افزایش چشمگیر قیمت مسکن؛ اجارهها دو برابر شدند/ ستاریان: ارقامی که برای اجارهبها مطرح میشود، قبلاً برای خرید خانه کافی بود!
در سال گذشته شاهد افزایش قیمتهای نگرانکننده در بازار مسکن و اجاره بها بودیم. تحقیقات نشان میدهد که نرخ اجاره مسکن، به خصوص در تهران، از میزان تورم فراتر رفته و بسیاری از مستاجران را با چالشهای جدی مواجه کرده است.
برخی ارزیابیها در خصوص بازار اجاره نیز نشان میدهند که هزینه اجاره خانه در پایتخت در یک سال اخیر نزدیک به دو برابر افزایش یافته و این وضعیت فشار بیشتری بر روی مستاجران با درآمد پایین تحمیل کرده است. در این شرایط، دولت راهکارهایی را برای مواجهه با چالشهای حوزه مسکن ارائه میدهد که به نظر نمیرسد با واقعیتهای بازار تطابق داشته باشد.
طرح مسکن استیجاری که از آغاز سال گذشته به عنوان یکی از مهمترین برنامههای وزارت راه و شهرسازی مطرح بود، اکنون به مرحله اجرا درآمده است. اما پرسش این است که این طرحهای حمایتی چقدر مؤثر واقع میشوند و چقدر میتوانند چالشهای بازار مسکن را مرتفع سازند؟ به ویژه با در نظر گرفتن این که علاوه بر این طرح، چندین برنامه حمایتی دیگر از گذشته وجود دارند که هنوز در مراحل ابتدایی باقی ماندهاند.
بیتالله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن، در مصاحبه با تجارتنیوز به بررسی اثربخشی این طرحهای حمایتی پرداخته است.
دولت باید نسبت به بخشی از دهکهای ناتوان جامعه که امکان تامین مسکن ندارند، مسئولیت پذیر باشد
ستاریان در خصوص طرحهای حمایتی در حوزه مسکن گفت: «همواره در مورد اقداماتی که دولتها در عرصه مسکن اجرا میکنند، توضیحات مفصلی ارائه کردهام. این بحث مربوط به این است که چه بحران مسکنی وجود داشته باشد و چه نباشد، دولت مسئولیتهایی دارد نسبت به بخشی از دهکهای پایین جامعه که قادر به تأمین مسکن نیستند.»
وی افزود: «حتی در کشورهایی که بهطور کلی مشکل مسکن ندارند و مسکن به آسانی در دسترس است، دولتها برای گروههایی از جامعه که توانایی خرید یا اجاره مسکن را ندارند، اقدام میکنند.»
در کشورهای مختلف، دولتها سالانه بر اساس نیاز جمعیت، ۲۰ تا ۳۰ هزار خانه برای گروههای کم درآمد تأمین میکنند
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «در کشورهای گوناگون، دولتها با توجه به جمعیت هدف، سالانه حدود ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد مسکونی را برای اقشار کم توان تولید میکنند؛ این واحدها گاهی به صورت اجاره به شرط تملیک، گاهی به عنوان مسکن ویژه با اجارههای خیلی پایین، و گاه به شکل اجاره داری حمایتی عرضه میشوند. ما نیز در ایران طرحهای مشابهی نظیر مسکن اجتماعی و اجاره به شرط تملیک داشتهایم و اکنون مسکن استیجاری را هم داریم.»
ما با یک بحران جدی در حوزه مسکن مواجه هستیم و این بحران با ۲۰ یا ۴۰ هزار واحد استیجاری حل نخواهد شد
ستاریان ادامه داد: «اما نکته این است که این طرحها نخواهند توانست مشکلات مسکن ایران را برطرف کنند. این گونه طرحها الزامات دائمی تمامی کشورها در همه جای دنیا هستند؛ حتی کشورهایی که کمبود مسکن ندارند نیز از این گونه سیاستها بهره میبرند. در حالی که ما در حال حاضر با یک بحران عمیق مسکن مواجه هستیم و این بحران با عرضه ۲۰ یا ۴۰ هزار واحد استیجاری یا واگذاری زمین و اجارهداری صنعتی حل نخواهد شد.»
امروز مبالغی برای اجاره میشنویم که قبلاً همان مقدار برای خرید خانه بود!
ستاریان به ریشههای اصلی بحران در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: «مشکل مسکن ما ریشه در ساختار اقتصادی کشور دارد. امروز هزینههای اجاره به قدری افزایش یافته که قبلاً با همین مبالغ میشد خانه خرید. این روند به طور متوالی هر سال بدتر میشود، چرا که کسری عرضه مسکن به کسری سال قبل اضافه میگردد. ما هر سال با کسری عرضه بیشتری نسبت به سال گذشته مواجه هستیم. زمانی که عرضه کم باشد و تقاضا در حال افزایش باشد، قیمتها بهطور تصاعدی افزایش مییابند.»
سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم و طرح آشیان نمیتواند کمکی کند
این کارشناس بازار مسکن در خصوص کارآیی طرح مسکن استیجاری گفت: «طرح آشیان، برنامهای نیست که بتواند مشکل بازار مسکن را حل کند. چالشهای بازار مسکن با اینگونه طرحها برطرف نخواهد شد. ما هر سال به حداقل یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم و این نیاز حداقل تا دو دهه آتی ادامه خواهد داشت.»
ستاریان افزود: «پس از آن باید بر اساس متغیرهایی نظیر جمعیت، فرسایش ساختمانها و نرخ تخریب، محاسبات جدیدی انجام شود. اما در حال حاضر نیاز واقعی کشور بین یک تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در سال است.»
کسری سالانه عرضه مسکن تقریباً ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد است که در جامعه به صورت حاشیهنشینی و سایر آسیبهای اجتماعی خود را نمایان میکند
ستاریان درباره میزان نیاز واقعی جامعه نسبت به مسکن توضیح داد: «در دهه قبل هم نیاز به یک میلیون واحد مسکونی وجود داشت، اما تولید واقعی ما به سختی به ۳۰۰ هزار واحد در سال میرسید. به این ترتیب، هر سال حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد کسری وجود دارد. این کسری خود را در جامعه به شکل حاشیهنشینی، کپرنشینی، چادرخوابی و معضلات اجتماعی دیگر نمایان میسازد. این وضعیت بسیار خطرناک است و نیاز به مرتفع کردن دارد.»
دولت نباید به صورت مستقیم در بازار مسکن دخالت کند، زیرا بخش خصوصی تولیدکننده اصلی است
این کارشناس بازار مسکن با تأکید بر عدم دخالت دولت به طور مستقیم در بازار، ادامه داد: «اما حل بحران مسکن به معنای این نیست که دولت خودش یک میلیون واحد بسازد. در تمام دنیا، تولیدکننده اصلی مسکن بخش خصوصی است. در ایران نیز حدود ۹۰ تا ۹۵ درصد از همان ۳۰۰ هزار واحد ساختهشده، توسط بخش خصوصی تولید میشود.»
دولت با همکاری بانکها و شرکتهای خصولتی تنها ۱۱ درصد از مسکن کشور را تولید کرده است
ستاریان به محدودیتهای دولت در تولید مسکن اشاره و گفت: «با وجود ورود بانکها، شرکتهای خصولتی و نهادهای مختلف به این حوزه، نهایتاً حدود ۱۱ درصد از تولید مسکن طی دو دهه اخیر به این نهادها برمیگردد، در حالی که بخش خصوصی هنوز در تأمین ۹۰ تا ۹۵ درصد تولید مسکن ایفای نقش میکند.»
او همچنین افزود: «سوال این است که چرا با وجود اینکه بخش خصوصی ۹۵ درصد تولید مسکن را بر عهده دارد، باز هم نمیتواند به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی دست یابد؟ این موضوعی است که باید ریشهیابی شود. ما باید این مشکلات را در بستر اقتصادی کشور شناسایی کنیم.»
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: «چرا بخش خصوصی کشورهای همسایه نه تنها به تأمین نیاز مسکن خود میپردازند، بلکه برای کشور ما نیز بازار ایجاد کرده و منابع ما را جذب میکنند؟ این مسائل باید حل و فصل شوند.»
طرحهای حمایتی زمانی مؤثر خواهند بود که بحرانهای مسکن حل شوند
ستاریان با تأکید بر لزوم رفع بحرانها افزود: «اگر این مشکلات را حل کردهایم، آنگاه میتوانیم بگوییم که مشکل مسکن برطرف شده است. در این حالت، تمامی کارمندان و اقشار مختلف جامعه به مسکن دسترسی خواهند داشت، اما ممکن است هنوز بخشی از یک دهک اجتماعی، مثلاً در جامعه ۹۰ میلیونی ما حدود ۴۰ تا ۵۰ هزار نفر، وجود داشته باشند که با وجود کاهش قیمت اجاره به یکپنجم درآمد هر فرد، باز هم دسترسی به سرپناه نداشته باشند. در آن صورت، این نظرات و این نوع طرحها میتوانند در راستای حمایت از آن گروه هدف مؤثر واقع شوند.
۲۲۳۲۲۵
