تمدید الزامی قرارداد اجاره: نجاتی برای مستاجران یا چالشی برای بازار مسکن؟
امروزه حداکثر افزایش اجارهبها به میزان ۲۵ درصد تعیین گشته است؛ در حالی که بر اساس تازهترین آمار موسسه آمار ایران، نرخ تورم سالانه خانوارها در اردیبهشت ۱۴۰۵ به حدود ۵۸ درصد و نرخ تورم نقطهبهنقطه به ۸۳.۹ درصد رسیده است. از این رو، زمانی که اجاره تنها اجازه دارد تا ۲۵ درصد افزایش یابد، بخشی از بار حمایت از مستأجر در واقع به دوش مالک منتقل میشود.
وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که بر اساس مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجاره مسکن که تا پایان سال ۱۴۰۵ خاتمه مییابند، در صورت درخواست مستأجر بهطور خودکار برای یکسال دیگر تمدید خواهند شد. در چارچوب این مصوبه، حداکثر افزایش اجاره بها و ودیعه در تمام کشور به ۲۵ درصد محدود شده و مراجع قضایی صرفاً به دلیل اتمام مدت قرارداد، اجازه صدور حکم تخلیه نخواهند داشت. این تصمیم به نظر میرسد که فرصتی برای تنفس مستأجران فراهم کند، اما سؤالی که مطرح میشود این است که ادامه سیاستهای دستوری در بازار اجاره، چه تأثیری بر عرضه مسکن و رفتار مالکان در آینده خواهد داشت؟
اقتصادنیوز آورده است: این مصوبه البته چهار استثنا دارد؛ نیاز شخصی مالک به سکونت، فروش رسمی ملک، تخریب و نوسازی، یا تخلفات مستأجر. بدین ترتیب، سیاستگذار سعی کرده است تا در شرایطی که بازار اجاره تحت فشار شدید تورم قرار دارد، از مستأجران در برابر جابجاییهای پرهزینه و افزایش ناگهانی اجاره بها حمایت کند.
این نگرانی بهخوبی قابل درک است. در سالهای اخیر، افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارها و ترس از هزینههای زندگی، بخش عظیمی از مستأجران را در وضعیتی دشوار قرار داده است. برای بسیاری از خانوادهها، تمدید قرارداد فعلی حتی با افزایش ۲۵ درصدی، بسیار کمهزینهتر از جابجایی، پرداخت ودیعه جدید و ورود به بازار اجاره مجدد خواهد بود. از این دیدگاه، مصوبه جدید ممکن است بهطور موقت فرصتی برای تنفس برای گروهی از مستأجران ایجاد کند. اما نکته اصلی این است که بازار اجاره فقط با صدور دستورات قابل کنترل نمیباشد. تجربیات گذشته دخالتهای قیمتی در بازار مسکن، چه در ایران و چه در سایر کشورها، نشان میدهد که سیاستهای دستوری معمولاً اگر بهتنهایی اجرایی شوند، عواقبی فراتر از هدف اولیه به بار خواهند آورد. یعنی ممکن است در کوتاهمدت فشار را کاهش دهند، اما در درازمدت به کمبود عرضه، افزایش قراردادهای غیررسمی و حتی جهشهای جدید قیمت منتهی شوند.
از منظر اقتصادی، زمانی که برای اجاره بها سقفی تعیین میشود، باید بررسی کرد که این سقف تا چه اندازه با واقعیت تورم و هزینههای مالکیت فاصله دارد. در حال حاضر سقف افزایش اجاره ۲۵ درصد تعیین شده است؛ در حالی که تازهترین آمار رسمی مرکز آمار ایران نشان میدهد که تورم سالانه خانوارها نزدیک به ۵۸ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۸۳.۹ درصد بوده است. لذا، زمانی که اجاره تنها میتواند ۲۵ درصد رشد کند، بهواقع بخشی از بار حمایت از مستأجر به دوش مالک منتقل میشود.
این موضوع به معنای دفاع از افزایش افراطی اجاره بها نیست. واقعیت این است که اگر هزینه تورم کلی و هزینه فرصت سرمایه مالک بیش از سقف تعیینشده باشد، انگیزه مالکان برای ارائه واحدها در بازار رسمی اجاره به شدت کاهش خواهد یافت. در چنین وضعیتی، بخشی از مالکان ممکن است ملک خود را بفروشند، برخی واحدها را خالی نگه دارند، گروهی به قراردادهای غیررسمی روی آورند و برخی دیگر از ابتدا در قراردادهای جدید اجاره بهایی بالاتر را مطالبه کنند تا ریسک مداخلات آتی را جبران نمایند. نتیجه محتمل این رفتار کاهش عرضه رسمی واحدهای اجارهای خواهد بود. در بازاری که تقاضای اجاره بهطور قابل ملاحظهای بالا باقی مانده و بسیاری از خانوارها قادر به خرید مسکن نیستند، کاهش عرضه میتواند فشار قیمتی را مجدداً به بازار برگرداند. به عبارتی دیگر، اگر قیمتها با دستور کنترل شود اما عرضه افزایش نیابد، بازار واکنشهای دیگری از خود بروز خواهد داد.
تجربه جهانی از کنترل اجاره نیز این هشدار را تأیید میکند. کنترل اجاره بها اغلب به کاهش کیفیت واحدهای اجارهای، افت سرمایهگذاری در مسکن اجارهای، گسترش بازار غیررسمی و انتقال تقاضا به مناطق کمهزینهتر یا حاشیهای وينجامه خواهد شد. به همین دلیل، در کشورهایی که سیاست کنترل اجاره بهطور موفقتری اجرا شده، این سیاست به طور معمول در کنار بستههای حمایتی دیگر به مرحله اجرا درآمده است؛ زیرا از مشوقهای مالیاتی برای مالکین و حمایت مستقیم از مستأجران کمدرآمد گرفته تا رشد اجارهداری حرفهای و افزایش عرضه مسکن. از این رو، تمدید خودکار قراردادها و تعیین حداکثر ۲۵ درصدی برای اجاره، میتواند بهعنوان یک سیاست حمایتی کوتاهمدت تلقی شود، نه یک راهحل اساسی برای بحران اجاره. ریشه مشکل در مکان دیگری نهفته است؛ کمبود عرضه مسکن قابل استطاعت، رکود در ساخت و ساز، تورم بالا، فاصله شدید قیمت مسکن با درآمد خانوارها و فقدان یک بازار حرفهای اجارهداری.
اگر سیاستگذار بخواهد همزمان از مستأجران حمایت کند و به بازار اجاره آسیب نرساند، باید این مصوبه را با سیاستهای مکمل همراه نماید؛ از جمله افزایش عرضه مسکن، کاهش هزینههای ساخت، مشوقهای رسمی برای اجارهداری، حمایت هدفمند از مستأجران کمدرآمد و کاهش نااطمینانی برای مالکان. در غیر این صورت، خبر خوش امروز ممکن است در آینده به کاهش عرضه و افزایش فشار بر مستأجران تبدیل شود.
۲۲۳۲۲۵
