کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن/ گودرزی: نرخ اجاره در برخی مناطق تهران در حال تحول است

مجید گودزی، متخصص حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا علی‌رغم ثبات نسبی قیمت‌های فروش مسکن در مقایسه با دلار، کرایه‌ها به‌طور مداوم در حال افزایش هستند، اعلام کرد: در یک مقطع زمانی شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسکن بودیم، به گونه‌ای که توان خرید افزایش‌یافته جامعه به طور قابل توجهی کاهش یافت و زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن حتی به بیش از یک قرن رسید. در نتیجه، بخش بزرگی از جامعه از بازار خرید مسکن کنار رفت.

او در گفت‌وگوی خود با اعتمادآنلاین ادامه داد: از این جهت، تحولات سیاسی و وقوع جنگ‌ها به‌طور هم‌زمان تأثیرات دو وجهی بر بازارها گذاشته‌اند؛ به این معنا که هم موجب افزایش نرخ ارز شده‌اند و هم قیمت‌ها در بازار مسکن را تحت فشار قرار داده‌اند. در حال حاضر، بازار ارز به واسطه نوسانات شدید و بازدهی بالا، برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر است. به طور طبیعی، سرمایه‌ها به سمت بازارهایی حرکت می‌کنند که سود بیشتری را برای آنها به همراه داشته باشد. از طرف دیگر، به دلیل عدم نظام قیمت‌گذاری منسجم و رهاشدگی این بازار، مسکن دچار رکودی عمیق شده و سرمایه‌گذاران تمایلی به قرار دادن سرمایه‌های خود در بازاری ندارند که نقدشوندگی آن پایین و سودآوری‌اش محدود باشد.

گودرزی افزود: به همین علت، بازارهای طلا و ارز شاهد افزایش قیمت بوده‌اند، در حالی که بازار مسکن همچنان در رکود به سر می‌برد و بازگشت رونق به آن به سادگی مقدور نیست. چرا که هیچ‌یک از مؤلفه‌های ضروری برای احیای این بازار، از جمله سیاست‌های حمایتی، تقویت نشده است. برای نمونه، تسهیلات بانکی خرید مسکن در حال حاضر قادر به پوشش هزینه خرید کمتر از ده متر مربع مسکن در تهران هستند. ضمن اینکه نرخ سود بالای این وام‌ها و کسر بخشی از مبلغ آن به عنوان کارمزد، جذابیت بهره‌مندی از تسهیلات بانکی را کاهش داده است. در نتیجه، به شدت تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در این بازار کاهش یافته است.

وی تصریح کرد: همچنین با تداوم تحریم‌ها و افزایش نااطمینانی جهانی، بازار ارزهای خارجی و حتی رمزارزها با رشد مواجه شده‌اند. ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای آمریکا و اروپا نیز باعث شده است که بخشی از سرمایه‌های جهانی به سمت طلا و فلزات گران‌بها منتقل شود و این موضوع سبب ایجاد تورم در این بازارها گردیده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران به نگهداری منابع خود در بازارهایی با بازدهی بالاتر، مثل ارز و طلا، تمایل دارند و نه در بازار مسکن که در آن سرمایه برای مدت طولانی قفل می‌شود. همچنین، خروج اتباع بیگانه از کشور باعث کاهش تقاضا در بازار اجاره نیز شده است. بر خلاف گفته‌های برخی مسئولان، کشور با کمبود واقعی مسکن مواجه نیست؛ بلکه مشکل مربوط به عدم ساماندهی و توزیع صحیح واحدهای مسکونی است. آمارها نشان می‌دهد که حتی با سکونت حدود هشت میلیون تبعه‌ی خارجی، هنوز تعداد قابل توجهی خانه خالی وجود دارد. در نتیجه، عرضه در بازار مسکن بیش از تقاضاست، اما به دلیل عدم شفافیت آماری، این عدم توازن به‌درستی مقبول نمی‌شود.

گودرزی تصریح کرد: اگر آمارهای واقعی از معاملات و قیمت‌های واقعی مسکن منتشر شود، خواهیم دید که در واقع، قیمت‌ها تا حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. متاسفانه دولت از انتشار این داده‌های رسمی اجتناب می‌کند؛ اقدامی که موجب تداوم رکود و شکل‌گیری قیمت‌سازی‌های کاذب در بازار شده است. در بخش اجاره نیز شاهد یکسان شدن غیرمعمول قیمت‌ها هستیم، به گونه‌ای که خانه‌های بزرگ و لوکس با کاهش تقاضا مواجه شده‌اند، در حالی که تقاضا برای واحدهای کوچک، قدیمی و با کیفیت پایین در حاشیه شهرها افزایش یافته است. این وضعیت نشانه‌ی مثبتی نیست، زیرا سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای کم‌درآمد رو به افزایش است و در مقابل، برای دهک‌های ثروتمند در حال کاهش است.

این کارشناس بازار مسکن در خاتمه گفت: در حقیقت، در برخی مناطق جنوبی و کم‌برخوردار، نسبت اجاره به قیمت در مقایسه با مناطق بالاشهر بیشتر شده است؛ این امر نتیجه مستقیم بی‌توجهی به اجرای قانون ساماندهی زمین و مسکن و نبود نظام قیمت‌گذاری منطقه‌ای است. افزایش شدید هزینه مسکن میان دهک‌های پایین نه تنها فشار اقتصادی بر این اقشار را تشدید کرده، بلکه منجر به گسترش حاشیه‌نشینی و کاهش سطح رفاه عمومی گردیده است. به طور کلی، آنچه اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌شود، ناشی از سوءمدیریت و فقدان برنامه‌ریزی مشخص است.

۲۲۳۲۲۵