رکود عمیق در صنعت ساخت و ساز/ آیا قیمت مسکن افزایش خواهد یافت؟

در حال حاضر، بازار ساخت و ساز هم مانند بازار خرید و فروش ملک در وضعیتی دشوار و رکود عمیق قرار دارد. به گفته کارشناسان این صنعت، این رکود از نیمه سال گذشته بیشتر شده و عدم اطمینان‌های اقتصادی به آن افزوده است. اما چاره کار چیست؟

ایرنا در گزارشی به این مساله اشاره کرده است که تعداد پروژه‌های ساختمانی فعال در بخش خصوصی به شدت کاهش یافته است، به‌ویژه پروژه‌هایی که تنها به تعهدات پیشین خود پایبند هستند یا مربوط به طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن که با حمایت‌های مالی و وام‌های بانکی آغاز شده‌اند. در حال حاضر، سازندگان مسکن تمایل کمتری به آغاز پروژه‌های جدید دارند، چرا که شرایط رکود و افزایش هزینه‌ها، به لحاظ مالی سرمایه‌گذاری در این بخش را غیرمعقول می‌سازد.

برای کسب اطلاعات بیشتر، با برخی از کارشناسان حوزه مسکن به گفتگو پرداختیم.

داود بیگی‌نژاد، نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، در این خصوص اظهار داشت: بخش عمده‌ای از ساخت و ساز در کشور توسط بخش خصوصی انجام می‌شود، اما این بخش در سال‌های اخیر هرگز نتوانسته به‌طور مؤثر از منابع مالی و تسهیلات بانکی بهره‌برداری کند.

او افزود: در حال حاضر، فردی که قصد ورود به تولید مسکن را دارد، ناگزیر است بخش قابل توجهی از هزینه‌های پروژه را از طریق منابع مالی خود یا از طریق وجوهی که از مردم و مشتریان دریافت می‌کند تأمین نماید و امیدی به استفاده از منابع مالی بانک‌ها ندارد.

این مقام صنفی ادامه داد: با توجه به کاهش خرید و فروش مسکن در این بازه زمانی، منابع مالی مردم عملاً در اختیار سازندگان قرار ندارد.

او همچنین به موضوع پیش‌فروش که از ابتدای دهه 90 آغاز شده، اشاره کرد و گفت: در آن زمان قوانین به‌گونه‌ای وضع شده است که عواقب منفی آن هم‌اکنون در کاهش ساخت و ساز مشاهده می‌شود.

بیگی‌نژاد معتقد است برای احیای بازار تولید مسکن دو اقدام ضروری است: نخست، ارائه تسهیلات مناسب برای ساخت و ساز و دوم، وضع قوانینی که به وضعیت افرادی که در این صنعت مشغول فعالیت هستند، توجه داشته باشد.

او همچنین افزود: در این زمان، در حالی که هر دو گروه پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان در بازار وجود دارند، به دلیل فقدان قوانین مناسب، امکان انعقاد قراردادهای پیش‌خرید و پیش‌فروش وجود ندارد که منجر به هدایت سرمایه‌های مردم به این سمت شود.

در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان با ارائه بسته‌هایی بازار مصالح ساختمانی را کنترل نمود تا از این طریق به اصلاح وضعیت کنونی کمک کرد یا خیر، او گفت: عامل کلیدی در جذب سرمایه‌گذاران به سمت تولید مسکن، تأمین منابع مالی است. حتی اگر قیمت مصالح ساختمانی را مدیریت کنیم، اما سازندگان از سرمایه کافی برخوردار نباشند، نمی‌توانند تأثیری بر تولید مسکن بگذارند.

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: بهترین و ساده‌ترین راه برای احیای صنعت ساخت و ساز، جذب سرمایه برای تولید مسکن است و لازم است که محدودیت‌های موجود برای سازندگان کاهش یابد؛ در این صورت بازار خود به خود مسیر خود را برای ساماندهی وضعیت پیدا خواهد کرد.

او هم‌چنین هشدار داد که تداوم وضعیت کنونی تولید مسکن، به تشدید مشکلات موجود در این حوزه منجر خواهد شد.

در این راستا، عضوی از شورای عالی بانک‌ها با اشاره به رکود شدید در ساخت‌وسازها در سطح کشور، بیان کرد: آنچه مرتبط با مسائل بانکی در این زمینه است، تأمین مالی پروژه‌ها و ارائه مشوق‌های مناسب است.

علی خورسندیان تصریح کرد: با توجه به تمرکز بانک مسکن بر روی طرح نهضت ملی مسکن که یک الزام قانونی به حساب می‌آید، این بانک با محدودیت‌های مالی شدیدی روبرو شده است.

او اضافه کرد: برای خروج از رکود در این بخش، لازم است زنجیره‌های تولید و احداث، از جمله مصالح ساختمانی، مورد حمایت قرار گیرند.

این عضو شورای عالی بانک‌ها عنوان کرد: تا کنون بسته‌ای جامع و کامل که تمام اجزا و جوانب ساخت مسکن را پوشش دهد، وجود نداشته و باید به سمتی حرکت کنیم که در تأمین مالی، زنجیره تولید را نیز مد نظر داشته باشیم.

وی یادآور شد: امروز به سبب شرایط تورمی، مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و باید با اتخاذ سیاست‌های صحیح اقتصادی در راستای کنترل و تثبیت قیمت‌ها اقدام کنیم. در این صورت، مسکن از طبقه کالای سرمایه‌ای خارج شده و تنها افرادی که واقعاً نیاز دارند، به بازار خرید مسکن ورود خواهند کرد.

مدیر عامل بانک مسکن بیان کرد: در حال حاضر، تسهیلات بانکی فقط بخشی کوچک از ارزش مسکن را پوشش می‌دهد، اما کنترل تورم می‌تواند کمک کند تا درصد بیشتری از هزینه‌های خرید مسکن تأمین شود.

همچنین یکی از اعضای انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران گفت: رکود سنگین در معاملات مسکن از نیمه سال گذشته به وضوح قابل رؤیت است و در حالی که نرخ تورم عمومی نقطه به نقطه در بهمن ماه سال گذشته ۳۲ درصد گزارش شده، قیمت مسکن تنها ۱۷ درصد افزایش پیدا کرده است.

سید امین یوسفی اعلام کرد: بررسی آمار معاملات مسکن پایتخت حاکی از انجام تنها سه‌هزار و ۵۰۰ معامله در بهمن ماه سال گذشته است، در حالی که در سال‌های قبل و در دوره رونق، این تعداد به بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله نیز می‌رسید.

این مقام صنفی همچنین به رکود عمیق در ساخت‌وسازها اشاره کرده و افزود: در نیمه اول سال ۱۴۰۳، نسبت به زمان مشابه سال قبل، شاهد کاهش ۳۰ درصدی سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش بودیم که کمترین میزان طی سال‌های گذشته است.

او یادآور شد: بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در سال گذشته، شاخه ساختمان تنها نیم درصد از رشد ۳ درصدی اقتصادی کشور را به خود اختصاص داده و به تبع آن، شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی هستیم.

یوسفی تأکید کرد که «امنیت اولین شرط برای سرمایه‌گذاری است» و تصریح کرد: در غیاب امنیت سیاسی و اقتصادی، مردم به سرعت از بازار مسکن دور شده و به بازارهای موازی مانند طلا و ارز روی می‌آورند.

او افزود: ما امروزه شاهد شرایطی چون تورم شدید اقتصادی، نوسانات قیمت مصالح ساختمانی، عدم تعادل در حوزه انرژی و خاموشی کارخانجات تولیدی و به طور کلی ناپایداری اقتصادی هستیم و در نتیجه، کاهش قدرت خرید مردم, بستر را برای مردم طبقات کم درآمد دشوارتر کرده و در نتیجه تأمین رهن و خرید مسکن برای آن‌ها به چالشی بزرگ تبدیل شده است.

این عضو انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران با بیان اینکه نخستین راهکار برای خروج از این وضعیت، ثبات سیاسی و اقتصادی است، گفت: در این راستا، حمایت‌های مالی دولت باید افزایش یابد و بانک‌ها نیز باید با کاستن از بنگاه‌داری، منابع خود را در اختیار قرار دهند.

او ادامه داد: کاهش هزینه‌های تولید، وضع مالیات بر خانه‌های خالی، افزایش شفافیت اطلاعات و اطلاع‌رسانی صحیح و نیز ساخت مسکن در مناطقی که پتانسیل رشد بالا و شرایط زیربنایی بهتری دارند، دیگر راهکارهایی هستند که می‌توانند در شرایط رکود فعلی مؤثر باشند.

یوسفی اضافه کرد: در حال حاضر دولت باید به عنوان ناظر بر اوضاع، وارد شود و هزینه‌های ساختمانی را تحت کنترل قرار دهد و همچنین با صنعتی‌سازی و تولید مسکن (و نه فقط خوابگاه‌سازی) به احیای این حوزه کمک کند.

او بیان کرد: در شرایط کنونی تنها پروژه‌هایی در حال اجرا هستند که انبوه‌سازان به آن‌ها تعهد اصلی دارند یا در قالب مشارکت به بهره‌برداری می‌رسند و در صورت عدم انجام، در معرض جریمه‌های سنگین قرار می‌گیرند؛ بنابراین ضروری است که این پروژه‌ها به سرانجام برسند. به‌علاوه، شاهد ادامه پروژه‌های نهضت ملی مسکن هستیم که با استفاده از تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان در حال انجام‌اند.

این مقام صنفی اضافه کرد: در حال حاضر به سختی می‌توان مواردی را دید که فعالان این حوزه سرمایه‌های خود را به بخش مسکن سوق دهند و پروژه‌های جدیدی تعریف شوند.

او تأکید کرد: در وضعیت کنونی، تمامی فعالان بازار مسکن به نوعی در انتظار عبور از این نوسانات هستند و آرامش نسبی برقرار شود؛ زیرا با این رکود و افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی هزینه‌ها به همراه کاهش قیمت‌های مسکن، سرمایه‌گذاری‌های جدید در این بخش غیر منطقی خواهد بود.

بازار مسکن در حال حاضر بیش از هر زمان دیگری نیازمند سیاست‌گذاری دقیق به منظور بازگرداندن اعتماد سرمایه‌گذاران به این عرصه است. کارشناسان بر این باورند که اگر این اعتماد احیا نشود، سرمایه‌گذاران از بازار جدا خواهند شد که این موضوع به تشدید رکود ساخت و ساز و کاهش بیشتر عرضه در سال‌های آینده می‌انجامد.

۲۱۷