلیل شرایط ویژه حاکم بر بازار اجاره، بهویژه در راستای حمایت از مستأجران، این مصوبه توسط مقامات ابلاغ شده است.
وی یادآور شد: سقف حداکثر ۲۵ درصد به عنوان مبنای تمدید قراردادهای اجاره در نظر گرفته شده، اما نرخهای تعیینشده در استانها بسته به وضعیت محلی میتواند برای واحدهای مسکونی که به مستأجران جدید اجاره داده میشود، مورد استفاده قرار گیرد؛ بر اساس مصوبه ابلاغی، حداکثر افزایش اجارهبها برای تمدید قراردادهای اجاره در کل کشور ۲۵ درصد خواهد بود و این نرخ، مبنای قانونی تمدید قراردادها خواهد بود.
موجران در چه شرایطی میتوانند مستأجر را تخلیه کنند؟
آقایی تصریح کرد: بر اساس این مصوبه، تمامی قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که مدت اعتبار آنها از زمان ابلاغ مصوبه، یعنی ۳۰ خردادماه، تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشود، در صورت درخواست مستأجر، به مدت یک سال تمدید خواهد شد. این موضوع شامل تمام قراردادها خواهد شد، حتی اگر تاریخ پایان اجاره مربوط به گذشته یا آینده باشد. هر قراردادی که مشمول این مصوبه باشد، به درخواست مستأجر با سقف حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجارهبها برای یک سال تمدید خواهد گردید.
وی گفت: در تهیه این مصوبه، حقوق هر دو طرف یعنی موجران و مستأجران بهطور همزمان مدنظر قرار گرفته شده است، چرا که قانون نمیتواند به نفع یک طرف بهتنهایی باشد. به همین دلیل، ممکن است برخی مالکین به املاک خود نیاز داشته باشند، و این موضوع نیز در متن مصوبه بهخوبی پیشبینی شده است. همچنین، بر اساس مفاد این مصوبه، مراجع قضایی موظف هستند صرفاً به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره به درخواست موجر، دستور تخلیه صادر نکنند؛ با این وجود، مصوبه سران قوا چهار استثنا برای مالکان در نظر گرفته است که در این موارد، امکان عدم تمدید قرارداد و درخواست تخلیه وجود دارد.
نخستین استثنا مربوط به املاکی است که مالک برای آنها از نهادهای معتبر پروانه تخریب، نوسازی یا انجام تعمیرات اساسی دریافت کرده باشد. در این موارد، ملک مشمول تمدید خودکار قرارداد اجاره نخواهد بود. دومی مربوط به انتقال رسمی مالکیت است. اگر ملکی پیش از تمدید قرارداد یا در زمان تمدید، بهطور رسمی به شخص دیگری منتقل گردد، مستأجر موظف است حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال، ملک را تخلیه کند.
آقایی اطلاع داد: مورد سومی که تخلیه ممکن است بر اساس آن انجام شود، نیاز مالک یا افراد تحت سرپرستی او به واحد مسکونی است. اگر مرجع قضایی این نیاز را برای سکونت شخصی تأیید کند، موجر قادر به درخواست تخلیه خواهد بود. چهارمین استثنا نیز به تخلفات احتمالی مستأجر مرتبط میشود. اگر مستأجر در دوره قبلی اجاره، به تعهدات خود نظیر پرداخت بهموقع اجارهبها، شارژ ساختمان یا سایر الزامات قراردادی عمل نکرده و این موضوع موجب وارد شدن خسارات غیرقابل جبران به موجر شده باشد، مرجع قضایی میتواند تصمیم به خروج ملک از شمول این مصوبه بگیرد و درخواست تخلیه را بررسی کند.
مستأجران تا ۵ سال حق شکایت دارند
وی در پاسخ به این سؤالات که اگر موجری از مستأجر اجارهبهایی بیش از سقف ۲۵ درصد دریافت کند، مستأجر باید از چه مرجعی پیگیری کند، گفت: طبق یکی از تبصرههای ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، مستأجر تا پنج سال بعد از تاریخ پرداخت، حق شکایت دارد و اگر مبلغی بیشتر از سقف مجاز پرداخت شده باشد، حتی بعد از پایان قرارداد نیز میتواند این موضوع را از طریق مراجع قانونی دنبال نماید.
آقایی تأکید کرد: همچنین، اگر مشاور املاک قراردادی خارج از چارچوب و سقفهای قانونی تنظیم کند، طبق قانون مشمول جریمه خواهد شد و پیگیری این موضوع نیز از همین کانال انجام خواهد گرفت. بررسی نرخ تورم در بازار اجاره در سه ماه اخیر نشان میدهد تورم نقطه به نقطه این بخش در حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده که فاصله چندانی با سقفهای تعیینشده برای افزایش اجارهبهای ۲۵ تا ۲۷ درصدی ندارد.
وی همچنین تصریح کرد: این موضوع نشاندهنده این است که بخش بزرگی از موجران مسؤولیت اجتماعی خود را بهخوبی ایفا کردهاند و افزایش اجارهبها را تقریباً در همان محدوده سقفهای تعیینشده اعمال کردهاند. سال گذشته، تعیین سقف افزایش اجارهبها در همه شهرهای کشور اجرا نشد و از حدود یکهزار و ۴۰۰ شهر، صرفاً برای ۱۰۰ تا ۱۵۰ شهر سقفگذاری صورت گرفت و باقی شهرها تابع سازوکار بازار بودند.
در پایان، کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: با این حال، بر اساس آمارهای رسمی، تورم نقطه به نقطه اجاره در سه ماه گذشته در مقایسه با مدت مشابه سال قبل در حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده که مشخص میکند تعامل میان موجران و مستأجران در تمدید قراردادها تا حد زیادی منطبق با نرخهای اعلامی بوده و در کنار آن، تسهیلات و وامهای اعطا شده نیز میتواند در مدیریت بازار اجاره موثر باشند.
۲۲۳۲۵
