رکود در صنعت ساخت‌وساز ممکن است بازار مسکن را به یک بحران بزرگ اقتصادی در آینده تبدیل کند

خشایار باقرپور با ابراز نگرانی از افت اشتیاق سازندگان برای ورود به پروژه‌های نوین اظهار داشت: در طول بیش از دو سال اخیر، افزایش قیمت مسکن و هزینه‌های تولید به‌هیچ‌وجه متناسب نبوده و ادامه این رویه می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت تعادل بین عرضه و تقاضا را به خطر بیندازد. وی یادآور شد که اگر برای بهبود وضعیت تولید و عرضه مسکن اقدامی انجام نگیرد، این بازار ممکن است به یکی از بحران‌های بزرگ آینده اقتصادی کشور تبدیل شود.

خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی، در مصاحبه‌ای با خبرنگار بورس‌نیوز درباره کاهش فعالیت‌های ساختمانی، افزایش اجاره بهای مسکن و وضعیت تورم مسکن در مردادماه بیان کرد: با وجود افزایش قیمت‌ها در بازار خرید و فروش مسکن، بیش از دو سال است که میزان افزایش قیمت مسکن با هزینه‌های تولید ارتباطی ندارد. به عنوان مثال، جهشی در حدود ۶۰ تا ۷۰ درصدی که بعد از جنگ ۴۰ روزه در بازار مسکن دیده شد، در فرآیند تولید و ساخت‌وساز، با افزایش هزینه‌ها به مراتب بیشتر از این مقدار همراه بوده است.

وی ادامه داد: این وضعیت منجر به ضرر هر دو طرف، تولیدکننده و مصرف‌کننده، شده است. مصرف‌کنندگان با تورم درگیر هستند و اگر خریدشان را به زمان آینده موکول کنند، احتمالاً باید مسکن را به قیمت بالاتری تهیه کنند. در عین حال، تولیدکنندگان به دلیل اینکه هزینه‌های تولید در حال نزدیک شدن به نقطه‌ای است که از قیمت فروش پیشی می‌گیرد، دیگر انگیزه‌ای برای ساخت و ساز ندارند.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تصریح کرد: ادامه این وضعیت، وضعیت بسیار خطرناکی را برای صنعت ساختمان ایجاد خواهد کرد؛ چون در میان‌مدت و بلندمدت، عدم تناسب بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن به طور جدی نمایانگر خواهد شد. در این شرایط، بازار قادر نخواهد بود که به حجم تقاضای کنونی پاسخ دهد و این موضوع می‌تواند باعث جهش‌های قیمتی بالاتری شود؛ جهش‌هایی که در نهایت فشار عمده‌اش بر دوش مصرف‌کنندگان و مردم خواهد بود.

باقرپور در مورد انتقال سرمایه به بازارهای جایگزین و تأثیر این موضوع بر عقب‌ماندگی بازار مسکن از سایر بازارها گفت: افزایش قیمت طلا در سطح جهانی و رشد قیمت اونس جهانی باعث ایجاد فعالیت در بازار طلا شده است. اگرچه در برهه‌ای، بازار طلا به حالت توقف درآمد و حتی کاهش قیمت را نیز تجربه کرد، اما دوباره روند افزایشی خود را آغاز کرده و حجم زیادی از سرمایه‌ها به سمت این بازار جابه‌جا شده است. این روند نمی‌تواند بر روی وضعیت بازار مسکن بی‌تأثیر باشد.

وی اضافه کرد: در سال‌های اخیر، این‌گونه ابزارهای سرمایه‌گذاری مبتنی بر طلا به این اندازه فراگیر نبوده‌ است، اما اینک شاهد شکل‌گیری و گسترش این ابزارها و جذب انواع سرمایه‌ها در بازار طلا هستیم. لذا بخشی از منابعی که می‌توانست به بازار مسکن ورود کند، به سمت این بازارهای موازی حرکت کرده است.

این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: با این حال، در روند قیمت‌گذاری مسکن باید به ویژگی مهمی نظر داشته باشیم و آن، کندی و تأخیر در به‌روزرسانی قیمت‌هاست. برخلاف بازارهایی مانند خودرو و طلا، بازار املاک به تغییرات نرخ ارز به‌سرعت واکنش نشان نمی‌دهد. به همین علت، قیمت مسکن معمولاً با فاصله زمانی قابل توجهی در مقایسه با نوسانات بازار ارز خود را تطبیق می‌دهد.

باقرپور افزود: در وضعیت فعلی، اگر فردی در بازار مسکن خرید انجام دهد، در واقع مسکن را با نرخی از ارز تهیه می‌کند که شاید مربوط به ماه‌های گذشته باشد. برای نمونه، اگر قیمت میانگین آپارتمان در تهران را بر اساس نسبت معین دلاری در نظر بگیریم، انتظار می‌رود که قیمت مسکن با تأخیر به سطوح جدید نرخ ارز برسد. این وجه تمایزی است که بین بازار مسکن و بازارهایی چون طلا و خودرو وجود دارد؛ بازارهای یادشده به‌مراتب سریع‌تر خود را با تغییرات قیمت ارز و سایر متغیرهای اقتصادی سازگار می‌کنند.

وی در رابطه با راهکارهای رفع رکود بازار مسکن عنوان کرد: اولین نکته این است که باید به‌صورت واقع‌گرایانه به بازار مسکن نگاه کنیم. بازار مسکن جزء جدایی‌ناپذیر اقتصاد کلان کشور است و هر وضعیتی که بر کل اقتصاد حاکم باشد، در بازار مسکن نیز بازتاب خواهد یافت. لذا نمی‌توان انتظار داشت که بدون حل اساسی مشکلات اقتصادی، بازار مسکن به‌طور مستقل از این شرایط راهی متفاوت را در پیش بگیرد.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی ادامه داد: اگر مشکلات اقتصادی کشور ناشی از تحریم‌ها، نادرستی در مدیریت‌ها و سیاست‌های نادرست پولی باشد، تأثیر آن با شدت به بازار مسکن و سایر بازارها منتقل خواهد شد. این معضل مختص بازار مسکن نیست و بازارهایی نظیر ارزاق، خودرو و دیگر بخش‌های اقتصادی نیز تحت تأثیر همین مشکلات قرار می‌گیرند. از این رو، گام نخست، پذیرش این واقعیت و نگاهی واقع‌گرایانه به ریشه‌های رکود در بازار مسکن است.

باقرپور در پایان خاطرنشان کرد: در کنار پرداختن به ریشه‌های مشکلات اقتصادی، لازم است که نقش تشکل‌های مردم‌نهاد و بخش تعاون را در تولید مسکن تقویت کنیم. تعاونی‌ها ظرفیت لازم را دارند که با لحاظ قیمت تمام‌شده، مردم را به خانه‌دار کنند، نه بر اساس قیمت‌های بازار. اگر می‌خواهیم رونق را به بخش تولید مسکن بازگردانیم، باید از طریق همین تشکل‌ها، مصرف‌کننده را وارد فرآیند تولید کنیم. این می‌تواند یکی از راهکارهای موثر به همراه اصلاحات اقتصادی باشد؛ چراکه اگر برای وضعیت تولید و عرضه مسکن تدبیری صورت نگیرد، تردیدی نیست که مسکن به یکی از بحران‌های اساسی آینده اقتصاد کشور تبدیل خواهد شد.