آیا شاخص های بازار مسکن در دوران حکومت پزشکیان منفی ارزیابی می شوند؟
روزنامه ایران به این موضوع پرداخته که بخش قابل توجهی از انتقادات اخیر به عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، ناشی از رشد منفی ۴.۵ درصدی بخش ساختمان در چهار دوره ابتدایی دولت چهاردهم است.
لازم به ذکر است که بر مبنای تعاریف رسمی مراجع آماری، «بخش ساختمان» به عنوان یک مفهوم یکپارچه و کلی، شامل ساختوسازهای مسکونی، تجاری و اداری، پروژههای عمرانی و شهری مانند مترو و پلها، و همچنین بناهای صنعتی و انرژی میشود.
نکتهای که باید به آن توجه کرد این است که مطابق گزارشهای رسمی مرکز آمار ایران، حدود ۲۰ درصد از ارزش افزوده در بخش ساختمان به ساختمانهای مسکونی تعلق دارد و باقیمانده، یعنی تقریباً ۸۰ درصد، مربوط به حوزههایی است که عملاً تحت تأثیر سیاستگذاری وزارت راه و شهرسازی نیستند.
بنابراین، نسبت دادن کل رشد یا افت در بخش ساختمان به فعالیتهای این وزارتخانه از منظر آماری نادرست بوده و میتواند تصویر نادرستی از واقعیت بازار مسکن ارائه دهد.
معیار صحیح برای ارزیابی وضعیت مسکن چیست؟
چنانچه هدف بررسی عملکرد دولت در زمینه مسکن باشد، معیار معتبر «تعداد واحدهای مسکونی در پروانههای ساختمانی صادرشده برای مناطق شهری» است؛ این شاخص بهطور مستقیم به تصمیمگیری سازندگان و فضای سرمایهگذاری و سیاستهای اجرایی دولت وابسته است.
بررسی این معیار نشان میدهد در نیمه دوم سال ۱۴۰۳، تعداد واحدهای مسکونی مندرج در پروانههای ساختمانی نسبت به نیمه اول همان سال، شاهد ۱۴ درصد افزایش بوده است؛ رشدی که بهطور همزمان با آغاز به کار دولت چهاردهم ثبت شده و نشانهای از بهبود نسبی فعالیتهای ساختوساز است.
البته در سال ۱۴۰۴، تحت تأثیر شرایط خاص اقتصادی و سیاسی، از جمله وقوع جنگ ۱۲ روزه و خروج نقدینگی از بازارهای تولیدی، بازار مسکن نیز به مانند دیگر بخشها با افتی مقطعی روبرو شد؛ شرایطی که در تحلیلهای تک بعدی معمولاً کمتر مورد توجه قرار میگیرد.
جنگ 12 روزه، تأثیرگذار بر آمار
دادههای بانک مرکزی نشان میدهد در دو فصل نخست استقرار دولت چهاردهم (پاییز و زمستان ۱۴۰۳)، رشد ارزش افزوده بخش ساختمان مثبت و فراتر از ۳ درصد بوده است.
اما بعد از وقوع جنگ ۱۲ روزه و افزایش عدمقطعیت اقتصادی، منابع مالی از بخشهای مولد، از جمله مسکن، به سمت بازارهای طلا و ارز هدایت شد. نتیجه این شوک، ثبت کاهش تاریخی و کمسابقه ۱۲ درصدی در ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول ۱۴۰۴ بود؛ کاهشی که میانگین رشد کل دوره را به منفی ۴.۵ درصد رساند.
بنابراین، هرگونه مقایسه از عملکرد بخش ساختمان بدون در نظر گرفتن این شرایط، نادرست و غیرمنصفانه خواهد بود.
نقطه نظر آمار در حوزه دولت
در زمینه طرحهای حمایتی مسکن که بهطور مستقیم زیر نظر وزارت راه و شهرسازی مدیریت میشود، آمارها تصویر بهتری را ارائه میدهند. دادههای رسمی نشان میدهند که عملکرد دولت چهاردهم در این زمینه از حیث حجم فعالیتها، با دورههای پیشین قابل مقایسه است.
در حالی که از سال ۱۳۹۷ تا شهریور ۱۴۰۳ تنها ۲۱ هزار واحد مسکن حمایتی به اتمام رسیده بود، دولت چهاردهم در کمتر از ۱۸ ماه، بیش از ۶۱ هزار واحد را به اتمام رسانده و به بهرهبرداری رسانده است؛ به این معنا که ۷۴ درصد کل واحدهای تکمیلشده در طرحهای حمایتی مربوط به این دوره است.
همچنین در نیمه دوم سال ۱۴۰۳، تعداد واحدهای مسکونی موجود در پروانههای ساختمانی صادرشده نسبت به نیمه اول همان سال، ۱۴ درصد افزایش یافته و در مجموع برای حدود ۲۷۰ هزار واحد مسکن حمایتی پروانه ساختمانی صادر شده است؛ این آمار، تعداد کل واحدهای مسکونی نظیر در پروانههای ساختمانی سال ۱۴۰۳ را به حدود ۵۳۰ هزار واحد ارتقا میدهد که در یک دهه اخیر بیسابقه است.
افزون بر این، برای ۳۲ درصد از واحدهای حمایتی قرارداد مشارکت مدنی با بانکها تنظیم شده که نشان از افزایش فعالیتهای تأمین مالی پروژهها دارد. این اعداد نشاندهنده این است که با وجود آنکه بخش مسکن تحت تأثیر شوکهای خارجی قرار داشته، اما روند اجرای طرحهای حمایتی در دولت چهاردهم متوقف نشده و حتی شتاب بیشتری به خود گرفته است.
مسکن جزیرهای جدا نیست
واقعیت این است که مسکن را نمیتوان بهصورت جداگانه از شرایط کلان اقتصادی و سیاسی مورد بررسی قرار داد. کاهش ارزشافزوده بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴، بیشتر ناشی از شوکهای بیرونی و خروج سرمایه از بازارهای مولد است تا کمکاریهای اجرایی. در عوض، شاخصهای تخصصی مسکن و عملکرد طرحهای حمایتی نشاندهنده آن است که در دشوارترین شرایط، بالاترین فعالیتهای اجرایی در طرحهای حمایتی مسکن مشاهده شده است. نقد منصفانه در زمینه مسکن نه از طریق بازی با اعداد، بلکه با دیدن تصویر کلی میسر است؛ مسکن با دستور به رشد نمیرسد، بلکه با تحویل واحدهای مسکونی، صدور پروانه و ایجاد مسیر تأمین مالی vitality پیدا میکند؛ مسیری که بر خلاف تبلیغات، با قدرت بیشتری ادامه دارد.
17302
