تحولی شگفت‌انگیز در بازار مسکن/ قیمت‌ها چگونه تغییر کردند؟

حسن محتشم اعلام کرد: امروزه شاهد افزایش قابل توجهی در قیمت‌ها در بازار مسکن هستیم که امری غیرعادی به شمار نمی‌آید. دلیل این موضوع این است که ما بیش از دو سال را در رکود در این حوزه سپری کرده‌ایم، در حالی که نرخ تورم اقتصادی تقریباً به ۶۰ درصد رسیده است. بنابراین، این که مسکن، که تمامی مولفه‌ها و عوامل مؤثر در آن دچار افزایشی شده، افزایش قیمت را تجربه کند، نمی‌تواند جای تعجب داشته باشد.

هنوز بازار مسکن نسبت به نرخ تورم به ویژه در زمینه ارز و طلا عقب‌تر است و این فاصله باید پر گردد.

وی در ادامه اضافه کرد: نزدیک شدن به بازار شب عید نیز در افزایش قیمت مسکن بی‌تأثیر نبوده است. معمولاً در اواخر بهمن و اسفندماه، فعالیت‌های خرید و فروش در بازار املاک افزایش می‌یابد؛ زیرا خریداران راغب‌اند که تورم آتی بخش مسکن را برای آینده خود ذخیره کنند.

مسکن در شرایط تنش‌های اجتماعی معمولاً واکنش منفی نشان می‌دهد، اما این بار متفاوت است

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفتگو با ایسنا به شرایط نیمه بحرانی کشور اشاره کرد و اظهار داشت: در شرایطی که مسکن به طور معمول واکنش منفی نسبت به تنش‌ها نشان می‌دهد، این بار مشاهده می‌کنیم که به بحران‌های سیاسی و منطقه‌ای واکنش مثبتی داشته است. این مسئله ممکن است به این دلیل باشد که خریداران بر این باورند که احتمال جنگ وجود ندارد و حتی در صورت وقوع جنگ نیز زندگی خود را در این کشور ادامه می‌دهند. اگر وضعیت به ثبات برسد، پیش‌بینی می‌شود که قیمت‌ها بالاتر خواهند رفت.

محتشم بر این نکته تأکید کرد: با وجود افزایش نسبی در قیمت‌ها، هنوز مسکن نسبت به نرخ تورم و بازارهای ارز و طلا عقب‌مانده است. این عقب‌ماندگی قطعاً باید جبران شود و به محض کاهش تنش‌های سیاسی و آرام شدن اوضاع، شاهد رشد قیمت املاک خواهیم بود.

وی در رابطه با خانه‌های خالی که طبق گزارش‌ها در حدود ۹ سال پیش تقریباً ۲.۵ میلیون واحد برآورد شده، گفت: تعداد مسکن در ایران تقریباً با جمعیت کشور برابر است، اما توزیع و پراکندگی واحدها مسئله‌ای حیاتی است. اگر به تعداد مسکن‌های در دسترس متقاضیان واقعی نگاه کنیم، ممکن است حتی کمبود مشاهده شود. بیشتر این خانه‌های خالی به صورت لوکس و نیمه‌لوکس در مناطق wealthy و برخوردار شهری ایجاد شده‌اند که به سبب قیمت بالا، توان خرید برای متقاضیان واقعی را تسهیل نمی‌کند.

وی ادامه داد: در هر کشوری تعداد مسکن باید حداقل ۱۰ درصد بیشتر از تقاضا باشد تا بازار به تعادل برسد. در حال حاضر در ایران، شاید ۵ تا ۱۰ درصد مازاد مسکن وجود داشته باشد، اما همان‌طور که اشاره کردم، این واحدها به راحتی برای متقاضیان مصرفی در دسترس نیستند. لذا همچنان نیاز به ساخت و ساز مسکن احساس می‌شود.

با کمبود حدود ۶ میلیون واحد مسکونی مواجه‌ایم

محتشم خاطرنشان کرد: در اوایل دهه ۹۰ شمسی، وزارت راه و شهرسازی طرحی جامع تهیه و اعلام کرد که اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود، در افق ۱۴۰۴ به تعادل خواهیم رسید. اما از آن زمان تا کنون، هرگز نتوانسته‌ایم به تولید یک میلیون واحد در هر سال دست یابیم و تولیدات سالانه در محدوده ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد بوده است. تخمین زده می‌شود که اکنون با کسری حدود شش میلیون واحد مسکونی مواجه هستیم.

محتشم همچنین در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده بیان کرد: با توجه به شرایط کنونی و نرخ تورم که به مرز ۶۰ درصد رسیده، مشخص نیست که در سال آینده با چه قیمتی در بازار مسکن روبه‌رو خواهیم شد. تورم بر کل اقتصاد فشار وارد کرده است. در صنعت مسکن نیز، هزینه‌های ساخت و دستمزد به طرز مشابهی افزایش پیدا خواهد کرد. همچنین حاشیه سود مورد نیاز برای سازندگان نیز اضافه می‌شود. اگر این مسائل مدنظر قرار نگیرد، تولید مسکن متوقف خواهد شد و در نتیجه، کمبود عرضه تورم در این بخش را تشدید می‌کند. از طرفی، قدرت خرید مصرف‌کنندگان ضعیف است و محتمل‌ترین سناریو رکود تورمی خواهد بود.

افزایش ک قیمت طلا نسبت به مسکن به بیش از ۹ برابر

بر اساس گزارش‌ها، از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا ۲۱ بهمن ۱۴۰۴، قیمت دلار ۱۶۲ درصد، طلا ۴۹۲ درصد و قیمت مسکن در تهران ۵۳ درصد افزایش یافته است. به گفته مشاوران املاک، در عرض سه ماه، قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در تهران از ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است. برای واحدهای نوساز و در محله‌های محبوب و مناطق پرمعامله، نرخ‌های رشد بیشتری نیز مشاهده شده و گفته می‌شود برخی مالکان از فروش امتناع می‌کنند. در فروردین سال گذشته، میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران ۸۱.۶ میلیون تومان بود که به‌طور غیررسمی به حدود ۱۲۵ میلیون تومان افزایش یافته که حکایت از افزایش ۵۳ درصدی دارد. این آمار نشان می‌دهد که نرخ ارز بیش از سه برابر و قیمت طلا بیش از ۹ برابر نسبت به مسکن افزایش یافته است.