نظرسنجی از وضعیت قیمت مسکن تا فصل پاییز؛ رکود برقرار است، اما کاهش قیمت نه / وام ۲ میلیاردی مسکن بگیرید و نزدیک به ۶ میلیارد تومان بازپرداخت کنید
بازار مسکن در ماه شهریور به انتهای فصل جابهجایی نزدیک شده است، در حالی که شرایط خرید و فروش برای بسیاری از متقاضیان همچنان پیچیده و سردرگم به نظر میرسد. نه تنها نشانهای از رونق قوی در معاملات دیده نمیشود، بلکه نمیتوان از توقف کامل خرید و فروش نیز سخن گفت.
در این وضعیت، تفاوت میان قدرت خرید خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی همچنان یکی از بزرگترین موانع ورود تقاضای مصرفی به بازار را تشکیل میدهد؛ مبحثی که به همراه افزایش هزینههای ساخت، بر آینده قیمتها تأثیر جدی گذاشته است.
علاوه بر این، بازار اجاره نیز پس از ماههای پرتلاطم جابهجایی، با چالشهای خاص خود مواجه است. سیاستهای تنظیمی، افزایش هزینههای خانوارها و تفاوت میان انتظارات موجرها و مستأجران شرایطی را فراهم آورده که پیشبینی وضعیت بازار در ماههای آینده را دشوارتر میکند.
در چنین فضایی، توجه به آنچه در سطح میدانی معاملات در حال وقوع است، اهمیت دوچندان پیدا کرده است؛ این که خریداران واقعاً به دنبال چه چیزی هستند، فروشندگان تا چه حد حاضر به کاهش قیمت هستند و زمان اثرگذاری افزایش هزینههای ساخت بر قیمت واحدهای جدید چه موقع خواهد بود.
در همین راستا، سمانه محرمی نمین، نایبرئیس مشاوران املاک، در گفتگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار مسکن در شهریورماه با تأکید بر این نکته که اطلاعات موجود بیشتر بهصورت میدانی است تا آماری، بیان کرد: متأسفانه مشاوران املاک و اتحادیه املاک که روزگاری به عنوان منبع معتبر اطلاعات معاملات شناخته میشدند، اکنون از گردونه اطلاعات کنار گذاشته شدهاند. با راهاندازی سامانه کاتب و دیگر سامانههای جدید، اطلاعات معاملاتی دیگر زیر نظر اتحادیه املاک نیست و این باعث شده که دسترسی مشاوران و اعضای هیأتمدیره به اطلاعات دقیق معاملات کاهش یابد.
او ادامه داد که در صورتی که امروز یک مشاور املاک در مورد تغییرات قیمتها و میزان معاملات اظهارنظر کند، این اظهارات عمدتاً بر اساس مشاهدات میدانی است و نمیتوان آن را با آمار رسمی و دقیق برابر دانست.
وی همچنین اشاره کرد: در گذشته با وجود سامانه املاک و مستغلات، امکان ارائه اطلاعات دقیقتری در مورد تعداد معاملات نسبت به ماهها یا سالهای گذشته وجود داشت و میشد بر اساس آن تحلیلهایی درباره رونق یا تغییر قیمتها ارائه داد.
به گفته او، اتحادیه املاک به عنوان یک نهاد مردمی عمل میکرد و اطلاعات را در اختیار مردم قرار میداد، اما اکنون بازار با کمبود اطلاعات شفاف مواجه شده است. مدت زمان زیادی است که دادههای آماری قابلاعتماد از وزارت راه و شهرسازی منتشر نمیشود و در صورتی که اطلاعاتی هم منتشر شود، در برخی مواقع با واقعیتهای موجود در بازار همخوانی ندارد. اطلاعات واقعی باید بر اساس قیمتهای واقعی معاملاتی باشد، نه قیمتهای اسمی درج شده در آگهیهای آنلاین.
او اذعان داشت که معیار درست برای ارزیابی بازار باید بر پایه معاملات واقعی و کدهای رهگیری صادره باشد. در عین حال، وضعیت کنونی بازار را آرام توصیف کرد، اما گفت که این آرامش به معنای عدم وجود تورم در بازار مسکن نیست و او به این نتیجه رسیده است که افزایش قیمت در آینده نزدیک اجتنابناپذیر خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن در تبیین این پیشبینی به چندین عامل اشاره کرد؛ از جمله هزینههای مصالح ساختمانی، عوارض ساختمانی و دستمزد کارگران.
بر اساس توضیحات او، بعد از جنگ ۱۲ روزه و موضوع اخراج اتباع، نرخ دستمزدها تغییر یافته است. همچنین، نرخ تورم، هزینه حملونقل و وضعیت بازارهای موازی نظیر ارز و مسکوکات هم بر بازار مسکن تأثیرگذار هستند. لذا نمیتوان انتظار داشت که با وجود افزایش این هزینهها، قیمت مسکن برای مدت طولانی کاهش یابد یا بدون تغییر باقی بماند.
این تحلیلگر به این نکته اشاره کرد که بازار در حال حاضر عمدتاً با وضعیتی از «رکود تورمی» روبرو است، ولی این به معنی توقف مراجعه خریداران نیست. او گفت که هنوز درخواست خرید وجود دارد و از ابتدای سال تا کنون، رفتار بخش زیادی از متقاضیان خریدار مسکن نسبت به واقعیت بازار تغییر کرده است.
او متذکر شد که خریداران در اوایل سال با انتظاراتی به دفاتر مشاوران املاک مراجعه میکردند که با قدرت خرید واقعی آنها و قیمتها در بازار مطابقت نداشت. بسیاری بر این باور بودند که با سرمایهای که در اختیار دارند، میتوانند ملکی با مشخصات دلخواه خود بخرند، اما به مرور و با درک واقعیت بازار، خواستههای خود را تعدیل کردند. اکنون بیشتر خریداران به شرایط فعلی بازار تطبیق یافتهاند.
او وضعیت کنونی بازار را به نفع خریدهای مصرفی و همچنین «تبدیل به احسن» ارزیابی کرد؛ بهویژه برای زوجهای خانهاولی، کسانی که برای نخستین بار قصد خرید خانه دارند و افرادی که پیش از این صاحب خانه بودهاند و حال با افزایش قیمت داراییهای دیگری مانند طلا یا ارز، توانستهاند بخشی از سرمایه خود را به ملک اضافه کنند و منزل خود را ارتقاء دهند.
در مورد فاصله قیمتهای پیشنهادی فروشندگان با قیمت واقعی معاملات، برخلاف این تصور که بازار در شهریورماه با افزایش این شکاف مواجه شده است، او بر این نکته تأکید کرد که با چنین تحلیلی موافق نیست.
او خاطرنشان ساخت که بازار خرید همچنان وجود دارد و حتی پیشتر نیز بر لزوم خرید در زمان مناسب تأکید کرده است. به گفته او، یکی از مشکلات فعلی این است که افراد مرتبا مقدار طلا و سایر داراییها را در تلفنهای همراه خود پیگیری میکنند و با دیدن قیمتهای در حال افزایش، احساس میکنند که از سرمایهگذاریهای خود سود کردهاند؛ بنابراین خرید مسکن را به تعویق میاندازند.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: مسکن هنوز هم یک ضرورت اساسی است و نباید صرفاً در ایران بهعنوان یک دارایی سرمایهای به آن نگریسته شود. او تأکید کرد افرادی که به علت دنبال کردن سود در بازارهای موازی، خرید خانه را به تأخیر میاندازند، ممکن است در نهایت هزینههای بسیار بالاتری را پرداخت کنند.
او همچنین هشدار داد که هنوز تأثیر کامل افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر پروژههای جدید و قیمت تمامشده واحدهای مسکونی در بازار نمایان نشده، چرا که تعداد زیادی از ساختوسازهایی که با قیمتهای جدید مصالح انجام میشوند، هنوز به مرحله عرضه نرسیدهاند.
وی با اشاره به منطق هزینه تمامشده گفت که نمیتوان انتظار داشت فروشنده ملکی که هزینه ساخت آن افزایش یافته، تنها به دلیل عدم وجود خریدار، واحد خود را به هر قیمتی عرضه کند. ممکن است یک سازنده در شرایط خاص یک واحد را با ضرر بفروشد، اما اینکه تمامی واحدهای یک پروژه با زیان عرضه شوند، منطقی نخواهد بود.
او بر لزوم ایجاد رفتار منطقی و غیردستوری در بازار تأکید کرد و تصریح کرد که هرگونه دستکاری و رفتار دستوری به خروج بازار از مسیر طبیعی خود منجر میشود. به اعتقاد وی، شاید بتوان با اتخاذ سیاستهای دستوری مانع از رونق قسمتی از بازار شد، اما این روش نمیتواند بهصورت پایدار بر افزایش قیمتها تأثیرگذار باشد.
او هشدار داد: «ما از بازارهای متشنج فاصله میگیریم، اما فقط فشار قیمت ملک را بیشتر میکنیم و در لحظه آزاد شدن آن، پیامدهای بزرگتری خواهیم داشت.» به عقیده او، اگر اجازه داده میشد فشارهای قیمتی بهتدریج کاهش یابند، بازار در نهایت قادر به طی مسیری منطقیتر به سمت تورم بود.
نایبرئیس مشاوران املاک تهران درباره تعداد فایلهای فروش نیز اظهار کرد که جنگ ۱۲ روزه وضعیت متفاوتی را پدید آورد. در آن زمان، بسیاری از مشاوران املاک امکان فعالیت عادی را نداشتند، برخی از افراد به مهاجرت روی آوردند و دسترسی برای بازدید از بسیاری از فایلها محدود شد.
با این وجود، به گفته او، اکنون دست مشاوران املاک برای دسترسی به فایلها بازتر شده و نمیتوان گفت تعداد فایلهای فروش بهشکل کلی کاهش یافته است.
او همچنین به نکته دیگری اشاره کرد: افزایش قیمت مصالح باعث شده است که برخی از فایلهای نوسازی که قرار بود در این فصل به بازار عرضه شوند، هنوز آماده نباشند.
او توضیح داد که فایلهایی که در حال ساخت هستند و قرار بود طی ۱۲ تا ۱۸ ماه گذشته یا در سال جاری وارد بازار شوند، به دلیل جنگ، افزایش هزینه مصالح و مشکلات تأمین منابع مالی سازندگان کوچک، هنوز به مرحله عرضه نرسیدهاند.
او گفت این مسئله شاید در مورد سازندگان بزرگ کمتر مشهود باشد، اما در بین سازندگان کوچک این نکته بسیار جدی است؛ سازندهای که با سرمایه ۲۰ یا ۳۰ میلیارد تومان ساخت یک پروژه را آغاز کرده است، ممکن است اکنون حتی نتواند همان سرمایه اولیه را تأمین کند و پروژهای که هزینه ساخت آن از ۲۰ میلیارد تومان به حدود ۴۰ میلیارد تومان رسیده، برای او قابل ادامه نباشد.
به گفته این فعال صنفی، پروژههای نیمهکاره سازندگان کوچک در بازار به چشم میخورد و بنابراین این تصور که تعداد زیادی واحد نوساز در بازار آماده عرضه وجود دارد، اما خریداری برای آنها نیست، نادرست است. بسیاری از واحدهایی که قرار بود در این زمان وارد بازار شوند، اساساً هنوز عرضه نشدهاند.
او تأکید کرد فایلی که بهطور واقعی و با قیمت مناسب عرضه شود و قیمت آن توسط یک مشاور املاک معتبر و دارای مجوز ارزیابی گردد، شانس فروش بیشتری خواهد داشت و بازار در شرایط رکود یا عدم معامله قرار ندارد.
هشدار به زوجهای جوان؛ سود طلا و ارز نباید خرید خانه را عقب بیندازد
در بخش دیگری از صحبتهای خود، به جوانان توصیه کرد که خود را درگیر سودهای روزانه ناشی از بازارهای موازی و آنچه در تلفن همراهشان مشاهده میکنند، نکنند.
او بیان کرد زوجهای جوان در گذشته معمولاً هنگام ازدواج، طلا یا هدایای دریافتی را به همراه پسانداز و اندوختههای خود جمع میکردند، وام میگرفتند و با تأمین بخشی از ودیعه یا رشته خرید، حتی یک خانه کوچک را به عنوان محل سکونت یا سرمایه اولیه خریداری میکردند.
به گفته او، در حال حاضر اما بسیاری از زوجهای جوان به طور مداوم قیمت طلا، ارز و دیگر داراییها را مقایسه میکنند؛ اینکه ارزش یک دارایی چقدر افزایش یا کاهش یافته است. همین موضوع موجب میشود که خرید مسکن را به تأخیر بیندازند.
او تأکید کرد که هرگونه تأخیر در خرید مسکن میتواند برای افراد بسیار بیشتر از سودی باشد که از بازارهای موازی به دست میآورند. به اعتقاد وی، بازار مسکن به دلیل فاصلهگیری از هیجان، هنوز ظرفیت مناسب برای خریدهای مصرفی، سرمایهگذاری و بهبود شرایط مسکونی را دارد.
وام ۲ میلیاردی با اقساط ۴۰ میلیونی!
در مورد افزایش سقف وام خرید مسکن نیز به ارقام اعلامشده اشاره کرد و گفت که برای سال ۱۴۰۵ در تهران، وام زوجین ۲ میلیارد تومان با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و اقساط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعریف شده است. همچنین برای متقاضیان انفرادی نیز وام یک میلیارد تومانی با اقساط ماهانه حدود ۲۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است.
برای استانهای بزرگ و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، وام زوجین به مقدار یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و با اقساط ماهانه حدود ۳۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و برای متقاضیان انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۱۶ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.
طبق توضیحات او، وام تعمیرات به مقدار ۴۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان نیز در دسترس است و در صورتی که زوجین در تهران وام ۲ میلیارد تومانی را به همراه وام تعمیرات دریافت نمایند، مجموع تسهیلات به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان خواهد رسید و اقساط ماهانه به حدود ۴۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان میرسد.
او به نقد این ساختار پرداخت و گفت که مشکل تنها افزایش رقم وام نیست، بلکه متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید هزینه اوراق را نیز پرداخت کند. از این رو، مبلغی که واقعاً به خریدار تخصیص مییابد، کمتر از رقم اسمی وام خواهد بود، در حالی که مبلغ بازپرداخت به مراتب بیشتر خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه با یک محاسبه سرانگشتی توضیح داد که اقساط حدود ۴۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در ۱۴۴ ماه، یعنی در طول ۱۲ سال، در مجموع حدود ۵ میلیارد و ۸۷۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان خواهد شد. او تأکید کرد این در شرایطی است که هزینه خرید اوراق نیز جداگانه به متقاضی تحمیل میشود و از این رو، هزینه واقعی دریافت تسهیلات حتی بیشتر از این رقم خواهد بود.
او همچنین از اعلام عدد دقیق برای حداقل قیمت هر مترمربع در تهران خودداری کرد و بیان داشت که این عدد را نمیتوان بدون دسترسی به اطلاعات دقیق اتحادیه ارائه کرد. به گفته او، مسئله اصلی این جاست که حتی با دریافت چنین وامی، مبلغ تسهیلات تنها چند متر از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش میدهد.
وام ودیعه؛ تسهیلاتی که الزاماً به ودیعه تبدیل نمیشود
این فعال صنفی در مورد وام ودیعه مسکن نیز انتقاداتی مطرح کرد و گفت یکی از مشکلات اساسی این تسهیلات آن است که الزاماً به مصرفی که برای آن در نظر گرفته شده، تبدیل نمیشود.
او توضیح داد که مستأجر برای دریافت وام ودیعه نیاز به ارائه اجارهنامه دارد، اما ممکن است فرآیند دریافت تسهیلات ماهها به طول بینجامد؛ بهطوریکه مستأجر شاید در آن زمان از خانه قبلی خود خارج شده باشد.
به گفته او، اگر وام ودیعه در فاصله زمانی بین ارائه اجارهنامه و جابهجایی مستأجر به موجر پرداخت گردد و این مبلغ از اجاره یا ودیعه موردنیاز مستأجر کسر شود، هدف اصلی این تسهیلات محقق میشود.
او گفت اگر مبلغ بهطور مستقیم در اختیار مستأجر قرار گیرد، ممکن است صرف اسبابکشی، خرید وسایل یا حتی خرید مبل شود و طرف سال بعد، همان فرد دوباره با مشکل تأمین ودیعه مواجه گردد؛ در حالی که هنوز اقساط وام قبلی او تمام نشده است.
او تأکید کرد که اتخاذ تصمیمات در بازار مسکن بدون هماهنگی با «کف بازار» و کارشناسان فعال در این حوزه، میتواند پیامدهای معکوس به همراه داشته باشد. به عقیده او، نمیتوان همه امور را صرفاً پشت میز مدیریت کرد.
او در همین زمینه پیشنهاد کرد بانک مسکن بهعنوان نهاد متخصص در حوزه مسکن، نقشی فعالتر در پرداخت وام ودیعه ایفا کند.
حتی وی توصیه کرد برای بررسی وضعیت واقعی پرداخت وام ودیعه، بهصورت تصادفی با چند شعبه بانک مسکن در نقاط مختلف تهران تماس گرفته شود و از آنها جویا شوند که آیا این شعب تسهیلات قرضالحسنه ودیعه مسکن پرداخت میکنند یا خیر. او تأکید کرد که انجام چنین بررسی میتواند نتایج مستند را بهدست دهد و نشان دهد که بانک مسکن تا چه اندازه در این زمینه فعال بوده است.
در بخش دیگری از این گفتگو، درباره وضعیت بازار اجاره در شهریورماه گفت که به اعتقاد او بازار اجاره به معنای حقیقی وجود ندارد و بخش قابل توجهی از حوادث اخیر بیشتر به اختلافات میان موجر و مستأجر مربوط میشود.
او با اشاره به تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره، بیان کرد که این تصمیم اگرچه هدفش حمایت از مستأجر است، اما در عمل ممکن است به ضرر هر دو طرف تمام شود.
به گفته او، در گذشته بسیاری از اختلافات میان مالک و مستأجر بدون مراجعه به دادگاه حلوفصل میشد. برای مثال، مالک میتوانست چند ماه یا حتی یک ماه قبل از پایان قرارداد به مستأجر اطلاع دهد که به دلیل ازدواج فرزندش یا نیاز خانوادگی قصد بازپسگیری ملک را دارد و مستأجر نیز میتوانست برای جستجوی خانهای جدید برنامهریزی کند.
اما اکنون در مواردی که مالک بخواهد ملک خود را تخلیه کند، میبایست از طریق قانونی اقدام کند و برای دریافت حکم تخلیه مراحل قضایی را طی کند. این فرآیند نیز با توجه به شلوغی دادگاهها میتواند زمانبر باشد.
او به چهار موردی اشاره کرد که میتواند مبنای درخواست تخلیه باشد؛ از جمله اینکه مالک یا بستگانش خواهان سکونت در ملک باشند، ملک نیازمند بازسازی اساسی بوده و یا مستأجر در تعهدات خود در سال گذشته سهلانگاری کرده باشد.
او هشدار داد که اگر چنین روندی ادامه یابد، به احتمال زیاد موج جابهجایی مستأجران از فصل تابستان به پاییز منتقل شده و به جای شهریور، در آذرماه فشار بیشتری به بازار اجاره وارد خواهد شد.
این کارشناس بازار مسکن بر این باور است که تنها با تعیین سقف برای اجاره نمیتوان از افزایش آن جلوگیری کرد و چنین روشی ممکن است به افزایش اختلاف نظرها میان موجر و مستأجر و در نهایت افزایش مراجعات به مراجع قانونی منجر شود.
او گفت ممکن است یک مستأجر بخواهد به جای افزایش اجاره به صورت ماهانه، مبلغ ودیعه بیشتری پرداخت کند و با مالک توافق کند، اما وقتی فقط درصد مشخصی برای افزایش اجاره تعیین میشود، امکان توافقات انعطافپذیر بین موجر و مستأجر کاهش مییابد.
او در مثالی بیان کرد اگر فردی یک میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت میکرد، با اعمال ۲۵ درصد افزایش اجاره، این مبلغ به یک میلیون و ۲۵۰ هزار تومان افزایش خواهد یافت و اگر مبلغ اجاره ۱۰ میلیون تومان باشد، این رقم به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان میرسد.
او در ادامه بر این نکته تأکید کرد که تنها با اعلام درصدی نمیتوان بازار اجاره را مدیریت نمود و نتیجه این سیاست میتواند به افزایش اختلافات میان موجر و مستأجر و به تبع آن آمار بالاتر مراجعات به سیستم قضایی منجر شود.
چرا قیمت مسکن همچنان افزایشی است؟
این فعال بازار مسکن در پاسخ به سوالات درباره تأثیر افزایش نرخ ارز و طلا بر آینده قیمت مسکن، به سهم عوامل داخلی در هزینههای ساخت اشاره کرد و گفت که بخش عمدهای از مصالح مورد استفاده در ساختوساز از داخل کشور تأمین میشود و واردات تنها محدود به کالاهای لوکس و برخی اقلام تزئینی است.
به گفته او، میزان واردات از کشورهای مختلف به آن اندازه نمیرسد که بتوان تمام افزایش قیمت مسکن را به آن نسبت داد؛ با این حال، افزایش قیمت سوخت، نرخ دستمزد کارگران و هزینههای حملونقل بهطور مستقیم و غیرمستقیم هزینه ساخت را بالاتر میبرد.
این کارشناس اشاره کرد که افزایش دستمزدها، عوارض شهرداری، نرخ نظام مهندسی و مالیاتهای مختلف برای سازندگان، عواملی هستند که حتی بدون ارتباط مستقیم با روند افزایش دلار، میتوانند قیمت نهایی ساخت مسکن را تحت تأثیر قرار دهند.
او تأکید کرد که بسیاری از این عوامل داخلی هستند و امکان کنترل آنها وجود دارد. بر این اساس، به جای بحث درباره افزایش قیمت ارز یا دیگر عوامل خارجی، باید تمرکز بر روی عواملی باشد که قابل مدیریت در کشور هستند.
او پرسید چرا باید مجدداً عوارض تغییر کنند یا مالیات سازندگان افزایش یابد در حالی که در نهایت این هزینهها به خریدار منتقل خواهد شد. به گفته او، سازنده معمولاً تمایل ندارد تمام افزایش هزینهها را از سود خود کم کند و در نهایت بسیاری از این هزینهها به مصرفکننده تحمیل خواهد شد.
پیشبینی بازار مسکن تا پاییز
در جمعبندی پیشبینی خود از بازار مسکن، او گفت که تورم در این عرصه ادامه خواهد یافت، اما در حال حاضر بازار از ثبات نسبی برخوردار است.
او ابراز امیدواری کرد که بازار مسکن به دورهای از «رونق بدون هیجان» وارد شود؛ که به معنای افزایش تعداد معاملات باشد، اما این افزایش همراه با جهشهای هیجانی قیمت نباشد.
به گفته او، هدف باید این باشد که مردم در یک فضای امن و با بهرهگیری از خدمات مشاوران املاک معتبر، معاملات خود را انجام دهند و از نوسانات و تناقضات قیمتی در آگهیهای آنلاین دوری کنند.
قیمتسازی در پلتفرمها؛ وقتی آگهی جای کارشناسی را میگیرد
او اذعان داشت که بازار مسکن در حال حاضر نسبت به گذشته شفافتر شده است؛ قیمتها در پلتفرمها قابل مشاهده هستند، مردم از چندین مشاور املاک در یک منطقه سؤال میکنند و تعداد مشاوران به حدی است که نمیتوان به سادگی قیمت یک ملک را بهشکل غیرواقعی جا بهجا کرد.
سلیمی نمین با تأکید بر نقش مشاوران املاک گفت که افزایش قیمت یک ملک برای مشاور الزامی نیست که منافع قابل توجهی ایجاد کند، چرا که کمیسیون بر اساس معامله محاسبه میشود و حتی در یک معامله با ارزش ۱۰ میلیارد تومان، افزایش ناچیز قیمت، درآمد مهمی برای مشاور به همراه نخواهد داشت.
او تصریح کرد که اولویت مشاوران املاک باید افزایش تعداد معاملات با قیمتهای عادلانهتر باشد، نه افزایش قیمت برای یک معامله خاص.
او توضیح داد که قیمتسازی بیشتر زمانی رخ میدهد که مالک بدون ارزیابی دقیق، برای تعیین قیمت ملک خود به آگهیهای مشابه در اینترنت نگاه میکند.
به گفته او، مالک به پلتفرم آگهی مراجعه کرده و به دنبال خانهای مشابه ملک خود میگردد و سپس به تفاوتهای جزئی توجه میکند؛ مثلاً ممکن است بگوید: «خانه من تمیزتر است» یا «یک جاکفشی بیشتر دارد» و بر اساس همین تفاوتهای جزئی قیمت بیشتری برای ملک خود تعیین کند.
او این روند را یک نوع «چشم و همچشمی قیمتی» نامید که باعث میشود قیمتهای اسمی آگهیها به مرور افزایش یابند بدون اینکه الزامی بر معامله با آن قیمتها وجود داشته باشد.
او تأکید کرد که این قیمتها معمولاً کارشناسی شده نیستند و به صورت عمده توسط مالکان و افراد غیرحرفهای تعیین میشوند. با این حال، این قیمتهای اسمی میتوانند بر ذهنیات سایر فروشندگان تأثیر بگذارند و بهتدریج حتی به قیمتهای پیشنهادی در بازار تسری یابند.
او بیان کرد که این وضعیت میتواند تأثیرات بزرگی بر بازار یک منطقه به تصویر بکشد؛ بهطوریکه اگر یک انبوهساز در یکی از مناطق غربی تهران، طیف گستردهای از واحدها – مثلاً ۵۰۰ واحد – را همزمان با یک قیمت مشخص تبلیغ کند، میتواند قیمت آگهیها بر تصور عمومی از قیمت کل آن منطقه تأثیر گذارد.
این کارشناس بازار مسکن باور دارد که اگر قیمتگذاری فایلها زیر نظر مشاوران املاک قرار گیرد و آگهیها بهطور علمی و منطقی قیمتگذاری شوند، خواهند توانست مانع بخشی از این قیمتسازیها شوند.
او در پایان بار دیگر تأکید کرد که بازار مسکن در شرایط کنونی هیجانی نیست و میتوان امیدوار بود افزایش معاملات بدون تشکیل موج هیجانی قیمتها رخ دهد؛ مشروط بر این که مردم به جای دنبال کردن قیمتهای اسمی در آگهیها و قیاس روزانه با بازار طلا و ارز، قیمت واقعی ملک را از مشاوران مجاز و معتبر دریافت کنند.
این کارشناس در انتها اضافه کرد که بازار مسکن همچنان ظرفیت رونق دارد، اما این رونق باید بر اساس معاملات واقعی و قیمتهای کارشناسیشده شکل بگیرد؛ زیرا فشارهای دستوری و قیمتگذاریهای غیرکارشناسی ممکن است در کوتاهمدت به آرامش بازار منجر شود، اما در بلندمدت باعث ایجاد فشار بیشتری بر قیمتها خواهد شد.
۲۲۳۲۲۴
