بررسی سه پیشبینی درباره آینده قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۴/ آیا کاهش واقعی قیمت مسکن همچنان ادامه خواهد یافت؟
طبق گزارشهای منتشر شده از خبرگزاری خبرآنلاین، بازار مسکن در ایران در یکی از عمیقترین و بیسابقهترین رکودهای تاریخی خود قرار دارد. آمارها تصویر نگرانکنندهای را به نمایش میگذارند: تنها ۲۰۰۰ مجوز ساخت در بهار ۱۴۰۴ در شهر تهران صادر شده و فقط ۴۰۰۰ معامله در همین زمان انجام شده است، که نشاندهنده توقف تقریبی در خرید و فروش و سرمایهگذاری در بخش ساختوساز است. با این حال، این سکون بیشتر از آنکه ناشی از عوامل داخلی بازار باشد، به وجود چشمانتظاری فعالان این حوزه نسبت به دو عامل قوی غیراقتصادی بستگی دارد: آینده تحریمها و احتمال بروز تنشهای نظامی.
فارس در گزارشی نوشت: در این تحلیل، سه سناریوی محتمل درباره آینده بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ با در نظر گرفتن این عوامل ارائه میشود.
سناریوی اول: مسیر گشایش (توافق و پایان جنگ)
این حالت به عنوان خوشبینانهترین سناریو شناخته میشود و تحقق آن به دو شرط وابسته است: اول اینکه توافقی در مذاکرات هستهای حاصل شده یا زمان لازم برای جلوگیری از بازگشت تحریمهای شورای امنیت (مکانیسم ماشه) تمدید شود و دوم، آتشبس کنونی به خاتمه کامل درگیریها تبدیل گردد.
چنانچه این سناریو به وقوع بپیوندد، بازار مسکن روندی مشابه سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ را تجربه خواهد کرد. در آن زمان، پس از امضای برجام، ثبات به اقتصاد کلان بازگشت. نتیجه برای حوزه مسکن شامل کاهش انتظارات تورمی، ثبات قیمت ملک (متوسط رشد سالانه ۵ درصد) و افزایش چشمگیر سرمایهگذاری ساختمانی (بیش از ۱۰ درصد) بود. در چنین شرایطی، بازار از رکود تورمی خارج شده و وضعیت برای سازندگان (به واسطه پیشبینیپذیری اقتصادی) و خریداران مصرفکننده (به دلیل ثبات قیمتی) مناسب خواهد شد. روند افت ۱۵ درصدی «قیمت واقعی مسکن» که در ماههای اخیر مشاهده شده، متوقف و بازار به تدریج به سمت تعادل پیش خواهد رفت.
سناریوی دوم: مسیر تقابل (پیچیدگی تحریمها)
این سناریو بر مبنای عدم توافق و پیچیدهتر شدن شرایط تحریمها استوار است. در اینجا باید دو حالت را از هم تفکیک کنیم:
الف) تحریم بدون تنش نظامی: اگر تحریمها تشدید شوند ولی ریسک درگیریهای نظامی از بین برود، بازار به شرایط سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ بازمیگردد. در آن دوره، مسکن به عنوان پناهگاه سرمایه برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و افزایش نرخ ارز عمل کرد. نتیجه این وضعیت، افزایش شدید قیمت اسمی مسکن (متوسط رشد واقعی سالانه ۳۷ درصد) و همزمان افت سرمایهگذاری ساختمانی (متوسط کاهش سالانه ۷ درصد) بود. در این حالت، رکود تورمی تشدید میشود و بازار تحت سلطه خریدهای سرمایهای و سفتهبازی قرار میگیرد در حالی که مصرفکنندگان واقعی به عنوان بازندگان اصلی شناخته میشوند.
ب) تحریم همراه با تنش نظامی: این سناریو به عنوان بدترین حالت ممکن شناخته میشود. چنانچه تجربه ماههای پس از جنگ ۱۲ روزه نشان دهد، ریسکهای نظامی، ویژگی «پناهگاه امن بودن» را از املاک میگیرند. در این شرایط، سرمایهها از بخش مسکن خارج شده و رکود معاملاتی و سطح ساختوساز عمیقتر خواهد شد و روند سقوط قیمت واقعی مسکن ادامه خواهد یافت.
سناریوی سوم: مسیر ابهام (پایان جنگ، تداوم تحریم)
در این سناریو، وضعیت آتشبس روشن میشود و جنگ به صورت کامل خاتمه مییابد، اما موضوع تحریمها همچنان باز و پیچیده باقی میماند. با حذف ریسک نظامی، رکود سنگینی که در حال حاضر حاکم است، به طور نسبی کاهش مییابد و روند افت قیمت واقعی مسکن متوقف یا کند خواهد شد. بازار از حالت «انجماد» خارج شده و به وضعیت قبل از فروردین ۱۴۰۳ برمیگردد. با این حال، با توجه به اینکه مولفههای تورمزای تحریمها همچنان فعال هستند، به احتمال زیاد بازار به همان الگوی رکود تورمی سناریوی دوم (حالت الف) دچار خواهد شد.
بر این اساس، این سناریو بیانگر آن است که پایان جنگ، شرط لازم برای گذر از بحران کنونی به شمار میرود، اما کافی نیست.
نتیجهگیری: بازاری در انتظار سیگنالهای سیاسی
تحلیل این سه سناریو واقعیتی را روشن میکند: متغیرهای درونی بازار مسکن مانند «قدرت خرید» و «هزینه تولید»، در برابر فشارهای غیراقتصادی ناشی از جنگ و تحریم، تأثیر چندانی ندارند. بازار مسکن ایران عملاً به گروگان تحولات سیاست خارجی و مسائل منطقهای درآمده و فعالان آن بیش از آنکه به شاخصهای اقتصادی توجه کنند، به اخبار سیاسی معطوف شدهاند. تا زمانی که ابهامات این حوزه برطرف نشود، انتظار برای خروج پایدار از رکود بیسابقه کنونی، چندان واقعبینانه نخواهد بود.
۲۲۳۲۲۵
