نایب رئیس مشاوران املاک: استفاده از دلار و تتر برای خرید ملک ممنوع است

داود بیگی‌نژاد در مورد عدم همخوانی قیمت مسکن با نرخ تورم عمومی بیان داشت: مقایسه مستقیم بازار مسکن با سایر بازارها ممکن است ما را از هدف اصلی یعنی خارج کردن مسکن از سازوکارهای سرمایه‌ای و تمرکز بر کارکرد واقعی آن، منحرف کند. با این حال، واقعیت‌ این است که قیمت مسکن در بسیاری از ادوار، با تأخیر نسبت به تورم و روند تغییرات در سایر بازارهای اقتصادی حرکت کرده است.

خبرگزاری ایلنا گزارش داد: وی ادامه داد که بازار مسکن به‌عنوان یک بازار مستقل عمل می‌کند، اما تحت تأثیر عوامل و تغییرات در بازارهای دیگر قرار می‌گیرد. علی‌رغم این تأثیرات، نمی‌توان به سادگی ادعا کرد که افزایش قیمت‌ها در سایر بازارها به معنای افزایش هم‌زمان قیمت مسکن خواهد بود. ممکن است بازارهای دیگر به واسطه تحولات پیرامونی وجود نوسانات یا حتی کاهش قیمت‌ها را تجربه کنند، اما در بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی، تعدیل قیمت‌ها به‌صورت سریع و آسان انجام نمی‌شود.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران افزود: حتی اگر در سایر بازارها تحولات مثبتی رخ دهد و قیمت‌ها یا نرخ تورم روند کاهشی را طی کند، چسبندگی قیمت در بازار مسکن مانع از آن می‌شود که این تغییرات به‌طور یکسان و سریع در این حوزه تجلی یابد. بنابراین، بررسی وضعیت بازار مسکن و پیش‌بینی قیمت‌ها احتیاج به توجه به ویژگی‌های خاص این بازار دارد.

بیگی‌نژاد در پاسخ به سؤالی مبنی بر اینکه آیا می‌توان مانند خودرو، قیمت مسکن را بر اساس نرخ دلار محاسبه کرد، توضیح داد: نمی‌توان در مورد بازار مسکن به این سادگی قضاوت کرد، زیرا فرآیند ساخت یک واحد مسکونی، علی‌رغم بهترین شرایط، معمولاً حدود دو سال به طول می‌انجامد. در طی این زمان، قیمت مصالح ساختمانی و نرخ ارز ممکن است بارها نوسان داشته باشد و همین موضوع محاسبه قیمت نهایی را به مسئله‌ای پیچیده تبدیل می‌کند.

وی همچنین اشاره کرد که برای برآورد قیمت یک واحد مسکونی، باید مشخص شود که ساخت آن از چه زمانی شروع و در چه تاریخی به اتمام رسیده است. احتمال دارد که عملیات فونداسیون یک ساختمان در زمان خاصی با نرخ دلار مشخصی انجام شده باشد، اما ساخت طبقات دیگر در دوره‌ای متفاوت از نظر نرخ ارز صورت گرفته باشد. از این رو، نمی‌توان با قطعیت بیان کرد که قیمت یک واحد مسکونی موجود در بازار، به‌صورت دقیق بر اساس نرخ دلار یک مقطع خاص تعیین شده است.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرد که فرآیند ساخت مسکن و واردات خودرو از لحاظ جزئیات متفاوت است و افزود: در مورد خودرو، با توجه به زمان ورود کالا و میزان ارزی که برای واردات مصرف شده، محاسبه هزینه‌ها به‌نحوی شفاف‌تر امکان‌پذیر است؛ اما در حوزه مسکن، به واسطه طولانی بودن فرآیند ساخت و تغییر شرایط اقتصادی در مراحل مختلف پروژه، تحلیلات پیچیده‌تری نیاز است.

وی بر ضرورت توجه به مجموعه عوامل تأثیرگذار بر ساخت و ارزش‌گذاری یک واحد مسکونی تأکید کرد و متذکر شد که به‌هیچ‌وجه نمی‌توان قیمت مسکن را صرفاً بر اساس نرخ روز دلار تعیین کرد.

بیگی‌نژاد همچنین در خصوص غیرقانونی بودن انجام تسویه قراردادهای ملکی با ارزهایی همچون دلار و تتر هشدار داد و تصریح کرد که قراردادهای ملکی باید در سامانه‌های رسمی ثبت و کد رهگیری دریافت شوند و مبنای ثبت و تسویه در این فرآیند باید ارز رایج کشور باشد. ثبت پرداخت‌ها به‌صورت دلاری یا به تتر، با ساختار ثبت معاملات ریالی مطابقت ندارد و اصولاً این نوع قراردادها ثبت نخواهد شد.

وی به مشکلات ناشی از این شیوه پرداخت در مراجع قضائی اشاره کرد و گفت: در صورت بروز اختلاف، اثبات پرداخت و تسویه معامله‌ای که به‌صورت دلار یا تتر انجام شده، می‌تواند به چالشی دشوار تبدیل شود. در چنین حالتی، قاضی برای بررسی ادعای طرفین به دنبال شناسایی مسیر انتقال وجه و تأیید پرداخت است؛ موضوعی که در مورد ارزهای خارجی یا رمزارزها به دلیل عدم قابلیت رصد، ممکن است با دشواری مواجه شود.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرد که طبق مقررات مربوطه در معاملات ملکی، قراردادهای اجاره و فروش باید در سامانه‌های مربوطه ثبت و کد رهگیری دریافت شود. به همین دلیل، طرفین معامله باید به مسائل مربوط به ثبت قرارداد و مستندسازی پرداخت‌ها توجه کرده تا در صورت بروز اختلاف، امکان پیگیری حقوقی فراهم گردد.

وی بر لزوم ثبت رسمی اطلاعات معاملات و پرداخت‌ها تأکید کرد و تصریح کرد: افرادی که تسویه معاملات ملکی را با دلار یا تتر انجام می‌دهند، باید به مشکلات بالقوه‌ای که در زمینه اثبات پرداخت و رسیدگی به اختلافات ممکن است پیش بیاید، آگاه باشند.

بیگی‌نژاد همچنین به امکان انجام معاملات ملکی از طریق تهاتر اشاره کرد و افزود: خرید و فروش ملک به صورت تهاتر، به شرط رعایت ضوابط قانونی، ممکن است و اگر کالای مورد تهاتر دارای سند و قابلیت ارزش‌گذاری باشد، این نوع معاملات قابل انجام است. تهاتر کالاهای دارای سند و با قیمت‌گذاری مشخص، فرق دارد با تسویه به دلار یا تتر و با رعایت الزامات قانونی و ثبت صحیح قرارداد، می‌تواند به‌عنوان یکی از روش‌های انجام معامله مطرح شود. در حال حاضر نیز معاملات ملکی از طریق تهاتر کالاهای دارای سند در حال انجام است و بلامانع است.

۲۲۳۲۲۵