هزینههای ساخت مسکن مشخص شد/ دلایل غیرمحتمل بودن افزایش قیمت
وضعیت بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ تحت تأثیر افزایش هزینههای ساخت و رشد قیمتها از یک سو و کاهش توان مالی خانوارها از سوی دیگر قرار دارد. این امر فاصله بیشتری را بین قیمت مسکن و قابلیت خرید متقاضیان ایجاد کرده است؛ وضعیتی که به اعتقاد فعالان حوزه، نشاندهنده رکود تورمی در بازار است؛ بازاری که در آن قیمتها به شکل مداوم افزایش مییابند اما بهبود در حجم معاملات دیده نمیشود.
بازار مسکن در شهریور؛ رکود همچنان تداوم دارد
جدیدترین آمارهای بازار مسکن نشان میدهد که در برابر پیشبینیهایی مبنی بر احیای تقاضا پس از تحولات اخیر، بازار همچنان از رونق معاملات بیبهره است. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در روزهای اخیر یادآور شده است که ادامه رکود و افزایش هزینه تمامشده ساخت، به عنوان یکی از علل مهم رشد قیمت مسکن و افزایش فشار بر متقاضیان، مطرح است.
کیانوش گودرزی بیان کرده که افزایش هزینههای ساخت موجب گرانتر شدن قیمت مسکن شده و در نتیجه، دسترسی قشر قابل توجهی از خانوارهای متوسط و پایین به بازار مسکن کمتر شده است. این وضعیت به طور عملی باعث خروج بخشی از تقاضای مصرفی از این بازار شده است.
در این موقعیت، بازار با یک تعارض جدی روبهرو است؛ از سویی، فروشندگان و سازندگان به دلیل افزایش هزینههای تولید با فشار زیادی مواجهاند و از سوی دیگر، خریداران قادر به پذیرش قیمتهای جدید نیستند. در نهایت، این وضعیت منجر به فاصله بیشتر میان «قیمت مورد انتظار فروشنده» و «توان پرداخت خریدار» و کاهش تعداد معاملات گردیده است.
قیمت مسکن تهران از متری ۱۰۰ میلیون تومان فراتر رفت
یکی از مهمترین ارقام ارائهشده در روزهای اخیر به قیمت مسکن در تهران مربوط میشود. بر اساس گفتههای رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، متوسط قیمت مسکن در پایتخت به بیش از متری ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است. با این حال، این عدد باید به عنوان یک تخمین محتاطانه در نظر گرفته شود، چرا که در شرایط کنونی دسترسی به اطلاعات دقیق و رسمی معاملات محدود است و تفاوت قابل توجهی میان قیمت پیشنهاد و قیمت نهایی معامله وجود دارد.
علاوه بر این، گزارشات میدانی از برخی مناطق تهران قیمتهای بسیار بالاتری را نشان میدهد. به عنوان مثال، در برخی فایلهای ارائهشده در مناطقی مانند شهران، قیمت هر مترمربع آپارتمان بسته به سن بنا، موقعیت و امکانات به ارقام بالاتر از ۲۰۰ و حتی ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است. بنابراین نمیتوان یک عدد واحد را برای تمامی مناطق تهران در نظر گرفت.
این تفاضل قیمتی به وضوح نشاندهنده یک نکته مهم است؛ بازار مسکن تهران در حال حاضر به طور کامل از نظر قیمتی متنوع است و فاکتورهایی نظیر منطقه، سن بنا، کیفیت ساختمان، دسترسی و شرایط فروش، تأثیر بهسزایی بر قیمت نهایی دارند.
هزینه ساخت؛ عامل جدید افزایش قیمت
وضعیت در سمت عرضه نیز چندان مساعد نیست. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد، زمین، خدمات مهندسی و سایر هزینههای مرتبط با ساخت، به بالا رفتن هزینه نهایی تولید مسکن انجامیده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به تازگی اعلام کرده که هزینه ساخت که در گذشته برای برخی پروژهها حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود، اکنون در برخی پروژهها به حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده است.
این مسأله از دیدگاه فعالان ساختمانی حائز اهمیت است؛ زیرا حتی اگر تقاضای اثرگذار در بازار کاهش یابد، کاهش هزینه تولید رخ نخواهد داد. در نتیجه، سازندگان نیز امکان کاهش قابل توجه قیمت فروش را نخواهند داشت و این وضعیت مانع از شکلگیری کاهش اسمی قابل توجه در قیمت مسکن میشود.
گوران: افزایش قیمت لزوماً به معنای رونق نیست
رامین گوران، یکی از فعالان و کارشناسان حوزه ساختوساز، بر این باور است که مسکن هنوز از حیث دلاری ظرفیت افزایش قیمت را داراست، اما این رشد لزوماً به معنای رونق معاملات نخواهد بود.
گوران خاطرنشان کرد که وقتی قیمتها در حال افزایشاند و توان خرید متقاضیان در سطح پایینی قرار دارد، نتیجه طبیعی آن تشدید رکود خواهد بود. از منظر او، محتملترین سناریو برای بازار، افزایش اسمی قیمتها در کنف رکود تورمی است.
این تحلیل مهم است؛ چرا که بر خلاف تصور عمومی، افزایش قیمت مسکن لزوماً نشاندهنده رونق بازار نیست. در شرایط فعلی، ممکن است قیمت اسمی ملک افزایش یابد، اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ زیرا خریداران مصرفی قادر به ورود به بازار نخواهند بود.
پورحاجت: هزینه ساخت به حدود ۶۰ میلیون تومان رسیده است
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، همچنین در ماههای اخیر بر افزایش چشمگیر هزینه ساخت تأکید کرده است. به گفته او، با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، برای ساخت هر مترمربع مسکن در کشور به حدود ۶۰ میلیون تومان منابع مالی نیاز است. او همچنین از افزایش قابل توجه قیمت برخی اقلام ساختمانی خبر داده است.
این اظهارنظر، در کنار برآوردهای ارائهشده توسط اتحادیه مشاوران املاک، نشان میدهد که فشار هزینهای در بخش ساختمان به یکی از متغیرهای اصلی بازار تبدیل شده است.
در واقع، مشکل بازار مسکن فقط کمبود تقاضا نیست؛ بلکه بخش عرضه نیز با افزایش هزینهها و کاهش انگیزه سرمایهگذاری مواجه است. اگر این روند ادامه یابد، شانس کاهش ساختوساز و به دنبال آن محدود شدن عرضه جدید در سالهای آینده وجود خواهد داشت.
چرا کاهش قیمت مسکن رخ نخواهد داد؟
با وجود رکود شدید، هنوز نشانهای از کاهش قابل توجه قیمت اسمی مسکن مشاهده نمیشود. دلیل اصلی این پدیده را باید در ساختار هزینههای بازار جستجو کرد.
زمین، مصالح، دستمزد، هزینههای اداری و خدمات شهری و هزینههای تأمین مالی همگی رو به افزایش هستند. از سوی دیگر، مسکن برای تعداد زیادی از مالکین به عنوان یک دارایی سرمایهای شناخته میشود و در زمانهای تورمی، فروشنده معمولا تمایلی به فروش ملک خود با کاهش چشمگیر قیمت اسمی ندارد.
بنابراین، سناریوی محتملتر آن است که در صورت تداوم تورم عمومی، قیمت اسمی مسکن همچنان افزایش یابد، اما این رشد با افزایش متناسب در حجم معاملات همراه نخواهد بود.
بازار مسکن در دوراهی قیمت و قدرت خرید
بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ را میتوان با سه ویژگی اصلی توصیف کرد: قیمتهای بالا، ضعف قدرت خرید و معاملات ناکافی.
از یک سو، برآوردهای میدانی و اظهارات فعالان بازار نشاندهندهی عبور قیمت مسکن تهران از متری ۲۰۰ میلیون تومان است؛ از سویی دیگر، در مناطق مختلف پایتخت قیمتهای پیشنهادی حتی به چند برابر این مقدار نیز رسیده است. همزمان، هزینه ساخت نیز در برخی پروژهها تا حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع افزایش یافته است.
در این شرایط، کارشناسانی مانند رامین گوران احتمال رکود تورمی را به عنوان سناریوی غالب بازار میدانند؛ به این معنا که قیمتهای اسمی مسکن همچنان افزایش خواهد یافت، اما قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات نمیتواند با این رشد هماهنگ شود.
بنابراین، مسئله اصلی بازار مسکن در شهریور امسال دیگر تنها قیمتخانه نیست، بلکه شکاف فزایندهای است که میان قیمت مسکن و درآمد خانوار وجود دارد. تا زمانی که این شکاف از طریق افزایش قدرت خرید، تسهیلات مؤثر، کاهش هزینههای ساخت و افزایش عرضه مصرفی به حداقل نرسد، حتی افزایش قیمت نیز لزوماً به معنای خروج بازار از رکود نخواهد بود.
۲۲۳۲۵
