خانههایی که در جستجوی اعتماد هستند: بازار مسکن تحت تأثیر ریسکهای سیاسی
در بازار، خریداران زیادی مشاهده نمیشدند و بیشتر نمادها تحت فشار فروش قرار داشتند. تنها چند سهم کوچک و با ریسک بالا به طور هیجانی در محدوده مثبت قرار داشتند. با این وجود، به اعتقاد من، وضعیت بازار مسکن که فاقد شاخص رسمی و روزانه مشابه بورس است، به مراتب پیچیدهتر به نظر میرسد. رکود در این حوزه نه تنها پس از جنگ اخیر تشدید شده است، بلکه این وضعیت به طور پایدار و مستمر در دو یا سه سال اخیر ادامه پیدا کرده است؛ رکودی عمیق که نشانههای کمی از خروج از آن مشاهده میشود. در این نوشتهی مختصر، به بررسی این موضوع میپردازیم که چرا در زمان افزایش ریسک سیاسی، بازار مسکن با چالشهای جدیتر نسبت به سایر بازارها مواجه میگردد.
مسکن به عنوان یک کالای سرمایهگذاری بلندمدت، از نقدشوندگی پایینی برخوردار است و به منابع مالی قابل توجهی نیاز دارد. به همین خاطر، در شرایط بیثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایهگذاران علیرغم تمایل، از ورود به این عرصه خودداری میکنند. عدم اطمینان از آینده، ترس از کاهش ارزش داراییها، احتمال وضع مالیاتهای جدید یا سرکوب قیمتی و ابهام در ثبات اقتصادی همه منجر به کاهش همزمان تقاضای مصرفی و سرمایهگذاری در بخش مسکن میشود. حتی افرادی که از نظر مالی در وضعیت خوبی هستند، در چنین محیطی ترجیح میدهند منابع خود را در داراییهای سیالتری مانند طلا، ارز یا ملک در خارج از کشور نگهداری کنند.
یکی از عوامل اصلی شدتگیری رکود مسکن در شرایطی که ریسک سیاسی افزایش مییابد، اختلال در تأمین مالی است. پروژههای ساختمانی و همچنین خرید خانه به شدت به تسهیلات بانکی وابسته هستند، اما در سالهای اخیر، عملاً امکان دریافت وام مؤثر برای خرید یا ساخت مسکن بسیار محدود شده است. سقف تسهیلات به نسبت قیمت مسکن بسیار پایین باقی مانده و نرخ بهره و شرایط بازپرداخت نیز از دسترس اقشار متوسط خارج گردیده است. در فضای نااطمینانی دو یا سه سال گذشته، بانکها تمایل خود را به ارائه وامهای بلندمدت کاهش داده و سرمایههای خود را به سمت داراییهای کمریسکتری متمایل کردهاند. بدیهی است که بزرگترین جنگ اخیر به شدت تأثیر گذاشته و سطح تسهیلات در این بخش را به نزدیکی صفر رسانده است.
در این شرایط، سرمایهگذاران از ورود به پروژههایی که بازدهی آنها در آینده نامشخص است، خودداری میکنند. از منظر نظری، برنانکی (۱۹۸۳) در یک مقاله کلاسیک بیان کرده است که در زمان عدم اطمینان، سرمایهگذاریهای برگشتناپذیر (آن دسته از پروژههایی که بعد از آغاز دیگر امکان خروج یا تغییر مسیر بدون هزینه زیادی وجود ندارد) متوقف میشوند؛ زیرا تصمیمگیرندگان به انتظار وضوح در افق آینده خواهند نشست. بانک جهانی نیز در گزارشی تأکید کرده است که در کشورهایی با ریسکهای بالای سیاسی یا نهادی، بازار مسکن دچار رکودهای عمیقتر و ادامهداری میشود؛ زیرا این بازار به خاطر ماهیت غیرسیال و بلندمدتش، آسیبپذیرتر از سایر حوزهها به حساب میآید:
نااطمینانی سیاسی و نهادی، رکود در بازار مسکن را بهویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آنها آسیبپذیرتر و حقوق مالکیت شکننده است، بهطور معناداری تشدید میکند… . در کشورهایی که شرایط شکنندهای دارند، سرمایهگذاری در مسکن به شدت تحت تأثیر احساسات ریسک قرار میگیرد. حتی تغییرات کوچکی در ثبات سیاسی میتواند فعالیتهای ملکی را برای سالها به تعویق بیندازد یا حتی از مسیر خود منحرف کند… . نااطمینانی سیاسی، ارزش صبر کردن در بازار مسکن را افزایش میدهد و موجب کاهش تعداد معاملات و ساختوسازهای جدید میشود (بانک جهانی، مسکن برای تابآوری، واشنگتن: بانک جهانی، ۲۰۱۹).
زمانی که ریسک کشور افزایش مییابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی خریداران واقعی و سرمایهگذاران ملکی، از حضور در بازار پرهیز میکنند. خانوارهایی که به دنبال خرید خانه هستند، به دلیل ابهام در آینده شغلی و معیشتی و وضعیت تورمی، تصمیمات خود را به تأخیر میاندازند. به طور همزمان، سرمایهگذارانی که در سالهای گذشته با هدف حفظ ارزش پول یا کسب درآمد از اجاره و رشد قیمت به بازار وارد شده بودند، به دلیل تهدیدهای سیاسی، احتمالات سرکوب قیمتی، مالیاتهای جدید یا محدودیتهای مالکیت، انگیزههای خود را از دست میدهند. در نتیجه، بازار با کاهش شدیدی در تقاضا روبهرو میشود؛ تقاضایی که به ظاهر وجود دارد، اما به خاطر نااطمینانی، به فعلیت نمیرسد. این “تقاضای معلق” یکی از نشانههای رکود در بازارهای با ریسک بالا است و موجب قفل شدن معاملات و ایستایی در چرخه تولید و عرضه میشود.
رکودی که در بازار مسکن بروز میکند، معمولاً با رکودهای کوتاهمدت در بازارهای مالی مانند بورس تفاوت بارزی دارد. رکود بورس ممکن است با تغییر سیاستهای پولی، تعدیل انتظارات یا افزایش نقدینگی به نوعی جبران شود، ولی رکود بازار مسکن به دلیل طبیعت بلندمدت، غیرسیال و وابستگی به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی میماند. بر خلاف بازار سرمایه که دادهها و قیمتهای آن روزانه ثبت و پیگیری میشود، در بازار مسکن اطلاعات رسمی و بهروز کم وجود دارد و به همین دلیل، عمق رکود گاهی از چشم سیاستگذاران نیز پنهان میماند. با این حال، این رکود اثرات خود را بر صنایع مرتبط با ساخت و ساز، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده بهوضوح نمایان میسازد.
نمونههای بینالمللی متعددی موجود هستند که نشاندهندهی توقف موقت بازار مسکن به واسطهی ریسک سیاسی هستند، اما این بازار پس از برقراری نسبی ثبات دوباره جان میگیرد. در مصر بعد از انقلاب ۲۰۱۱، قیمت مسکن در قاهره به طور شدید افت کرد، اما با گذشت چند سال و به دست آوردن ثبات سیاسی، بازار دوباره رونق گرفت. در ونزوئلا، سقوط قیمت مسکن در شرایط تورم شدید و عدم ثبات دولتهای محلی، بازار را به طور کامل فلج کرد، اما در مناطق مهاجرپذیر با تثبیت نسبی، روند رشد مجدد آغاز شد. در اوکراین پس از اشغال کریمه در ۲۰۱۴، بازار املاک دچار فروپاشی شد، اما با بهبود اقتصادی، بخشی از آن احیا گردید تا با شروع جنگ ۲۰۲۲ مجدداً با افت جدیدی روبهرو شود. همچنین در ترکیه پس از کودتای نافرجام ۲۰۱۶ و بحران ارزی ۲۰۱۸، بازار مسکن برای مدتی دچار افت شد، اما با ارائه تسهیلات مالی و رشد تورم، دوباره قیمتها به رونق رسید. این نمونهها نشان میدهند که بازار مسکن هرچند که در برابر شوکهای سیاسی آسیبپذیر است، در بلندمدت تحت تأثیر پویاییهای کلان اقتصادی، رشد جمعیت و رفتار انتظاری جامعه قرار دارد.
تجربه تاریخی ایران در سالهای پس از انقلاب ۱۳۵۷ و شروع جنگ تحمیلی یک مثال واضح از تأثیر موقت افزایش ریسک سیاسی بر بازار مسکن است. در آن زمانها، قیمت مسکن دچار شوک شدیدی شد و بسیاری از داراییها ارزش خود را از دست دادند و معاملات متوقف شدند. با وجود فضای امنیتی، مصادره اموال، مهاجرت و جنگ، بازار مسکن در فاصله دو تا سه سال به تعادل بازگشت و نه تنها قیمتها به حالت قبل خود برگشت بلکه در دورهای از تورم عمومی، به طور قابل توجهی افزایش یافت. البته باید در نظر داشت که اوضاع آن روزها از نظر تورم عمومی و عمق بازارهای مالی قابل مقایسه با شرایط امروز نبود. با این حال، ویژگی دارایی ملکی به عنوان پناهگاه سرمایه در آن زمانها دوباره نشاندهنده قدرت خود گردید.
مطالعه تجارب اخیر ایران نشان میدهد که ریشه رکود در بخش مسکن به تنها متغیرهای اقتصادی مانند نرخ بهره یا هزینههای ساخت محدود نمیشود، بلکه به سطحی بالاتر و فضای کلی ریسک کشور وابسته است. تا زمانیکه نااطمینانی سیاسی، نگرانیهای امنیتی و چشمانداز تاریک روابط بینالمللی بر فضای تصمیمگیری اثرگذار باشد، هیچ بسته حمایتی یا تسهیلاتی نمیتواند رونق پایدار در بازار مسکن ایجاد کند. احیای این بازار نیاز به چیزی فراتر از وام و مشوقهای مالی دارد؛ نیازمند کاهش ریسک سیاسی (کشور) است که در حال حاضر در دسترس نیست.
سرمایهگذاران ملکی در شرایط کنونی باید با واقعبینی به بازار نظری افکنند. فروش ملک به شدت دشوار شده، تعداد معاملات به طرز چشمگیری کاهش یافته و تخفیفهای سنگین هم لزوماً ضمانتی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است ماهها و حتی یک یا دو سال به طول انجامد، اما این باید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته نشود.
سرمایهگذاری در مسکن به طور طبیعت بلندمدت است و تصمیمهای احساسی در پایینترین ناحیه بازار، معمولاً منجر به آسیبهای جبرانناپذیر میشود. همچنین صندوقهای سرمایهگذاری در حوزه مسکن که هنوز تعداد آنها در ایران محدود است، باید با همین منطق مدیریت شوند. دارندگان واحدهای این صندوقها باید از فروش شتابزده پرهیز کنند و استراتژی سرمایهگذاری خود را برای مدت زمان بیشتری تنظیم نمایند.
۲۲۳۲۲۳
