تحلیل تازهای از یک متخصص در مورد بازار اجاره پس از توافق ایران و آمریکا / اولاد: اجارهبها ۳۳ درصد افزایش پیدا کرد
گفتوگوهای کنونی میان ایران و ایالات متحده در زمانی انجام میشود که اقتصاد ایران هنوز از اثرات سنگین جنگهای سال گذشته و ادامه درگیریهای نظامی در سال 1405 به طور کامل بهبود نیافته است. حملات وسیع به صنایع پتروشیمی و فولاد، زنجیره تأمین مصالح ساختمانی را مختل کرده و هزینههای ساخت مسکن را به طرز قابل توجهی افزایش داده است. در این شرایط دشوار، قدرت خرید مردم کاهش یافته و تقاضای مؤثر در بازار مسکن به شدت افت کرده است. با روشنتر شدن افق توافق، این سؤال مطرح میشود که دستیابی به چنین توافقی چه تأثیری بر بازار خرید، فروش، ساختوساز و اجاره مسکن خواهد گذاشت؟
کاهش تقاضای مسکن در ۱۵ سال تحریم و کاهش سطح درآمد سرانه
محمود اولاد، کارشناس حوزه مسکن در گفتوگو با تجارتنیوز در مورد اینکه توافق احتمالی میان ایران و آمریکا چه شرایطی را در بازار خرید، فروش و ساختوساز مسکن ایجاد خواهد کرد، تصریح کرد: «برای تحلیل این موضوع، لازم است تأثیرات کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت به طور جداگانه بررسی شود. در حال حاضر، تقاضای مؤثر در بازار مسکن با کاهش قابل توجهی مواجه است.»
اولاد ادامه داد: «کاهش تقاضای مؤثر در بازار مسکن ناشی از دو عامل اصلی است. نخست، کاهش توان خرید مردم به دلیل رشد پایین و حتی منفی اقتصادی در 15 سال گذشته در پی تشدید تحریمها که به کاهش واقعی درآمد سرانه منجر شده است. دوم، ساختار سنی جمعیت که به پیک جمعیتی دهه 60 پشت سر گذاشته و تقاضاهای ریالی اوایل دهه 90 دیگر تکرار نخواهد شد.»
بهبود چشمانداز اقتصادی و افزایش درآمدها، تقاضا را تحریک و دسترسی به مسکن را تسهیل میکند
این کارشناس بازار مسکن در توضیح آثار بلندمدت توافق تصریح کرد: «اگر توافق به رفع تحریمها و ایجاد رشد اقتصادی سالانه بین 4 تا 5 درصد منجر شود، به تدریج قدرت خرید مردم بازخواهد گشت. بهبود امیدواری نسبت به آینده اقتصادی و افزایش درآمدها، موجب میشود که مردم از ابزارهایی نظیر وام و اعتبار برای استفاده از درآمدهای آتی خود بهره ببرند. این روند، تقاضا را تحریک کرده و دستیابی مردم به مسکن را تسهیل خواهد کرد.»
رشد قیمت مسکن در میانمدت اجتنابناپذیر خواهد بود
اولاد در مورد تأثیر میانمدت توافق بر بازار مسکن عنوان کرد: «حتی اگر تقاضا شکل بگیرد و قیمتها افزایش یابد، رشد عرضه حداقل سه سال به طول میانجامد، زیرا فرایند دریافت پروانه و ساختوساز بسیار زمانبر است. بنابراین، تحریک تقاضا در شرایطی که عرضه متناسب وجود نداشته باشد، به افزایش قیمتها منجر خواهد شد.»
در کوتاهمدت، سرمایههای سرگردان از طلا و دلار به سمت بازار مسکن جذب میشوند
اولاد در خصوص تأثیر کوتاهمدت توافق بر بازار مسکن نیز عنوان کرد: «سرمایههای سرگردان در بازارهایی مانند طلا و دلار، با مشاهده پیشبینی مثبت تقاضای مؤثر در آینده، به سمت بازار مسکن هدایت خواهند شد و این امر به افزایش قیمتهای بیشتری منجر خواهد شد.»
جنگ اخیر به کارخانجات فولاد و پتروشیمی آسیب زد و بازار مصالح را با گرانی مواجه کرد
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به زنجیره تولید اظهار داشت: «اگرچه خود مسکن به عنوان کالایی غیرقابل تجارت به شمار میآید، اما مصالح و عوامل تولید آن قابلیت تجارت دارند. آسیبهای ناشی از جنگ اخیر به کارخانجات فولاد و پتروشیمی، به گرانی در بازار مصالح منجر شده است.»
بخش عمدهای از تورم اخیر بازار مسکن ناشی از افزایش هزینههای تولید است، نه تورم ناشی از تقاضا
اولاد ادامه داد: «بخشی از تورم اخیر به دلیل افزایش هزینههای تولید بوده و نه به واسطه تورم ناشی از تقاضا. به همین علت، اقتصاد با رکود تورمی دست به گریبان است. در صورت توافق، بهبود وضعیت واردات و صادرات و تسریع بازسازی صنایع آسیبدیده میتواند فشار هزینه را کاهش دهد و شدت اثرات هیجانی سوداگری را کم کند.»
نرخ تورم در بخش اجاره در سالهای اخیر همواره کمتر از تورم کلی بوده است
اولاد درباره بازار اجاره اظهار داشت: «برخلاف تصور عامه، نرخ تورم در بخش اجاره در سالهای اخیر همواره کمتر از تورم عمومی بوده است. دلیل این مسئله، کاهش واقعی درآمد سرانه و فقر بیشتر مردم است.»
آمارها نشان میدهند که در سال گذشته، اجارهبها حدود ۳۳ درصد افزایش یافته، در حالی که تورم عمومی بالای ۵۰ تا ۶۰ درصد بوده است
اولاد افزود: «با اینکه موجرها هرچقدر که قیمت را بالا ببرند، با کاهش توان پرداخت مستأجران مواجه خواهند شد. آمارها نشان میدهد که در سال گذشته، اجارهبها تقریباً ۳۳ درصد افزایش یافته، در حالی که تورم عمومی از ۵۰ تا ۶۰ درصد فراتر رفته است. احساس عمومی مردم از گرانی اجارهبها به دلیل سهم بالای آن در هزینههای خانوار و نامناسب بودن قابلیت انعطاف در کاهش این هزینه بوده است. برخلاف هزینههای غذایی که میتوان مصرف را کاهش داد، در مورد اجارهبها چنین انعطافی وجود ندارد.»
توافق بین ایران و آمریکا میتواند از طریق افزایش درآمدها، نرخ اجاره مسکن را به صورت میانمدت افزایش دهد
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سؤال که توافق چه تأثیری بر بازار اجاره خواهد گذاشت، گفت: «امضای توافق و ایجاد چشمانداز مثبت به افزایش درآمد خانوارها میتواند دو اثر عمده به دنبال داشته باشد. اولاً، موجران تمایل خواهند داشت سهمی از این افزایش را از طریق افزایش قیمت اجاره به دست آورند. ثانیاً، افرادی که به دلیل نگرانی از کاهش درآمد به حومه شهر مهاجرت کرده بودند، با مشاهده فرصتهای مثبت به شهر باز خواهند گشت و بر تقاضا افزوده خواهد شد. این عوامل میتوانند نرخ اجاره را در میانمدت افزایش دهند.»
چشمانداز امیدوارکننده بازار مسکن در کوتاهمدت چندان قوی نیست و باید به میانمدت و بلندمدت منحصر شود
اولاد خاطرنشان کرد: «بخش قابل توجهی از این آثار از پیش در محاسبات گنجانده شده است. ماههاست که گفتوگوها درباره توافق در حال انجام است و مردم اعتماد چندانی به واقعی بودن آن ندارند. تجربیات نشان میدهد که حتی با وجود اعلام آتشبس، درگیریها ادامه یافته است.»
وی در پایان افزود: «بنابراین حتی با امضا کردن توافقی نیز کسی نمیتواند به بهبود واقعی واردات و صادرات امیدوار باشد. به همین دلیل، چشمانداز مثبت در کوتاهمدت چندان جدی نیست و باید به میانمدت و بلندمدت موکول شود. ایجاد اعتماد نسبت به تحقق واقعی توافق نیز خود فرآیندی زمانبر خواهد بود.»
۲۲۳۲۲۵
