منتظر تغییرات بازار مسکن تا پایان سال باشید/ چه تأثیری بر قیمت مسکن خواهد داشت اگر دلار ۴۰ درصد کاهش یابد؟

بر اساس اطلاعات درج شده توسط خبرگزاری خبرآنلاین، خشایار باقرپور، که به‌عنوان مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران فعالیت می‌کند، به بررسی تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن پرداخته و تصریح نمود: در تحلیل تغییرات بازار ارز و تأثیرات آن بر حوزه مسکن، دو پیامد عمده به‌وجود می‌آید که یکی از آن‌ها مربوط به وضعیت کوتاه‌مدت و دیگری به وضعیت بلندمدت ارتباط دارد.

وی ادامه داد: در مرحله ابتدایی و در کوتاه‌مدت، اثر عمده نوسانات ارز به‌صورت تأثیرات روانی نمایان می‌شود؛ به این مفهوم که هرچند لزوماً تغییر قیمتی بارز در بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد، اما فضای بازار به‌طرز قابل توجه‌ای تحت تأثیر نگرانی‌ها و اضطراب‌ها دچار آشفتگی می‌گردد. البته باید در نظر داشت که بین یک روند افزایش نرمال و آرام در بازار ارز، و جهش‌های ناگهانی و غیرمعمول، مانند آنچه اخیراً شاهد آن بودیم، فاصله‌ای وجود دارد؛ زیرا آثار این دو حالت به‌طور کامل متفاوت است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران به این نکته اشاره کرد: تجربیات گذشته نشان داده‌اند که هر زمان نرخ ارز به‌طرز غیرطبیعی و غیرقابل کنترل افزایش یابد، اولین پیامد آن بروز ناامنی در بازارهاست. در چنین شرایطی، همان‌طور که در بازارهایی چون موبایل، مصالح ساختمانی و دیگر حوزه‌ها مشاهده گردید، فروشندگان به تردید در انجام فروش دچار می‌شوند.

افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ فروشندگان به امضای قراردادها واکنشی نشان نمی‌دهند

وی خاطرنشان کرد: پیش‌تر نیز پیش‌بینی کرده بودیم که تعدادی از افرادی که در بازار ارز و طلا جا مانده بودند، به سمت بازار مسکن جذب خواهند شد. اکنون این دسته از افراد احساس عقب‌ماندگی بیشتری دارند و با انجام یک ارزیابی میدانی مشخص است که مراجعه به دفاتر املاک به‌طور قابل توجهی افزایش یافته است. با این حال، در عمل، فروشندگان به علت شرایط کنونی دچار تردید شده و در بسیاری از موارد از امضای قراردادها پرهیز می‌کنند. دلیل اصلی این رفتار آن است که آن‌ها نگران‌اند پس از فروش ملک، نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کنند یا اینکه وجه دریافتی را در بازارهای دیگر به‌کار ببرند.

باقرپور توضیح داد: توقف و رکود در بازارهای هم‌جوار و تغییرات سریع قیمت‌ها منجر به احساس عدم اطمینان در میان فروشندگان شده و از این رو، آنان قادر به پیگیری اهداف مالی خود نیستند. به همین خاطر، امروز بازار مسکن بیش از آنکه تحت تأثیر افزایش واقعی قیمت‌ها قرار بگیرد، از اثرات روانی ناشی از نوسانات نرخ ارز متأثر شده است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران اظهار داشت: رکود در معاملات مسکن عمدتاً ناشی از تردید و عدم تمایل فروشندگانی است که پیشتر در بازار فعال بوده‌اند. در حالی که بسیاری از این فروشندگان که حتی دو تا چهار ماه در انتظار مراجعه‌کنندگان بودند، امروز حداقل یک یا دو خریدار جدی دارند، اما به دلیل شرایط کنونی میلی به فروش نشان نمی‌دهند. به‌طور قطع، این اثرات روانی در بلندمدت می‌تواند منجر به تغییرات واقعی در قیمت‌ها در بازار مسکن گردد. اگر نرخ ارز پس از یک کاهش جدی مواجه نشود – منظور از کاهش جدی کاهش حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصدی است – انتظار می‌رود افزایش قابل توجهی در قیمت مسکن رخ دهد.

وی اضافه کرد: چنانچه وضعیت کنونی بازار ارز ادامه یابد، این احتمال وجود دارد که آثار روانی فعلی به‌تدریج به افزایش واقعی قیمت‌ها در بازار مسکن تبدیل شود و بازار با یک جهش قیمتی جدید روبه‌رو شود.

باقرپور خاطرنشان کرد: پیش‌تر نیز پیش‌بینی کرده بودیم که جهش قیمتی در بازار مسکن رخ خواهد داد، اما در آن زمان امکان تعیین زمان دقیق وقوع آن وجود نداشت. اکنون می‌توان با اطمینان بیان کرد که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز، این جهش قیمتی به‌طور قطعی تا پایان سال به وقوع خواهد پیوست. فضای روانی حاکم بر بازار به‌گونه‌ای ترتیب داده شده که خریداران مجبورند برای جلب توجه فروشندگان، پیشنهادات جذاب‌تری ارائه دهند و همین پیشنهادها به‌تدریج پایه‌ای جدید برای قیمت‌ها در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد.

کاهش ۱۳ درصدی تولید؛ زمینه‌ساز موج دوم گرانی

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد: از طرفی، رکود حاکم بر بازار مسکن در یک تا دو سال گذشته، منجر به افت تولید مسکن شده است. بر اساس گزارش‌های رسمی ارائه شده توسط بانک مرکزی، شاهد افت نزدیک به ۱۲.۹ درصدی در تولید مسکن بوده‌ایم که بالطبع تأثیراتی بر عرضه و نسبت عرضه و تقاضا خواهد گذاشت.

وی تأکید کرد: این وضعیت می‌تواند در بلندمدت و احتمالاً در میانه سال آینده موج دوم افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن را شکل دهد. ازین رو، پیش‌بینی‌های کنونی ما دیگر در حد کلی نیست و بر اساس زمان وقوع این تحولات تنظیم شده است. در حال حاضر، املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در تهران به‌طور عمده با انصراف فروشندگان از فروش مواجه شده‌اند، در حالی که بیشترین حجم تقاضا نیز در همین بازه قیمتی متمرکز است. این واحدها عموماً در نواحی میانی پایتخت قرار دارند و به سمت مناطق جنوبی می‌روند.

باقرپور بیان کرد: علی‌رغم افزایش تقاضا، معاملات در این بخش از بازار به‌خاطر توقف فروشندگان انجام نمی‌شود. در عین حال، در حوزه واحدهای با قیمت‌های بالاتر هنوز تغییر محسوسی در بازار به چشم نمی‌خورد، اما بی‌شک با تأخیری نسبتاً کوتاه، افزایش قیمت این بخش از بازار نیز گسترش خواهد یافت. در شرایط عادی، نوسانات نرخ ارز معمولاً با تأخیر چندماهه آثار خود را در بازار مسکن منعکس می‌کند، اما در حال حاضر به سبب شدت و سرعت غیرعادی نوسانات ارزی، این تأثیرگذاری در حال وقوع است.

این مقام صنفی با انتقاد از نوسانات نرخ ارز، همچنین بر این نکته تأکید کرد: نوسانات روزانه بازار به‌هیچ‌وجه منطقی و معقول نیست و این‌گونه بی‌ثباتی‌ها در هیچ‌یک از بازارهای پایدار قابل قبول نیستند. همانگونه که یادآور شدم، اگر کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز به وقوع بپیوندد، چه به واسطه دستاوردهای دیپلماتیک کشور یا تحولات منطقه‌ای مثل پایان جنگ اوکراین و روسیه که به ریزش قیمت طلا منجر می‌شود، جریان قابل توجهی از سرمایه‌ها از بازار دلار و طلا خارج شده و به سوی بازار مسکن و به‌طور کلی املاک سرازیر می‌شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران اضافه کرد: با این حال، این کاهش نرخ ارز به‌طور خودکار منجر به کاهش محسوس قیمت مسکن نخواهد شد و به احتمال زیاد تنها مانع از جهش شدید قیمت‌ها در این بازار خواهد شد.

وی در پاسخی به سوالی درباره تمایل سازندگان به مهاجرت و سرمایه‌گذاری در کشورهای مجاور، تأکید کرد: هر فعال اقتصادی، اعم از تولیدکننده، بازرگان یا فعال در حوزه مسکن و خدمات، معمولاً ترجیح می‌دهد در فضایی آرام و پیش‌بینی‌پذیر فعالیت کند. اما در شرایط کنونی، فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان برای عمل مناسب نیست.

باقرپور تأکید کرد: بدون برانگیختن ترس و منفی‌بافی، باید به این واقعیت اعتراف کنیم که هیچ‌یک از پروژه‌های در حال ساخت کشور با اعداد و ارقامی که در ابتدای کار برای آن‌ها تعیین شده بود، به سرانجام نخواهد رسید. این موضوع یک تهدید جدی هم برای سازندگان و هم برای افرادی است که در این پروژه‌ها پیش‌خرید، مشارکت یا سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

افزایش هزینه ساخت؛ عدم بازگشت قیمت نهاده‌ها

وی افزود: تجربیات گذشته نشان داده‌اند که حتی با کاهش نرخ ارز، افزایش قیمت نهاده‌های ساخت‌وساز به قیمت‌های قبلی بازنخواهد گشت و این مسئله، باعث می‌شود هزینه نهایی تولید مسکن به‌طور دائمی افزایش یابد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: تأسف‌بارتر آنکه به‌نظر می‌رسد دولت چندان از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن ناراضی نیست و به‌نوعی به این وضعیت دامن می‌زند. در این راستا، با وجود تأکیدات مکرر مقام معظم رهبری و نام‌گذاری‌های سال بر تولید مسکن، روند تولید همیشه تحت تأثیر فضای روانی جامعه، کاهشی بوده و آمارهای تولید در این بخش به‌شدت پایین آمده است.

وی ادامه داد: همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، بسیاری از سازندگان و تولیدکنندگان از کشور خارج شده‌اند و فعالیت خود را در کشورهای همسایه، حتی با حاشیه سود کمتر اما پایدار و مستمر، ادامه می‌دهند؛ کشورهایی که در آنها میزان قدرت خرید حفظ شده و فضای اقتصادی به مراتب پیش‌بینی‌پذیرتری دارند. در حال حاضر حتی در کشورهای همسایه، شاخص‌های قدرت خرید با کشور ما تفاوت چشم‌گیری پیدا کرده است.

باقرپور گفت: متأسفانه در سال‌های اخیر، دولت‌ها به‌جای مواجهه شفاف با واقعیت‌های بازار مسکن، به پنهان‌سازی آمار روی آورده‌اند و گمان می‌کنند با سانسور اطلاعات می‌توانند تورم بازار مسکن را کنترل کنند، در حالی که بازار خود مسیر خود را تعیین می‌کند و با روش‌های تبلیغاتی و پنهان‌کاری آماری قابل مدیریت نیست. با توجه به وضعیت کنونی، شائبه‌ای وجود دارد که دولت تمایل زیادی به خروج بازار مسکن از رکود ندارد.

طرح خانه‌ریزی شهرداری، پاسخی به بحران بازار مسکن نیست

این مقام صنفی در پاسخ به سؤالی درباره میزان موفقیت «طرح خانه‌ریزی شهرداری» در بازار مسکن، خاطرنشان کرد: این طرح به هیچ عنوان با هدف خانه‌دار کردن مردم طراحی نشده است؛ نکته‌ای که حتی مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری نیز به‌روشنی به آن اذعان کرده و تأکید نمود که هدف اصلی این طرح صرفاً حفظ ارزش دارایی‌های مردم است.

وی افزود: این نکته به‌خوبی نمایانگر انحراف شدید از مأموریت اصلی در نهادها و دستگاه‌های مرتبط است. شهرداری که باید وظیفه ذاتی آن مدیریت شهری باشد، به مسیرهایی وارد شده است که نه‌تنها به جمع‌آوری پول مردم پرداخته، بلکه با آن ساخت‌وساز کرده و بنگاهداری می‌کند و در نهایت با سوار شدن بر موج تورم، سعی دارد به مردم بگوید که ارزش دارایی‌های آن‌ها محفوظ مانده است.

بنگاه‌داری شهرداری خارج از مأموریت ذاتی

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد: در هنگام رونمایی این طرح، تضادهایی واضح وجود داشت؛ به‌طوری که خاطرنشان شد این طرح شامل پروژه‌های تجاری و مسکونی است. این امر خود حاکی از تضاد در نام‌گذاری و در واقع فعالیت اقتصادی و بنگاه‌داری است که از حدود مأموریت و شأن نهاد شهرداری فراتر رفته است.

باقرپور تأکید کرد: به عبارت دیگر، پیام این طرح به جامعه این است که در فعالیتی اقتصادی با ریسک‌های بالا مشارکت کنند؛ در حالی که به عقیده من، موفقیت این طرح به هیچ‌وجه بالا نخواهد بود، چرا که مردم امروز نسبت به پذیرش ریسک‌هایی با این سطح عدم قطعیت بسیار هوشمندتر شده‌اند.

باقرپور در ادامه به تجارب مشابه گذشته اشاره کرد و گفت: در گذشته، صندوق املاک و مستغلات که در فرابورس راه‌اندازی گردید، با همین رویکرد آغاز به کار کرد و آن زمان گزارش‌های مربوط به آن به‌طور منظم در رسانه‌ها منتشر می‌شد، اما آن صندوق نیز در مدت‌زمان کوتاهی با ناکامی روبه‌رو شد و نتوانست ادامه کار دهد.

وی در پایان یادآور شد: فضای روانی و نقشی که دولت در هدایت جامعه به سمت بازار ارز و طلا ایفا کرد، یکی از فاکتورهای اصلی شکست این قبیل طرح‌ها به‌شمار می‌آید. این گام‌های سیاستی به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم سبب ناکامی طرح خانه‌ریزی شهرداری نیز خواهد شد؛ طرحی که به عقیده من حقایق نام‌گذاری آن نیز می‌توانست با دقت و واقع‌بینی بیشتری انجام شود.

۲۲۳۲۲۵