نوسانات غیرمنتظره قیمت در بازار مسکن/ گسترش پدیدههایی مانند «پشتبام خوابی»، «کانکسنشینی» و زندگی در فضاهای共享
به نقل از اعتماد: آنچه امروزه در بازار مسکن به چشم میخورد، پدیدهای است که در ادبیات تخصصی این گزارش به «انجماد در نقطه جوش» تعبیر شده است. این استعاره، نمادی از وضعیتی پارادوکسیکال است که در آن، قیمتها به واسطه فشارهای تورمی و هزینههای تمامشده به سطوح تاریخی رسیدهاند و به اصطلاح به «نقطه جوش» دست یافتهاند، اما قابلیت نقدشوندگی و حجم معاملات به دنبال تخریب غیرمعمول قدرت خرید و ریسکهای سیستماتیک، دچار «انجماد» و وقفه شده است.
تحلیل وضعیت بازار در دوران رکود تورمی
بررسی تحولات قیمت مسکن در تهران و دیگر کلانشهرها در پنج سال گذشته حاکی از یک جهش قیمتی مداوم و ناپیوسته متاثر از متغیرهای درآمدی خانوارها است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در تهران در سال ۱۳۹۸ حدود ۱۳ میلیون تومان بود، این رقم در سال ۱۴۰۰ با افزایش تقریبا ۱۳۰ درصدی به ۳۰ میلیون تومان رسید. این جهش اولیه، آغاز یک دوره تورم مزمن در بخش مسکن بود که تحت تاثیر کاهش ارزش پول ملی و افزایش انتظارات تورمی به وجود آمد.
روند صعودی قیمتها در سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ با شدت بیشتری ادامه یافت، به طوری که در اواخر سال ۱۴۰۳، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۸۸ میلیون تومان رسید و در آغاز سال ۱۴۰۴، این نشانه از مرز ۱۱۴ میلیون تومان عبور کرد. این افزایش قیمت، ناشی از تقاضای مصرفی نبوده و عمدتا به دلیل فشار هزینههای ساخت و تبدیل مسکن به کالای سرمایهای برای حفظ ارزش پول در برابر تورم صورت گرفته است.
با این حال، تحلیل دقیقتر دادهها در سال ۱۴۰۴ نشان میدهد که سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به سایر بازارها کاهش یافته است. در حالی که تورم عمومی در مهر ۱۴۰۴ به بیش از ۴۸ درصد و بازدهی بازار طلا به بیش از ۶۰ درصد رسید، بازدهی بازار مسکن در بازه یکساله منتهی به مهر ۱۴۰۴ تنها حدود ۲۰ درصد بوده است. این «جاماندگی» قیمتی، سیگنالی جدی از اشباع قیمتها و ناتوانی بازار در جذب قیمتهای بالاتر محسوب میشود. به زبان دیگر، بازار مسکن به سقف مقاومت قیمتی خود در برابر قدرت خرید رسیده و وارد فاز رکود عمیق شده است.
تحلیلهای موجود نشان میدهد که شکاف قیمتی بین شمال و جنوب تهران به شدت عمیق است، اما نرخ رشد در مناطق جنوبی و ارزانتر طی سالهای اخیر شتاب بیشتری به خود گرفته است. برای نمونه، منطقه ۱۸ که ارزانترین بخش تهران به حساب میآید، رشد سالانه ۲۶ درصدی را تجربه کرده، در حالی که منطقه ۳ تنها رشد حدود ۶ درصدی را نشان داده است. این پدیده ناشی از «کوچ اجباری» تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر و ارزانتر بوده که فشار تورمی را بر دهکهای پایین درآمدی متمرکز کرده است.
ویژگی برجسته بازار مسکن در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، سقوط قابل توجه حجم معاملات است. در شرایط عادی، بازار مسکن تهران هر ماه شاهد ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره معامله بود، اما در سال ۱۴۰۴، این میزان به کمتر از ۴۰۰۰ واحد در ماه کاهش یافته است. در شهریور ۱۴۰۴، تعداد آگهیهای فروش آپارتمان نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴۹ درصد کاهش یافته که این امر نشاندهنده ناامیدی فروشندگان از فروش و خروج فایلها از بازار است.
دلایل این انجماد معاملاتی در دو عامل اصلی نهفته است:
1- حذف تقاضای مصرفی: با رسیدن قیمتها به سطح میلیاردی، عملا امکان ورود خانهاولیها و خانوادههای متوسط به بازار مسکن منتفی شده است. وامهای مسکن که در سال ۱۴۰۴ برای زوجین در تهران حدود ۱.۲ میلیارد تومان (با احتساب جعاله) تعیین شد، تنها بخش کوچکی (حدود ۱۰ مترمربع) از قیمت یک آپارتمان را پوشش میدهد.
2- تردید سرمایهگذاران: سرمایهگذاران ملکی نیز با مشاهده رکود و کاهش قابلیت نقدشوندگی مسکن، از ورود به بازار اجتناب میکنند. ریسکهای ژئوپلیتیک و جذابیت بازارهای رقیب همچون طلا و ارز نیز انگیزه سفتهبازی در مسکن را کاسته است.
موج فشار هزینهها
سمت عرضه مسکن در ایران با پدیدهای تحت عنوان «ابرتورم ساخت» مواجه است. این وضعیت ناشی از همافزایی تورم عمومی، جهشهای ارزی و عدم توازن در انرژی است که بهطور قابل توجهی هزینههای تولید مسکن را افزایش داده است. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشاندهنده جهش قابل توجه در شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در زمستان ۱۴۰۳ است. تورم فصلی این نهادهها در این فصل به ۱۱.۷ درصد و تورم نقطهای به ۳۷.۹ درصد رسیده است. این ارقام حاکی از شتاب گرفتن هزینههای ساخت در پایان سال ۱۴۰۳ و انتقال آن به قیمتهای سال ۱۴۰۴ خواهد بود. بررسی جزییات گروههای کالایی نشان میدهد که بیشترین تورم متعلق به گروههای «گچ و گچکاری» (۵۷.۶ درصد)، «خدمات» (۵۲ درصد) و «سیمان و بتن» بوده است. افزایش قیمت سیمان که در برخی دورهها تا ۵۰ درصد رشد داشته، بهطور مستقیم ناشی از محدودیتهای تولید و قطع انرژی بوده است. یکی از چالشهای ساختاری که در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به اوج رسید، «عدم توازن انرژی» در صنایع پایه است. در زمستان ۱۴۰۳، قطع گاز صنایع سیمان و فولاد بهعنوان راهکاری برای مدیریت مصرف خانگی، به کاهش شدید تولید در این بخشها منجر شد. صنعت فولاد که بیش از ۸۰ درصد تولید آن وابسته به گاز است، با محدودیت ۷۵ درصدی تامین گاز روبرو شد. این قطعها موجب شد تا کارخانههای سیمان به سمت مصرف مازوت بروند که هزینه حمل و تولید را تا دو برابر افزایش داد. نتیجه مستقیم این بحران، کمبود عرضه مصالح در بازار و افزایش قیمتها در فصل ساختوساز شده است. سازندگان مسکن در سال ۱۴۰۴ با بازاری مواجه شدند که حتی با وجود نقدینگی، تامین مصالح با قیمتهای پایدار برای آنان دشوار بود. این بیثباتی در زنجیره تامین، ریسک پروژههای ساختمانی را بالا برد و بسیاری از سازندگان را مجبور به توقف یا کاهش روند ساخت و ساز کرد. زمین هنوز هم به عنوان اصلیترین مولفه تعیینکننده قیمت مسکن در کلانشهرها به شمار میآید. در تهران، سهم زمین در قیمت نهایی مسکن در برخی مناطق به ۶۰ تا ۷۰ درصد میرسد. تورم قیمت زمین در سالهای اخیر، از تورم مسکن پیشی گرفته است. گزارشها نشان میدهد که قیمت املاک کلنگی و زمین در مناطق غربی تهران طی چهار سال اخیر (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴) بیش از ۲۰۰ درصد افزایش یافته است. این چسبندگی قیمت زمین مانع میشود تا حتی در شرایط رکود تقاضا، قیمت نهایی مسکن کاهش یابد. سازندگانی که زمین را با قیمتهای بالا خریداری کردهاند، قادر به کاهش قیمت فروش نیستند و ترجیح میدهند واحدها را خالی نگه دارند تا اینکه با ضرر بفروشند.
فاجعه قدرت خرید
شکاف میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن به عمیقترین نقطه خود در تاریخ اقتصاد ایران رسیده است. این بحران نه تنها موجب قفل شدن بازار معاملات گردیده، بلکه ساختار اجتماعی و الگوی زندگی در شهرها را نیز دگرگون کرده است. نسبت قیمت به درآمد (P/I) در تهران به ارقامی دست پیدا کرده که عملا دسترسی به مسکن را برای دهکهای پایین و متوسط غیرممکن کرده است. برآوردها نشان میدهد که دوره انتظار برای خرید یک آپارتمان معمولی در تهران، با فرض پسانداز کامل درآمد، به بیش از یک قرن رسیده است. در این شرایط، مسکن از یک کالای مصرفی به کالایی لوکس و دور از دسترس تبدیل شده است. با عدم توانایی در خرید خانه، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل شده است. نرخ تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ به رکوردهای جدیدی رسید و در تهران از ۴۰ درصد فراتر رفت. این افزایش بیسابقه، منجر به کاهش شدید نسبت قیمت به اجاره (P/R) به ۱۹ در سال ۱۴۰۴ شد. کاهش این نسبت در اینجا خبر خوبی نیست، بلکه نشانهای از رشد سریعتر اجارهبها نسبت به قیمت ملک است. فشار مبلغ اجاره باعث به وجود آمدن پدیدههای ناپسند در سکونت شهری شده است.
گزارشهای میدانی نشاندهنده رواج «پشتبام خوابی»، «کانکسنشینی» و زندگی در واحدهای مشترک در مناطق حاشیهای تهران است. مستاجرانی که قادر به پرداخت اجاره در مناطق مرکزی نیستند، ناچار به مهاجرت به مناطق جنوبی و حاشیهای (مانند پرند، پردیس و کرج) شدهاند که خود باعث افزایش قیمت و اجاره در این مناطق شده است. در پاسخ به این بحران قدرت خرید، بازار و برخی سازندگان به سمت الگوی «زیست کپسولی» و ساخت واحدهای کوچک حرکت کردهاند. پروژه ساخت ۱۸۰۰ واحد میکرو-آپارتمان ۲۵ تا ۳۵ متری در ماهدشت کرج و منطقه ۱۹ تهران، گواهی بر این تغییر رویکرد است. اگرچه برخی مسئولین و وزارت راه و شهرسازی با ایجاد واحدهای زیر ۳۵ متر مخالفت کردهاند، اما اتحادیه تعاونیهای انبوهساز تهران به دلیل نیاز بازار و قیمت تمامشده پایینتر (حدود یک میلیارد تومان در سال ۱۴۰۳)، این پروژهها را اجرا کرده است. این واحدها با عنوان «مسکن اقتصادی» شناخته میشوند و تنها گزینه باقی مانده برای بسیاری از زوجهای جوان و افراد مجرد جهت ورود به بازار مسکن هستند. این تغییر پارادایم از «خانه مطلوب» به «سرپناه حداقلی»، نشاندهنده پذیرش تلخ واقعیت کاهش سطح رفاه عمومی است. یکی از روندهای متناقض اما مهم در سال ۱۴۰۴، بازگشت بعضی از سازندگان به تهران بعد از یک دوره مهاجرت به شهرستانها بوده است. آمار مربوط به صدور پروانه ساخت در تهران در نیمه اول ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۵ درصد افزایش را نشان داده است، در حالی که میانگین کشوری ۲۵ درصد رشد داشته است. دلیل این موضوع، رکود عمیقتر و کمبود نقدینگی در شهرستانها به شمار میآید. سازندگان دریافتهاند که علیرغم هزینههای بالا و رقابت شدید در تهران، این شهر هم چنان کانون اصلی نقدینگی و تقاضای سرمایهای کشور است. بنابراین، آنها ترجیح میدهند با حاشیه سود کمتر اما احتمال نقدشوندگی بالاتر در تهران فعالیت کنند تا اینکه در بازارهای راکد شهرستانها گرفتار شوند.
نارسایی ابزارهای تنظیمی
دولت در سالهای اخیر تلاش کرده است با استفاده از ابزارهای مالیاتی و تنظیمی، بازار مسکن را کنترل نماید، ولی شواهد نمایانگر ناکارآمدی این سیاستها است. قانون مالیات بر خانههای خالی که با هدف ارایه واحدهای احتکار شده به بازار تصویب شده بود، در عمل با شکست همراه شده است. براساس آمارهای رسمی، درآمد دولت از این مالیات در طی یک سال تنها ۱۶ میلیارد تومان بوده که فاصله چشمگیری با اهداف بودجهای دارد. دلایل این ناکامی عبارتند از:
٭ کمبود در شناسایی: سامانه املاک و اسکان هنوز ناقص است و اطلاعات دقیقی از وضعیت سکونت واحدها در دسترس نمیباشد.
٭ معافیتهای گسترده: وجود راههای فرار قانونی و معافیتهای متعدد، اثرگذاری قانون را کاهش داده است.
٭ مالکیت نهادی: بخش بزرگی از خانههای خالی به بانکها و نهادهای حقوقی تعلق دارد که ابزارهای مالیاتی فعلی قادر به فشار موثر بر این نهادها نیستند.
برآوردها حکایت از این دارد که بیش از ۷۱ درصد مالیاتهای وصول شده وابسته به شمال تهران بوده، اما حتی در این مناطق نیز حجم وصولی نسبت به تعداد خانههای خالی بسیار ناچیز است. سیاست تعیین سقف افزایش اجارهبها (مانند ۲۵ درصد برای تهران) نیز در بازار واقعی رعایت نمیشود. گزارشهای میدانی و آمارهای بانک مرکزی نشان میدهند که تورم واقعی اجارهبها همواره از سقفهای تعیین شده فراتر رفته است. بازار اجاره تحت تاثیر عرضه و تقاضا قرار دارد و نمیتوان آن را با دستورالعملهای اداری مدیریت کرد.
چشمانداز ۱۴۰۵ و راهبردهای آتی
با توجه به تحلیل روندها و متغیرهای کلان، سناریوهای محتمل برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ قابل ترسیم است. سناریوهای پیش رو به شرح زیر است:
1- سناریوی محتمل (ادامه رکود تورمی): با فرض تداوم شرایط کنونی (تحریمها، رشد نقدینگی و تنشهای منطقهای تحت کنترل)، بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ رشدی کمتر از تورم عمومی خواهد داشت. قیمتها بهواسطه فشار هزینههای ساخت (دستمزد، مصالح) به صورت اسمی افزایش مییابند، اما در شرایط واقعی (Real Terms) و دلاری، مسکن به ثبات یا کاهش ارزش مواجه خواهد شد.
2- سناریوی جهش (شوک ارزی/بحران): در صورت وقوع یک شوک ارزی بزرگ یا تشدید درگیریهای نظامی، بازار ابتدا با وقفه معاملاتی روبرو میشود و سپس با اندکی تاخیر، قیمتها را با نرخ جدید دلار تطبیق میدهند. در این شرایط، تقاضای سرمایهای برای حفظ ارزش پول به بازار وارد میشود، در حالی که تقاضای مصرفی کاملاً حذف خواهد شد.
3- سناریوی گشایش: در صورت کاهش تحریمها و بروز تغییرات اقتصادی مثبت، حجم معاملات افزایش خواهد یافت. با این حال، به علت چسبندگی قیمتها، انتظار کاهش محسوس قیمت مسکن وجود ندارد، ولی ثبات قیمتی میتواند به تدریج موجب بهبود قدرت خرید گردد.
راهبردهای پیشنهادی
٭ تغییر استراتژی به سمت واحدهای کوچک: دوران ساخت آپارتمانهای بزرگ و لوکس برای خانوادههای متوسط به اتمام رسیده است. آینده بازار در اختیار واحدهای کوچکمتراژ (زیر ۷۵ متر) و میکرو-آپارتمانها خواهد بود که نقدشوندگی بالاتری دارند.
٭ صنعتیسازی و مدیریت هزینه: با توجه به ابرتورم ساخت، استفاده از روشهای نوین صنعتیسازی بهمنظور کاهش زمان ساخت و پرت مصالح، راهکار اصلی برای حفظ حاشیه سود است. بهرهگیری از مشوقهای وزارت راه در اجرای صنعتیسازی میتواند بخشی از هزینهها را جبران کند.
٭ تمرکز بر مناطق در حال رشد: مناطق جنوبی تهران و شهرهای جدید (پرند، هشتگرد) که مقصد مهاجرت طبقه متوسط به شمار میآید، پتانسیل رشد و تقاضای پایدارتری نسبت به مناطق اشباع شده شمال شهر دارند.
برای سرمایهگذاران
٭ تنوعبخشی به سبد دارایی: تمرکز صرف بر مسکن در شرایط نااطمینانی سیاسی، ریسک نقدشوندگی بالایی را به همراه دارد. ضرورت دارد که بخشی از سرمایه به داراییهای نقدشونده (طلا، اوراق) تخصیص یابد.
٭ خروج از مناطق لوکس: مناطق ۱ و ۳ تهران دچار حباب قیمتی و رکود سنگین هستند. سرمایهگذاری در این مناطق در کوتاهمدت بازدهی مناسبی نخواهد داشت.
٭ پذیرش واقعیت بازار: اصرار بر سیاستهای دستوری و انکار واقعیات میکرو-آپارتمانها دریافتی به حل بحران نمیانجامد. دولت باید با تسهیلگری در ساخت واحدهای ارزانقیمت و کوچک، فشار را از روی دوش قشرهای آسیبپذیر بردارد.
٭ رفع ناترازی انرژی: اولویتدهی به تامین انرژی صنایع سیمان و فولاد در زمستان و تابستان برای کنترل تورم ساخت و جلوگیری از شوکهای عرضه اهمیت بالایی دارد.
٭ توسعه بازار اجارهداری حرفهای: ایجاد مشوقهای لازم برای ورود شرکتهای بزرگ به حوزه اجارهداری (Institutional Landlords) میتواند به ثبات بازار اجاره و بهبود کیفیت سکونت مستاجران کمک نماید.
223225
