بازار املاک در آستانه تحول جدید قیمتی/ آیا مسکن بار دیگر شاهد افزایش قیمتها خواهد بود؟
رسول قرباننژاد، متخصص برجسته در حوزه مسکن، بیان کرد: عمده تغییراتی که امروزه در بازار مسکن مشاهده میشود، ناشی از انباشت فقدان عرضه در سالهای گذشته است. این کاهش در عرضه، متاثر از عواملی همچون افزایش نااطمینانیهای اقتصادی، افزایش ریسکهای سرمایهگذاری و کاهش تمایل فعالان اقتصادی برای ورود به حوزه ساختوساز بوده است.
ایلنا نیز گزارش داد: به گفته این کارشناس، تحلیل روند بازار در دو سال اخیر نشان میدهد که جهشهای ارزی از جمله عوامل کلیدی در کاهش عرضه مسکن هستند. افزایش نرخ ارز منجر به افزایش شدید هزینههای ساختوساز شد و بدین ترتیب بازار وارد یکی از عمیقترین دوران رکود تورمی خود گردید.
قرباننژاد بر این نکته تأکید کرد که خروج از رکود تورمی در بازار مسکن در کوتاهمدت غیرممکن به نظر میرسد و افزود: سرمایهگذاران زمانی پا به بازار میگذارند که بتوانند به پیشبینی آینده آن بپردازند. لازم است که بازار مسکن از ثبات نسبی برخوردار باشد و فعالان اقتصادی تصویری واضح از آینده داشته باشند. بنابراین، حل چالشهای این بخش بدون برقراری ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی میسر نخواهد بود.
وی کنترل نقدینگی، کاهش نوسانات ارزی و ایجاد ثبات اقتصادی را از مهمترین پیشنیازهای رونق در حوزه ساختوساز برشمرد و گفت: با وجود افزایش قابل توجه نرخ ارز، بازار مسکن هنوز به همان میزان افزایش قیمت را تجربه نکرده است. دلیل این امر به کاهش حجم معاملات و عدم تخلیه کامل ریسکهای بازار مربوط میشود. در دو سال اخیر، سرمایهگذاران تمایل چندانی به ورود به بازار نداشته و این مسأله منجر به کاهش محسوس معاملات شده است.
این فعال در صنعت ساختمان ادامه داد: هرگاه در بازاری سطح معاملهپذیری کاهش یابد، قیمتها نیز به ارزش واقعی خود نزدیک نمیشوند. به همین خاطر، امروز فاصلهای میان افزایش قیمت ارز و افزایش قیمت مسکن دیده میشود. به عقیده برخی تحلیلگران، قیمت مسکن هنوز نتوانسته خود را با سطوح جدید نرخ ارز تطبیق دهد و ممکن است این فاصله در آینده تعدیل شود.
خروج سرمایهگذاران از بازار ساخت
قرباننژاد به آمارهای صدور پروانه ساختمانی اشاره کرد و گفت: دادهها به وضوح نشان میدهند که میزان ساختوساز در سالهای اخیر به پایینترین حد خود رسیده است. بسیاری از سرمایهگذاران به دلایل افزایش عدمقطعیت در هزینههای ساخت، قیمت مصالح، شرایط فروش و آینده بازار، از حوزه مسکن کنار نشستهاند.
او افزود: به رغم اینکه بخشی از این مشکلات به شرایط کلان اقتصادی مربوط میشود، اما نهادهای اجرایی و مدیریت شهری نیز باید نقشی مؤثرتر در تسهیل فعالیت سازندگان ایفا کنند. آنچه که بازار در حال حاضر به آن احتیاج دارد، مداخله مستقیم دولت نیست، بلکه تسهیلگری است. دولت و نهادهای عمومی باید بستر فعالیت بخش خصوصی را فراهم نمایند، نه اینکه جایگزین آن شوند.
بروکراسی؛ مانع بزرگ عرضه مسکن
قرباننژاد یکی از مهمترین موانع رشد عرضه را فرآیند پیچیده و زمانبر صدور مجوزهای ساختمانی عنوان کرد و گفت: در بسیاری از کشورهای منطقه، صدور پروانه ساخت در عرض چند ساعت تا حداکثر یک ماه انجام میشود، اما در ایران این فرآیند در بسیاری از موارد بیش از یک سال به طول میانجامد. بدیهی است که چنین وضعیتی هزینههای سرمایهگذاری را افزایش داده و تمایل سازندگان را کاهش میدهد.
او همچنین با انتقاد از عملکرد جزیرهای دستگاههای مختلف در فرایند صدور مجوزها، اظهار کرد: در بسیاری از کشورهای منطقه، بسترهای قانونی و اداری پیش از ورود سرمایهگذار به خوبی فراهم شده است. اما در ایران، سرمایهگذار با مجموعهای از مقررات متداخل و پیچیدگیهای اداری مواجه است.
به گفته قرباننژاد، مقرراتزدایی، حذف گلوگاههای غیرضروری، یکپارچهسازی فرایندهای اداری و اجرای واقعی دولت الکترونیک میتواند بدون ایجاد هزینههای سنگین، به افزایش عرضه مسکن کمک کند.
بازار مسکن در آستانه اقتصاد پساجنگ
این کارشناس در ادامه به چشمانداز بازار مسکن اشاره کرد و گفت: نمیتوان تأثیر شرایط جدید کشور بر بازار ساختمان را نادیده گرفت. آسیب به بخشهایی از صنایع فولادی و زنجیره تأمین مصالح ساختمانی میتواند به افزایش هزینههای ساخت بینجامد و بازار را با نوسانات جدیدی مواجه کند.
او خاطرنشان کرد: از سوی دیگر، کشور به تدریج وارد شرایطی میشود که میتوان آن را اقتصاد پساجنگ نامید. در این فضا معمولاً بخشی از سرمایهها برای حفظ ارزش داراییهای خود به سمت بازارهای ایمن حرکت میکنند و مسکن همواره مقصدی مهم برای این نقدینگی بوده است.
این کارشناس حوزه مسکن هشدار داد: در شرایطی که بازار با کمبود عرضه روبهرو است، ورود سرمایههای جدید میتواند بر قیمتها فشار بیشتری وارد کند. بنابراین، اگر سیاستگذاران در نظر دارند تا تورم مسکن را کنترل کنند، باید بیش از هر زمان دیگری بر تسهیل ساختوساز، کاهش موانع تولید و افزایش عرضه تمرکز کنند.
او در پایان تأکید کرد: ادامه روند فعلی ممکن است شکاف میان قیمت مسکن و درآمد خانوارها را عمیقتر کند. در چنین شرایطی تقاضای مصرفی کمکم از بازار حذف خواهد شد و مسکن بیش از پیش از دسترس بخش وسیعی از جامعه خارج میشود؛ مسئلهای که پیامدهای اقتصادی و اجتماعی وسیعتری را به همراه خواهد داشت.
۲۲۳۲۲۵
