تحلیل تازه‌ای از وضعیت بازار اجاره پس از توافق ایران و آمریکا / اولاد: نرخ اجاره ۳۳ درصد رشد داشته است

مذاکرات جاری بین ایران و آمریکا در شرایطی به وقوع پیوسته که اقتصاد ایران هنوز به طور کامل از آثار و تبعات جدی جنگ‌های سال گذشته و استمرار درگیری‌های نظامی در سال 1405 بهبود نیافته است. حملات وسیع به صنایع پتروشیمی و فولاد، زنجیره تأمین مصالح ساختمانی را تحت تأثیر قرار داده و هزینه‌های تولید مسکن را به طور قابل توجهی افزایش داده است. در این شرایط دشوار، قدرت خرید مردم نیز با کاهش روبه‌رو شده و این امر موجب افت شدید تقاضای مؤثر در بازار مسکن شده است. با این حال، با مشخص شدن افق توافق، این سؤال مطرح می‌شود که چه مسیری در انتظار بازار خرید، فروش، ساخت‌وساز و اجاره مسکن خواهد بود؟

دلایل افت تقاضای مسکن در ۱۵ سال تحریم و کاهش درآمد سرانه

محمود اولاد، تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز در پاسخ به این پرسش که با توافق بین ایران و آمریکا، وضعیت بازار خرید، فروش و ساخت مسکن چگونه خواهد بود، گفت: «تحلیل این موضوع نیازمند بررسی دقیق آثار کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت است. در حال حاضر، تقاضای مؤثر در بازار مسکن با افت چشمگیری روبه‌رو شده است.»

اولاد به ادامه موضوع پرداخت و بیان کرد: «کاهش تقاضای مؤثر در بازار مسکن به دو عامل اصلی مرتبط می‌شود. اول، کاهش قدرت خرید خانواده‌ها به دلیل رشد اقتصادی ناچیز و حتی منفی در 15 سال اخیر که همزمان با تشدید تحریم‌ها به کاهش واقعی درآمد سرانه منجر شده است. دوم، ساختار سنی جمعیت که پیک جمعیتی دهه 60 را پشت سر گذاشته و دیگر تقاضاهای ریالی اوایل دهه 90 تکرار نخواهد شد.»

بهبود چشم‌انداز اقتصادی و افزایش درآمدها، تحریک تقاضا و ارتقای دسترسی به مسکن

این کارشناس بازار مسکن در تشریح آثار بلندمدت توافق اظهار داشت: «اگر توافق منجر به حذف تحریم‌ها و رشد اقتصادی سالانه در حدود 4 تا 5 درصد شود، به تدریج قدرت خرید مردم به حالت اولیه خود بازخواهد گشت. بهبود چشم‌انداز اقتصادی و افزایش درآمدها، مردم را به استفاده از ابزارهایی مانند وام و اعتبار برای بهره‌برداری از درآمدهای آینده تشویق می‌کند. این تغییر، تقاضا را تحریک کرده و دسترسی خانواده‌ها به مسکن را افزایش خواهد داد.»

افزایش قیمت مسکن در میان‌مدت اجتناب‌ناپذیر خواهد بود

اولاد در مورد تأثیر میان‌مدت توافق بر بازار مسکن بیان کرد: «حتی اگر تقاضا شکل بگیرد و قیمت‌ها شروع به افزایش یابند، به دلیل زمان‌بر بودن فرآیند اخذ پروانه و ساخت‌وساز، افزایش عرضه حداقل به سه سال زمان نیاز خواهد داشت. بنابراین، تحریک تقاضا در شرایطی که عرضه متناسب وجود نداشته باشد، به افزایش قیمت‌ها منجر خواهد شد.»

در کوتاه‌مدت، سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن سرازیر خواهند شد

اولاد به تأثیرات کوتاه‌مدت توافق بر بازار مسکن اشاره کرد و گفت: «سرمایه‌های سرگردان در بازارهایی مانند طلا و دلار، با مشاهده چشم‌انداز مثبت تقاضای مؤثر در آینده، به سمت بازار مسکن متمایل خواهند شد و این امر موجب رشدهای قیمتی بیشتری خواهد شد.»

آسیب جنگ اخیر به کارخانجات فولاد و پتروشیمی، قیمت مصالح را افزایش داد

این کارشناس مسکن در خصوص زنجیره تولید خاطرنشان کرد: «گرچه خود مسکن کالایی غیرقابل تجارت به شمار می‌آید، اما مصالح و عوامل تولید آن قابل معامله هستند. جنگ اخیر با آسیب رساندن به کارخانجات فولاد و پتروشیمی، موجب گرانی بازار مصالح گردید.»

قسمتی از تورم بازار مسکن ناشی از افزایش هزینه‌های تولید است، نه افزایش تقاضا

اولاد همچنین اظهار داشت: «بخشی از تورم اخیر در بازار مسکن به سبب افزایش هزینه تولید به وجود آمده است، نه به علت افزایش تقاضا. به همین دلیل، اقتصاد با رکود تورمی مواجه است. در صورت حصول توافق، بهبود در واردات و صادرات و تسریع در بازسازی صنایع آسیب‌دیده می‌تواند فشار هزینه را کاهش دهد و از ایجاد هیجانات سوداگری بکاهد.»

نرخ تورم در بخش اجاره همیشه کمتر از تورم عمومی بوده است

اولاد در خصوص بازار اجاره گفت: «بر خلاف آنچه عموم تصور می‌کنند، نرخ تورم در بخش اجاره در سال‌های اخیر همواره کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است. علت این پدیده، کاهش درآمد واقعی سرانه و فقیرتر شدن مردم است.»

اجاره‌بها حدود 33 درصد در سال گذشته افزایش یافته در حالی که تورم عمومی بیش از 50 تا 60 درصد بوده است

اولاد اضافه کرد: «موجرها هر چند قیمت را افزایش دهند، اما با کاهش ظرفیت پرداخت مستاجران مواجه خواهند شد. آمارها نشان می‌دهند که در یک سال گذشته، اجاره‌بها حدود 33 درصد افزایش یافته در حالی که تورم عمومی بالای 50 تا 60 درصد بوده است. احساس عمومی از گرانی اجاره‌بها به علت سهم بالا آن در هزینه‌های خانوار و بی‌انعطافی این هزینه در مقابل کاهش مصرف است. بر خلاف مواد غذایی که می‌توان مصرف را کاهش داد، اجاره‌بها قابلیت انعطاف ندارد.»

توافق بین ایران و آمریکا می‌تواند با افزایش درآمدها، نرخ اجاره مسکن را در میان‌مدت بالا ببرد

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به تأثیر توافق بر بازار اجاره بیان داشت: «امضای توافق و ایجاد چشم‌انداز مثبت برای رشد درآمد خانوارها، دو پیامد مهم به همراه خواهد داشت. اول، موجرها تمایل خواهند داشت بخشی از این افزایش درآمد را از طریق افزایش قیمت اجاره دریافت کنند. دوم، افرادی که به دلیل نگرانی از کاهش درآمد به حومه شهر نقل مکان کرده بودند، با مشاهده افق مثبت دوباره به شهرهای اصلی برمی‌گردند و بر تقاضا می‌افزایند. این عوامل می‌توانند موجب افزایش نرخ اجاره در میان‌مدت گردند.»

چشم‌انداز مثبت در کوتاه‌مدت چندان قوی نیست و باید به میان‌مدت و بلندمدت موکول شود

اولاد در پایان تأکید کرد: «بخش قابل توجهی از این آثار از قبل مورد انتظار بوده است. ماه‌هاست که مذاکرات درباره توافق در حال انجام است و عموم مردم اعتماد چندانی به تحقق آن ندارند. تجربه آتش‌بس نیز نشان داد که حتی با اعلام آتش‌بس، درگیری‌ها ادامه یافت.»

او در انتها گفت: «بنابراین، حتی با امضای توافق، اطمینانی به رفع تحریم‌ها و بهبود واقعی در واردات و صادرات وجود نخواهد داشت. بدین ترتیب، چشم‌انداز مثبت در کوتاه‌مدت به اندازه کافی قوی نیست و باید آن را به میان‌مدت و بلندمدت موکول نمود. برقراری اعتماد نسبت به تحقق واقعی توافق، خود فرآیندی زمان‌بر است.»

۲۲۳۲۲۵