سرنوشت مسکن ملی به کجا ختم شد

سقف وام‌های مربوط به ساخت واحدهای پروژه مسکن ملی به تازگی از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است. با این حال، تحلیل‌ها نشان می‌دهند که این میزان برای به پایان رساندن واحدها کافی نیست و کارشناسان توصیه می‌کنند که منابع مالی پایدار با توجه به محدودیت‌های مالی خریداران در نظر گرفته شود.

ایسنا به نقل از مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گزارش کرده است که هزینه ساخت هر واحد ۱۰۰ متری در نهضت ملی مسکن حدود ۲.۵ میلیارد تومان برآورد شده است.

در حال حاضر، مسکن حمایتی در دولت چهاردهم از مرحله تأمین زمین و برنامه‌ریزی پروژه به سمت ساخت و تحویل واحدها پیش رفته است؛ به طوری که بر اساس جدیدترین آمار از وزارت راه و شهرسازی، از آغاز طرح‌های ملی و حمایتی مسکن، پروژه‌هایی در اراضی دولتی برای ۸۳۱ هزار متقاضی واجد شرایط تعریف شده و مراحل ساخت بیش از ۷۵۷ هزار واحد آغاز شده است، همچنین ۸۰ هزار واحد در دولت چهاردهم به مرحله نهایی رسیده‌اند. با این وجود، افزایش هزینه ساخت که در برخی برآوردها به حدود ۴۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده، همچنان به‌عنوان یکی از چالش‌های اساسی این طرح مطرح است.

خانه‌دار شدن ۸۳۱ هزار متقاضی

در نظر دولت چهاردهم، مسکن حمایتی تنها به معنای ثبت یک عدد در سامانه نیست؛ بلکه یک زنجیره از اقدامات شامل تأمین زمین، صدور پروانه، تأمین مالی، ساخت، ایجاد زیرساخت و نهایتاً تحویل واحد مسکونی در آن گنجانده شده است.

بر اساس آخرین اطلاعات منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، از سال ۱۳۹۸ تا کنون برای ۸۳۱ هزار متقاضی واجد شرایط بر روی اراضی دولتی، به شیوه اجاره ۹۹ ساله، پروژه‌هایی تعریف شده است.

از کل پروژه‌های در حالی که ساخت بیش از ۷۵۷ هزار واحد آغاز شده، ۲۱۹ هزار واحد آن به دوره فعالیت دولت چهاردهم تعلق دارد. همچنین، تا به حال حدود ۳۱۲ هزار پروانه ساختمانی برای واحدهای حمایتی صادر شده است.

این در حالیست که آمار دیگری که به تازگی از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر شده، تعداد پروانه‌های صادر شده برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن را به ۷۶۳ هزار و ۷۰۳ واحد اعلام کرده است. این اختلاف عدد ناشی از تفاوت دامنه گسترده آماری «واحدهای حمایتی» و «کل پروژه‌های نهضت ملی مسکن» است.

پیشرفت فیزیکی از ۲۱ به بیش از ۵۲ درصد افزایش یافت

طبق آخرین آمار ارائه شده، پروژه‌های انبوه‌سازی نهضت ملی مسکن در اراضی ۹۹ ساله به پیشرفت فیزیکی ۵۲.۱ درصد رسیده‌اند. این نرخ در ابتدای کار دولت چهاردهم حدود ۲۱.۳ درصد بود؛ بنابراین در دوره دو ساله فعالیت این دولت، پیشرفت فیزیکی پروژه‌های انبوه‌سازی بیش از ۳۰ واحد درصد افزایش یافته است.

همچنین، وزارت راه و شهرسازی پیشتر گفته بود که از میان حدود ۹۲۰ هزار واحد در حال ساخت، ۵۲۸ هزار واحد در قالب پروژه‌های انبوه‌سازی قرار دارند که پیشرفت آنها حدود ۵۱ درصد است.

در شهرهای جدید که یکی از مراکز اصلی اجرای نهضت ملی مسکن به شمار می‌آیند، در پایان خردادماه، پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها به ۴۰.۸ درصد رسیده بود. در این بخش، حدود ۱۴۰ هزار واحد با پروانه ساختمانی گزارش شده و بیش از ۱۲۰ هزار واحد از تسهیلات بانکی استفاده کرده‌اند.

با وجود انتقادات نسبت به سرعت اجرای طرح، یکی از نکات قابل توجه کارنامه دولت چهاردهم، افزایش تعداد واحدهای تکمیل شده است.

طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، از سال ۱۳۹۸ تاکنون، مجموعاً ۱۰۱ هزار واحد مسکن حمایتی تکمیل شده که حدود ۸۰ هزار واحد آن در دولت چهاردهم به مرحله تحویل رسیده است. به این ترتیب، عمده واحدهای تکمیل شده این طرح در طی دو سال فعالیت دولت چهاردهم به اتمام رسیده‌اند.

علاوه بر این، وزارت راه و شهرسازی برای پایان شهریورماه امسال افتتاح ۱۳۴ هزار واحد مسکونی در قالب‌های مختلف را در نظر دارد که از آن تعداد، ۳۲ هزار و ۳۵۰ واحد به نهضت ملی مسکن مربوط است. همچنین افتتاح واحدهای مسکن مهر، بافت‌های فرسوده و طرح‌های خودمالکی نیز پیش‌بینی شده است.

نهضت ملی مسکن در سایه افزایش هزینه ساخت

در سوی دیگر این معادله، هزینه ساخت قرار دارد؛ عاملی که می‌تواند سرعت تکمیل پروژه‌ها و مقدار آورده مورد نیاز متقاضیان را تحت تأثیر قرار دهد.

برآوردهای حمیدرضا فربودمنش، خزانه‌دار انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که هزینه واقعی ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی و طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن با اسکلت بتنی و بر اساس قیمت‌های اردیبهشت ۱۴۰۵، بدون احتساب برخی تجهیزات مانند کابینت و شیرآلات، به حداقل ۴۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع مفید رسیده است. این عدد بر اساس کل زیربنا حدود ۳۲ میلیون تومان به ازای هر متر مربع تخمین زده شده است.

این اعداد با توجه به این مطرح می‌شوند که پیش‌تر هزینه ساخت این واحدها با مقادیر به مراتب پایین‌تری محاسبه می‌شد و افزایش قیمت مصالح، دستمزد و سایر نهاده‌های ساختمانی، فاصله بین قیمت قراردادهای اولیه و هزینه واقعی ساخت را افزایش داده است.

بدون شک، رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران نیز به تازگی هزینه تمام‌شده برخی واحدهای نهضت ملی مسکن را با احتساب تسهیلات بانکی، به‌طور متوسط حدود ۲.۵ میلیارد تومان برای هر واحد ۱۰۰ متری اعلام کرده است.

تسهیلات ۸۵۰ میلیونی برای تسریع پروژه‌ها

در این شرایط، افزایش سقف تسهیلات ساخت به‌عنوان یکی از ابزارهای دولت برای کاهش فشار مالی بر متقاضیان مطرح شده است.

سقف تسهیلات ساخت نهضت ملی مسکن در دولت چهاردهم به تدریج از ۵۵۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان و سپس به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است. رئیس بنیاد مسکن نیز اعلام کرده که طبق مصوبات شورای عالی مسکن، سقف تسهیلات واحدهای با پیشرفت فیزیکی بالا به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

همچنین به دنبال افزایش سقف وام، دوره مشارکت مدنی تسهیلات نیز به ۶۰ ماه تمدید شده و برای کاهش فشار پرداخت‌ها بر خانوارها، سقف اقساط دو سال اول حدود ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان تعیین شده است.

اما باید خاطرنشان کرد که افزایش وام به‌معنای حل کامل مسائل تأمین مالی نیست؛ زیرا با هزینه ساختی که در برخی برآوردهای اخیر به متری ۴۰ میلیون تومان رسیده، حتی تسهیلاتی به مقدار ۸۵۰ میلیون تومان نیز تنها بخشی از هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

خانه‌ای بدون امکانات، کامل نیست

یکی از تغییرات کلیدی که فرزانه صادق – وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم – بر آن تأکید کرده، توجه هم‌زمان به زیرساخت‌های لازم برای سکونت است؛ زیرا ساخت ساختمان بدون تأمین آب، برق، فاضلاب، مدرسه، درمانگاه و سایر خدمات شهری نمی‌تواند به‌طور کامل «تأمین مسکن» باشد.

در این راستا، حدود ۲۲ هزار میلیارد تومان برای تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی پروژه‌های مسکن تخصیص یافته و بیش از ۲۰۰ مدرسه در حیطه طرح‌های مسکونی احداث شده است.

این رویکرد دارای اهمیت است زیرا تجربیات گذشته طرح‌های مسکن حمایتی نشان داده است که فاصله زمانی میان تکمیل ساختمان و آماده شدن زیرساخت‌های شهری می‌تواند به یکی از موانع اصلی سکونت متقاضیان تبدیل شود.

از مسکن نظری تا خانه‌ای برای زندگی واقعی

در حال حاضر عملکرد دولت چهاردهم در زمینه مسکن حمایتی نشان می‌دهد که ۸۳۱ هزار متقاضی واجد شرایط وجود دارد و بیش از ۷۵۷ هزار واحد در حال ساخت است. از این تعداد، ۲۱۹ هزار واحد مربوط به دوره دولت چهاردهم بوده و برای ۳۲۱ هزار واحد پروانه ساختمانی صادر شده است. در این دولت پیشرفت پروژه‌های انبوه‌سازی از ۲۱ درصد به ۵۲.۱ درصد افزایش یافته و حدود ۸۰ هزار واحد در دولت چهاردهم تکمیل شده است.

اما در عین حال، افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت و فاصله بین توان مالی خانوارها و قیمت کل واحدها، هنوز هم پرسشی اساسی درباره آینده این طرح به وجود آورده است. با اینکه افزایش تسهیلات تا مبالغ ۸۵۰ میلیون تومان و تأمین اعتبار زیربنایی می‌تواند بخشی از این بار را کاهش دهد، اما ادامه پروژه‌ها نیازمند منابع مالی پایدار، تعدیل متناسب قیمت قراردادها و کاهش سهم آورده نقدی متقاضیان است.

بدین ترتیب، آزمون اصلی سیاست مسکن حمایتی دولت چهاردهم هیچ‌گاه به‌سادگی تعداد پروژه‌های تعریف‌شده یا حتی واحدهای در حال ساخت محدود نمی‌شود؛ بلکه موفقیت نهایی زمانی به وقوع می‌پیوندد که واحدهای ساخته شده با هزینه‌ای متناسب برای خانوارهای هدف، به همراه امکاناتی چون مدرسه، آب، برق، حمل‌ونقل و سایر خدمات شهری، به خانه‌ای قابل سکونت تبدیل گردند؛ یعنی مسیری که از «زمین و پایه» آغاز شده و باید به روشن شدن چراغ یک خانه ختم شود.

۲۱۷