افزایش بیسابقه قیمت مسکن در تهران / قیمت ملک به ۳۳ برابر رسیده است
اگر به تحولات ایجاد شده در شاخص قیمت مسکن طی یک دهه اخیر در کلانشهرهای ایران توجه کنیم، به ارقامی بر میخوریم که در کمتر بازاری مشاهده میشود. این موضوع نشان میدهد که علیرغم وجود «رکود تورمی» در بازار مسکن، نرخ تورم این بخش بیشتر از شدت کاهش معاملات بوده است.
بر اساس اطلاعات، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کلانشهر تهران در سال ۱۳۹۴ از رقم ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان با افزایش ۳۳۰۰ درصدی به ۱۳۰ میلیون تومان در سال گذشته رسیده است. در شهر کرج، که دومین کلانشهر پرجمعیت ایران به شمار میآید، همین شاخص در بازه زمانی مزبور حداقل ۳۸ برابر افزایش یافته است.
در کلانشهر مشهد نیز میانگین قیمت هر مترمربع مسکن از ۲ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان به ۹۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در سال گذشته رشد پیدا کرده است که نشاندهنده ۳۲۱۰ درصد افزایش است. اگر این شاخص را در دیگر کلانشهرهای کشور همچون اصفهان، تبریز، شیراز، رشت، اراک، کرمانشاه، همدان و یزد بررسی کنیم، میانگین رشد در دهه اخیر به ۲۸ تا ۳۲ برابر خواهد رسید.
اما اگر تعداد معاملات مسکن در کلانشهرها در همین دوره زمانی را تحلیل کنیم، میانگین کاهش آن به حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد میرسد. به عنوان مثال، در سال ۱۳۹۴ تعداد معاملات صورت گرفته در تهران ۱۵۵ هزار واحد بود که این رقم در سال گذشته به حدود ۹۵ هزار واحد (کاهش ۴۰ درصدی) رسید. در سایر کلانشهرها نیز روند مشابهی پیشبینی میشود.
با این حال، اگر روند تجمیعی معاملات مسکن در کلانشهرهای ایران را در بازه ۱۰ ساله اخیر مد نظر قرار دهیم، متوسط کاهش آن به حدود ۳۵ درصد خواهد رسید.
این میزان به مراتب کمتر از روند افزایش قیمت مسکن در همین دوره است که نشان میدهد شدت رکود بازار کمتر از سرعت تورم آن بوده است.
بدتر از این، ارزیابیهای میدانی اخیر نشان میدهد که از ابتدای سال جاری، روند افزایش قیمت مسکن در کلانشهرهای ایران دوباره شتاب گرفته و به طور میانگین قیمتها ۳۰ درصد افزایش یافته است؛ به عبارت دیگر، تقاضا برای قیمتهای بالای مسکن به خصوص در این بازار راکد کماکان بالاست.
روند افزایش قیمت مسکن در کلانشهرها در این ۱۰ سال تحت تأثیر دو عامل عمده یعنی مهاجرت بیرویه و ناکارآمدی سیاستهای ساخت و ساز به وجود آمده است؛ که در هر دو مورد میتوان به نقد سیاستهای مدیریتی دولت پرداخت.
از یک سو، دولتهای گذشته نتوانستهاند ساکنان روستاها و شهرهای کوچکتر را نگه دارند و همچنین برای تشویق مهاجرت معکوس از کلانشهرها برنامهریزی مؤثری داشته باشند و از سوی دیگر تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور در این مدت به مراتب کمتر از میزان تقاضای واقعی مسکن بوده است.
به استناد آمار رسمی، هماکنون بیش از ۶ میلیون متقاضی واقعی فاقد مسکن در کشور وجود دارد، در حالی که تعداد واحدهای در حال ساخت کمتر از ۸۰۰ هزار واحد است که در بهترین حالت، تنها ۳۵ درصد آنها تا پایان سال جاری به بهرهبرداری میرسند. این انباشت تقاضا هر ساله افزایش مییابد و به همراه تورم در نهادههای تولید و کاهش میزان سرمایهگذاری در بازار، بزرگترین محرک تورم قیمت مسکن در کشور است. این واقعیت تلخ که خرید مسکن برای اکثر متقاضیان در ایران به آرزویی دست نیافتنی تبدیل شده، نیازمند توجه ویژه دولت برای ساماندهی این حوزه است.
بر اساس گزارشهای رسمی، قدرت خرید مسکن برای جوانان متقاضی فاقد خانه به حدی کاهش یافته که حتی با بهرهمندی از تسهیلات حمایتی دولت و نظام بانکی، این افراد حداقل باید ۷۳ سال دیگر صاحب خانه شوند. این دور نمای نامطلوب، بزرگترین مانع بر سر راه ازدواج جوانان و تأمین مسکن ملکی برای متقاضیان واقعی به شمار میآید.
