تمدید اجباری قراردادهای اجاره؛ آیا فرصتی برای حفظ مستاجران است یا خطری برای بازار مسکن؟
وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که طبق مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجارهای که تا انتهای سال ۱۴۰۵ اعتبار دارند، در صورت درخواست مستأجران، بهطور خودکار به مدت یک سال دیگر تمدید خواهند شد. مطابق با این تصمیم، حداکثر میزان افزایش اجاره بها و ودیعه در تمامی نقاط کشور ۲۵ درصد تعیین شده و مراجع قضایی به دلیل پایان مدت قرارداد، نمیتوانند اقدام به صدور حکم تخلیه نمایند. این اقدام به نظر میرسد فرصتی برای تنفس به مستأجران فراهم کند، اما سوال اصلی این است که تداوم سیاستهای دستوری در حوزه اجاره، چه تأثیری بر عرضه مسکن و رویههای مالکان در طولانیمدت خواهد گذاشت؟
طبق گزارش اقتصادنیوز، این مصوبه چند مورد استثنا دارد؛ شامل نیاز شخصی مالک برای سکونت، فروش رسمی ملک، تخریب و نوسازی، یا تخلفات مستأجر. به این ترتیب، مقنّن با توجه به فشار بالای تورم بر بازار اجاره، در صدد حمایت از مستأجران در برابر جابهجاییهای پرهزینه و افزایش ناگهانی اجاره بها برآمده است.
این نگرانی کاملاً قابل فهم است. در سالهای اخیر، افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوار و افزیش هزینههای زندگی، بسیاری از مستأجران را در وضعیت نامساعدی قرار داده است. برای بسیاری از خانوادهها، تمدید قرارداد فعلی، حتی با افزایش ۲۵ درصدی، به مراتب کمتر از هزینه جابهجایی، پرداخت ودیعه جدید و بازگشت به بازار اجاره تمام میشود. بنابراین، میتوان گفت که این مصوبه جدید ممکن است بهطور موقت یک فرصت تنفسی برای بخش قابل توجهی از مستأجران فراهم آورد. اما نکته اصلی این است که بازار اجاره تنها از طریق دستورهای دولتی قابل کنترل نیست. تجارب مربوط به مداخلههای قیمتی در بازار مسکن، اعم از ایران یا دیگر کشورهای جهان، نشان میدهد که روشهای دستوری معمولاً اگر بهتنهایی به اجرا درآیند، عواقبی فراتر از هدف اولیه خواهند داشت. به عبارت دیگر، ممکن است در کوتاهمدت فشار را کاهش دهند، اما در بلندمدت به کاهش عرضه، افزایش قراردادهای غیررسمی و حتی جهشهای قیمتی منجر شوند.
از منظر اقتصادی، هنگامی که سقف اجارهبها تعیین میشود، باید سنجیده شود که این سقف چقدر با واقعیات تورم و هزینههای مالکیت فاصله دارد. اکنون سقف افزایش اجاره ۲۵ درصد تعیین شده، در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی مرکز آمار ایران، تورم سالانه خانوارها در اردیبهشت ۱۴۰۵ نزدیک به ۵۸ درصد و تورم نقطهای به ۸۳.۹ درصد میرسد. از این رو، زمانی که اجاره تنها اجازه رشد ۲۵ درصدی دارد، بخشی از هزینههای حمایت از مستأجر عملاً به دوش مالک منتقل میشود.
این مطلب به معنای تایید افزایش بیحد و حصر اجارهبها نمیباشد. موضوع اصلی این است که در صورتی که هزینه تورم عمومی و هزینه فرصت سرمایه مالک بیشتر از سقف تعیینشده باشد، انگیزه برای عرضه واحدها در بازار رسمی اجاره کاهش مییابد. در چنین شرایطی، برخی از مالکان ممکن است اقدام به فروش ملک خود نمایند، برخی ممکن است واحدهای خود را خالی نگه دارند، عدهای به قراردادهای غیررسمی روی آورند و برخی دیگر نیز در قراردادهای جدید، از ابتدا اجاره بالاتری درخواست کنند تا ریسک مداخلات بعدی را جبران کنند. نتیجه احتمالاً این رفتار، کاهش عرضه رسمی واحدهای اجارهای خواهد بود. در بازاری که تقاضا برای اجاره همچنان بالا است و بخش قابل توجهی از خانوارها قادر به خرید مسکن نیستند، کاهش عرضه میتواند فشار قیمتی را دوباره به بازار بازگرداند. به زبان ساده، اگر قیمتها با دستور کنترل شوند اما عرضه افزایش نیابد، بازار در جایی دیگر واکنش نشان خواهد داد.
تجارب جهانی در زمینه کنترل اجاره نیز این هشدار را تایید میکند. کنترل اجاره بها معمولاً منجر به کاهش کیفیت واحدهای اجارهای، افت سرمایهگذاری در حوزه مسکن اجارهای، گسترش بازار غیررسمی و انتقال تقاضا به مناطق ارزانتر یا حاشیهای میشود. به همین دلیل، در کشورهایی که سیاست کنترل اجاره موفقتر بوده، این روند معمولاً در کنار حمایتهای دیگر اجرایی شده است؛ از مشوقهای مالیاتی برای موجران و حمایتهای مستقیم از مستأجران کمدرآمد تا توسعه اجارهداری حرفهای و افزایش عرضه مسکن. بنابراین، تمدید خودکار قراردادها و تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره را میتوان بهعنوان یک سیاست حمایتی کوتاهمدت در نظر گرفت، نه بهعنوان راهحلی اساسی برای بحران اجاره. ریشه مشکلات در جای دیگری نهفته است؛ کمبود عرضه مسکن قابل استطاعت، رکود در ساختوساز، تورم بالا، فاصله عمیق قیمت مسکن با درآمد خانوارها و نبود نظام اجارهداری حرفهای.
اگر سیاستگذار قصد دارد که بهطور همزمان از مستأجران حمایت کند و به بازار اجاره آسیب نرساند، باید این مصوبه را با سیاستهای جانبی مرتبط همراه سازد؛ از جمله افزایش عرضه مسکن، کاهش هزینههای ساختوساز، مشوقهای برای اجارهداری رسمی، حمایت هدفمند از مستأجران کمدرآمد و کاهش نااطمینانی برای مالکان. در غیر اینصورت، خوشخبری امروز ممکن است در آینده به کاهش عرضه و فشار بیشتر بر مستأجران تبدیل شود.
۲۲۳۲۲۵
