روشی غیرمعمول برای بالا بردن قیمت مسکن/ این‌گونه قیمت مسکن به شکل نجومی در حال افزایش است

سمانه محرمی نمینی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره تأثیر پلتفرم‌های آنلاین خانه‌یاب در بازار مسکن بیان کرد: این پلتفرم‌ها باید به‌عنوان ابزاری کاربردی در خدمت بازار مسکن عمل کنند و قادرند در شفاف‌سازی اطلاعات کمک مؤثری داشته باشند که این مسأله در نوع خود مثبت است. اما فعالیت این ابزارها باید بر اساس داده‌های مستند و کارشناسی شده صورت گیرد.

آگهی‌های آنلاین ایجادکننده انتظارات تورمی در بازار مسکن

به نقل از مهر، وی تصریح کرد: در حال حاضر به دلیل نبود نظارت کافی، این پلتفرم‌ها فرصت ایجاد انتظارات تورمی و تعیین قیمت در بازار مسکن را فراهم می‌آورند. یکی از معضلات موجود این است که برخی از مالکین قیمت‌های ثبت‌شده در این سامانه‌ها را براساس قیمت‌های واقعی و معاملاتی تعیین نمی‌کنند، بلکه بر اساس نرخ‌های پیشنهادی خود به‌ویژه قیمت‌های مشابه آگهی می‌کنند؛ در صورتی که این قیمت‌ها لزوماً با واقعیت بازار تطبیق ندارد.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در شرایط کنونی هیچ مرجعی وجود ندارد که اطلاعات دقیقی از قیمت‌های واقعی معاملات را در اختیار افکار عمومی قرار دهد. تا سال 1402، اطلاعات معاملات در دست اتحادیه مشاوران املاک بود. سیستمی تحت عنوان «سامانه املاک و مستغلات» در حال فعالیت بود که هریک از معاملات انجام شده به همراه کد رهگیری در آن ثبت می‌شد.

او خاطرنشان کرد: اتحادیه مشاوران املاک با استفاده از همین اطلاعات قدرت تحلیل وضعیت بازار را داشت؛ به این معنا که افزایش تعداد معاملات نشان‌دهنده رونق بازار و کاهش آن نمایانگر رکود یا ثبات می‌باشد. همچنین بر پایه قیمت‌های واقعی معاملات، امکان اطلاع‌رسانی دقیق درباره تغییرات افزایشی، کاهشی یا ثبات قیمت مسکن برای مردم وجود داشت.

محرمی نمینی تاکید کرد: اطلاعاتی که از سوی اتحادیه به انتشار می‌رسید، بر مبنای کدهای رهگیری و قیمت‌های معاملاتی واقعی بود و نه قیمت‌هایی که به‌صورت اسمی و پیشنهادی در برخی از پلتفرم‌های آنلاین مشاهده می‌شود. از ابتدای سال 1402 این اطلاعات از کنترل اتحادیه مشاوران املاک خارج شده و در اختیار سازمان ثبت اسناد، سامانه کاتب و بخش‌هایی از وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است.

او خاطرنشان کرد: بنابراین امروزه آینه شفافی برای نمایش وضعیت واقعی قیمت‌ها در برابر مردم وجود ندارد. در چنین شرایطی، آگهی‌های آنلاین وزن و اهمیت بیشتری می‌یابند و مبنای تصمیم‌گیری بسیاری از افراد قرار می‌گیرند.

این مقام صنفی افزود: به‌طور مثال، اگر یک سازنده در یک برج یا یک ناحیه، تعداد زیادی واحد را با قیمت‌های مشخصی آگهی کند، این موضوع می‌تواند بر انتظارات قیمتی آن ناحیه تأثیر بگذارد و موجب تغییر سطح قیمت‌ها شود. مردم با مشاهده این آگهی‌ها به آن‌ها ارجاع می‌کنند و قیمت سایر املاک را با این ارقام مقایسه می‌نمایند.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در چنین شرایطی یک مقایسه غیرکارشناسی پیش می‌آید؛ زیرا تعیین قیمت در بازار مسکن نیازمند بررسی جزئی و دقیق مؤلفه‌های تخصصی است. من بر این باور نیستم که این پلتفرم‌ها باید از بین بروند، بلکه تأکید می‌کنم که قیمت‌های کارشناسی‌شده و بر مبنای داده‌های واقعی باید در آن‌ها مورد توجه قرار گیرد؛ چرا که ریشه اصلی مشکلات از آن‌جایی نشأت می‌گیرد که فعالیت در حوزه مسکن کاملاً تخصصی و علمی است. افرادی که به‌عنوان مشاور املاک مشغول به کار هستند، برای اخذ پروانه کسب باید مراحل آموزشی و تخصصی مختلفی را طی نمایند.

او اظهار داشت: متقاضیان ورود به این حوزه باید در آزمون تخصصی سازمان ثبت اسناد، آزمون اصناف و همچنین دوره‌های آموزشی مرتبط با حقوق و مهارت‌های مذاکره که از سوی اتحادیه برگزار می‌شود، شرکت کرده و پس از گذراندن این سه مرحله موفق به دریافت پروانه فعالیت گردند. بنابراین، بازار مسکن نیازمند تحلیل و قیمت‌گذاری کارشناسی است و نمی‌توان صرفاً بر اساس آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌های آنلاین نسبت به قیمت واقعی املاک قضاوت کرد.

قیمت‌های منتشرشده در پلتفرم‌ها فاقد مبنای کارشناسی هستند

محرمی نمینی در خصوص چالش‌های ناشی از عملیات پلتفرم‌های آگهی آنلاین در بازار مسکن بیان کرد: در حال حاضر افراد به‌سادگی می‌توانند در این پلتفرم‌ها آگهی ثبت کنند و با درج قیمت‌های غیرواقعی، موجبات قیمت‌سازی در بازار را فراهم آورند. در زمانیکه اتحادیه به این موضوع ورود می‌کند، پلتفرم‌ها اعلام می‌دارند که مجوز فعالیت خود را از اتحادیه مشاوران املاک دریافت نکرده‌اند و تحت نظارت اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی فعالیت می‌کنند.

وی تأکید کرد: اگر یک پلتفرم تنها زمینه‌ای برای خرید و فروش کالاهای دست‌دوم یا خدمات عمومی باشد، ممکن است تفاوت چندانی در قیمت‌گذاری‌ها ایجاد نشود؛ اما در حوزه مسکن، کوچک‌ترین تغییر در قیمت هر متر مربع می‌تواند ارزش یک ملک را به‌طور قابل‌توجهی جابه‌جا کند. به همین جهت قیمت‌گذاری در این بخش نیازمند نظارت و کارشناسی تخصصی است.

هر تغییر کوچک در قیمت هر متر مسکن، تأثیر قابل توجهی بر بازار دارد

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: به‌طور مثال، اگر در یک برج مسکونی در غرب تهران تعداد زیادی واحد با قیمت مشخصی آگهی شوند، آن قیمت به‌تدریج مبنای ذهنی فعالان بازار و خریداران قرار می‌گیرد و بر قیمت کل منطقه تأثیر می‌گذارد. این روند تنها محدود به یک ناحیه خاص نیست و در هر نقطه‌ای از شهر می‌تواند تغییرات انتظارات قیمتی و جابه‌جایی نرخ‌ها را به همراه داشته باشد.

او اظهار داشت: ریشه این مسئله در عدم کارشناسی بودن قیمت‌های درج‌شده در بسیاری از آگهی‌ها نهفته است. اتحادیه مشاوران املاک درباره این موضوع هشدار می‌دهد، اما پلتفرم‌ها به این پاسخ می‌دهند که تحت نظارت اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی فعالیت می‌کنند و ارتباطی با اتحادیه مشاوران املاک ندارند. در واقع یک فعالیت کاملاً تخصصی و کارشناسانه به بستری واگذار شده که الزماً تحت نظارت نهاد تخصصی مرتبط نمی‌باشد.

محرمی نمینی همچنین به هزینه‌های تحمیل‌شده به دفاتر مشاوران املاک از سوی برخی پلتفرم‌ها اشاره کرد و گفت: یکی از مشکلات موجود، تفاوت تعرفه‌های انتشار آگهی بر اساس مناطق مختلف شهری است. برای نمونه، هزینه درج آگهی در مناطق شمالی شهر نسبت به مناطق جنوبی تفاوت دارد؛ در حالی که ماهیت خدمت ارائه‌شده یکسان است و پلتفرم تنها یک آگهی با قالب و اطلاعات مشخص را منتشر می‌کند.

او یادآور شد: این موضوع هیچ توجیه فنی یا خدماتی مشخصی ندارد و موجب ایجاد تفاوت‌های غیرمنطقی میان مناطق مختلف می‌شود. در گذشته نیز در رسانه‌های چاپی، از جمله روزنامه‌ها، هزینه آگهی‌ها بر اساس قالب و فضای اختصاص‌یافته تعیین می‌شد و موقعیت جغرافیایی ملک تأثیری در قیمت انتشار آگهی نداشت.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: این شیوه‌ها در نهایت موجب ایجاد قیمت‌سازی و تفاوت‌های غیرواقعی در بازار مسکن می‌شود. از طرفی، بخشی از مشکلات پلتفرم‌های آگهی آنلاین ریشه در این دارد که این سامانه‌ها وارد حوزه فعالیت تخصصی مشاوران املاک شده‌اند، اما خود را ملزم به دریافت مجوز یا رعایت ضوابط این صنف نمی‌دانند.

او اضافه کرد: اگر داده‌های بازار و اطلاعات معاملاتی در اختیار اتحادیه مشاوران املاک قرار داشته باشد، امکان ارائه قیمت‌های واقعی و همچنین نظارت مؤثر بر پلتفرم‌ها و فرآیند فایلینگ املاک فراهم می‌آید. در شرایط فعلی، اغلب پلتفرم‌ها و سامانه‌های آگهی آنلاین خود را زیرمجموعه اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی محسوب می‌دانند و به همین خاطر نظارت تخصصی مشاوران املاک بر عملیات آن‌ها به‌شدت محدود شده است.

محرمی نمینی در پایان تأکید کرد: بخش قابل‌توجهی از چالش‌های موجود در بازار مسکن و فرآیند قیمت‌گذاری املاک، ناشی از همین کمبود نظارت بر پلتفرم‌های آگهی آنلاین است که باید برای سامان‌دهی آن تدابیر مقتضی اندیشیده شود.

۲۲۳۲۲۵