نظرات جالب ۱۰ کارشناس درباره چشمانداز بازار مسکن/ آیا در حال حاضر خانه خریداری کنیم یا نه؟
بازار مسکن که در سه ماه اخیر تحت تاثیر تنشهای سیاسی و مسائل منطقهای قرار داشت، هماکنون به حالتی از ثبات نسبی رسیده و به نظر میرسد در مقابل افت قیمتها از خود مقاومت نشان میدهد. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران سه روز پیش، ادعای کاهش قیمت مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه را رد کرد. این در حالی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرده بود قیمت واحدهای مسکونی در شمال تهران بعد از این بحران بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع کاهش یافته است. کیانوش گودرزی، اما در دو روز گذشته اشاره کرد که این کاهش قیمت، منجر به انعقاد قراردادهای جدید نشده است.
، علیرغم نبود اطلاعات دقیقی از متوسط قیمت مسکن در تهران، آمارهای غیررسمی نشاندهنده آن است که قیمتهای پیشنهادی هر متر مربع خانه در پایتخت به ۱۰۵ میلیون تومان رسیده که نسبت به سال گذشته ۹ درصد افزایش را نشان میدهد. البته قیمتهای رسمی احتمالاً در محدوده ۹۰ میلیون تومان قرار دارد.
به گفته واسطههای ملکی، بازار معاملات به حالت رکود فرورفته است، اما تعداد زیادی از متقاضیان خرید املاک به دنبال کسب اطلاعات درباره آخرین وضعیت بازار هستند. این را میتوان از افزایش مراجعه به دفاتر مشاوران املاک و افزایش بازدید از آگهیهای ملکی در روزهای اخیر مشاهده کرد. خریداران مصرفی کنجکاوند بدانند که رکود بازار مسکن چه زمانی به پایان خواهد رسید.
برای پیشبینی وضعیت آینده بازار مسکن، تحلیلهای متعددی ارائه شده که میتوان آنها را از سه زاویه بررسی کرد؛ عدهای از کارشناسان بر اساس زمانبندی ادوار رونق و رکود بازار به تحلیل میپردازند. اگر این تحلیل را قبول کنیم که بازار مسکن از اوایل خرداد وارد یک دوره طولانی رکود شده و این وضعیت تا پایان شهریور ادامه یابد، ممکن است تا ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده (۳۰ تا ۳۶ ماه) شاهد افت در معاملات باشیم.
طبق آمار غیررسمی، در جریان جنگ ۱۲ روزه، عرضه مسکن ۹۴ درصد کاهش یافته که البته پس از این درگیری، عرضه به سرعت بهبود یافته اما هنوز ۳۳ درصد کمتر از سطح قبل از جنگ باقی مانده است.
در حال حاضر نمیتوان پیشبینی دقیقی در مورد زمانی که بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد، داشت. خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران، مطرح میکند که مسکن به تدریج فاصله خود را با بازارهای موازی جبران خواهد کرد، هرچند زمان دقیقی برای این امر ارائه نمیدهد.
در شهریور امسال، قیمت مسکن در تهران نسبت به شهریور ۱۴۰۳ فقط ۹.۴ درصد افزایش یافته، در حالی که در همین زمان طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و شاخص بورس ۲۱ درصد رشد داشته که نشاندهنده این است که سرمایهگذاران بیشتر به داراییهای دیگر همچون طلا و ارز تمایل دارند.
عوامل متعددی در رونق بازار مسکن اثرگذارند، از جمله نرخ تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، میزان افزایش نقدینگی، اثرگذاری بازار اجاره نسبت به قیمت فروش مسکن، رشد تقاضای مصرفی و سرمایهگذاری در حوزه ملک و هزینههای ساخت. آمارها نشان میدهند که تقریباً همه این شاخصها، به جز میزان تقاضا، با شدت و ضعف شاهد افزایش بودهاند.
تورم عمومی نقطه به نقطه در شهریور امسال ۴۵ درصد و تورم مصالح ساختمانی در بهار برابر با ۴۹ درصد بود. میزان نقدینگی نیز نسبت به سال گذشته افزایش ۳۲ درصدی را نشان میدهد. با این حال افزایش قیمتی در بخش مسکن مشاهده نمیشود که ناشی از کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی است. برآوردهای موجود نشان میدهد که متوسط زمان انتظار برای خانهدار شدن در تهران به بیش از ۷۰ سال رسیده است.
ادامه این نوشتار به نظرات بعضی از فعالان بازار مسکن در مورد وضعیت کنونی و تجزیه و تحلیل آینده این بخش معطوف است:
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان:
هزینه تولید مسکن دستخوش نوساناتی است که ممکن است در آینده بر واحدهای نوساز و کلیدنخورده تاثیرگذار باشد. لذا به لحاظ ثبات فعلی در بازار، به متقاضیان توصیه میکنم اگر برنامه خرید مسکن دارند، میتوانند به این بازار وارد شوند.
یاسر، مشاور املاک منطقه پیروزی:
در اردیبهشتماه نسبت به سال گذشته قیمتها بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش یافت تا اینکه جنگ ۱۲ روزه زمینه رکود بازاررا فراهم کرد. با این حال افت قیمت در بازار مشاهده نمیشود زیرا افزایش ۵۰ درصدی هزینههای ساخت منطقی بودن کاهش قیمت را زیر سوال میبرد. افرادی که به پول نیاز دارند، معمولا به قیمت سال پیش میفروشند.
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران:
بازار مسکن نسبت به طلا و ارز دچار تاخیر است و دیر یا زود این تاخیر جبران خواهد شد. با شرایط کنونی، بهترین زمان برای سرمایهگذاری و خرید خانه است.
حسن محتشم، عضو انجمن انبوهسازان تهران:
در شمال تهران تقاضا برای سرمایهگذاری در مسکن وجود دارد، اما بخاطر عدم تمایل برای به خطر انداختن داراییها، ترجیح میدهند سرمایههای خود را از این بخش خارج کنند. در چنین وضعیتی، اگر کسی بخواهد خریدی انجام دهد، برخی فروشندگان ممکن است تخفیف دهند، اما متقاضیان بسیار اندک هستند.
پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان:
در پنج دهه اخیر چنین رکودی در بازار مسکن بیسابقه بوده است. سالها سخن از شش میلیون تقاضای انباشته در بازار مسکن به میان آمده که قرار بود برای آن پنج میلیون واحد مسکونی ساخته شود، اما این وعدهها محقق نشده است.
سیامک پیربابایی، عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان:
تحریمهای ظالمانه بر اقتصاد کشور تاثیر گذاشته و این مشکل خاص بازار مسکن نیست. واقعیت این است که برای خروج از وضعیت رکود در بازار مسکن باید اقدامات بنیادی در اقتصاد کلان انجام شود.
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک:
پس از فعالسازی مکانیسم ماشه، هیچ افزایشی در بازار مسکن مشاهده نمیشود. با این حال، به دلیل افزایش قیمت طلا و ارز، مردم به دنبال آگاهی از تحولات بازار مسکن هستند، بنابراین مراجعه به مشاوران املاک کمی افزایش یافته، اما این امر به انعقاد قرارداد منجر نمیشود. اگر در نیمه دوم سال شرایط سیاسی و منطقهای کمی تثبیت شود، احتمالاً بازار مسکن جان تازهای میگیرد.
فرشید، مشاور املاک منطقه ۱۰ تهران:
پس از جنگ ۱۲ روزه، قیمت مسکن در منطقه ما بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. واحدهای نوساز در حال حاضر حدود ۱۰۰ میلیون تومان هستند، اما مشتری وجود ندارد. افزایش تعداد مراجعهها به خاطر رشد دلار و فعالسازی اسنپبک نبوده و فقط برخی مشتریانی که به دنبال بهبود وضعیت املاک خود هستند، مراجعه میکنند. تا زمانی که بازارهای ارز، طلا و ماشین در رونق باشند، مسکن نخواهد توانست رشد کند.
اشکان، مشاور املاک منطقه تهرانپارس:
انتظار میرفت که قیمت مسکن با حبابی روبرو باشد که پس از جنگ ۱۲ روزه کمی از آن کاسته شد، اما کاهش چشمگیری در قیمتها مشاهده نمیشود، مگر در مواردی که فروشندگان به دلیل نیاز مالی تخفیف دهند که این امر نادر است. ملکهایی که دارای ارزش هستند، به قیمت خود ادامه میدهند، اما واحدهایی که دارای ضعفهای مشخص هستند، با کاهش قیمت مواجه شدهاند.
محمد دبیری، کارشناس اقتصاد مسکن:
به سبب رکود حاکم، هیچ سازندهای تمایلی به آغاز پروژههای جدید ندارد. اما اگر اقداماتی مانند مهار تورم، کاهش بروکراسی برای سازندگان و ارائه وامهای هدفمند به عمل آید، این رکود در بازار مسکن شکسته خواهد شد.
۲۲۳۲۲۵
