نقشه نوین دولت برای تأمین مسکن متقاضیان/ کدام افراد مشمول این طرح خواهند بود؟/ آیا مشکل مسکن خانوارها برطرف خواهد شد
این واحدها به صورت اجارهای بلندمدت ارائه میشوند و مالکیت ندارند. هدف از این اقدام این است که خانوارهایی که شرایط لازم برای شرکت در طرحهای خرید مسکن را ندارند، بتوانند از یک مسکن مطلوب بهرهمند شوند.
این برنامه مختص زوجهای جوان نیست و برای اقشار کمدرآمد، کارگران و ایثارگران نیز طراحی شده و رایزنیها با وزارت صنعت و استانها برای تأمین مسکن این گروهها همچنان در حال انجام است. گفته شده که ابتدا باید ظرفیتسازی و تولید واحدهای مسکونی صورت گیرد، و سپس فراخوانی برای ثبتنام متقاضیان منتشر خواهد شد. با توجه به اینکه سیاستهای مبتنی بر مالکیت در شرایط کنونی جوابگوی نیازها نیستند، دولت ناچار است به سمت حمایت از اجارهداری و بازآرایی سازوکارهای مسکن حرکت کند.
نشریه «اعتماد» با گفتگو با کارشناسان حوزه مسکن، به بررسی این طرح پرداخته است. فرزین یزدانی، کارشناس مسکن، بر لزوم گذار از الگوی سنتی مالکیت و طراحی نظام اجاره بر مبنای استطاعت تأکید میکند. مجید گودرزی، دیگر کارشناس، ناتوانی خانوارها در تأمین آورده اولیه را نشانهای از لزوم تغییر سیاستها میداند. عطا آیتاللهی، کارشناس دیگر، اجرای طرحهای استیجاری را به مکانیسمهای دقیق تعیین اجارهبهاء، گروه هدف و ظرفیت مالی دولت وابسته میداند. از منظر این سه تحلیلگر، مسکن استیجاری تنها راهکار ممکن برای بازگرداندن حداقل دسترسی، ثبات و عدالت به بازار مسکن به شمار میرود، مسیری که موفقیت آن به جزئیات بستگی دارد و در صورت عدم اصلاحات ساختاری، خطر تبدیل به تجربهای ناموفق را به همراه دارد.
تغییر سیاستها از مالکیت به اجارهداری
فرزین یزدانی، کارشناس حوزه مسکن، با توضیح در مورد تصویب طرح استیجاری عمومی، اظهار میدارد که تمرکز دولت بر اجارهداری میتواند بهویژه برای زوجهای جوان که از ورود به بازار مالکیت ناتواناند، نقش حمایتی ملموسی ایفا کند.
او میگوید: خروج از سیاستگذاری مالکیتمحور و انتقال به اجارهداری عمومی، پاسخی به وضعیت کنونی است که بسیاری از خانوارها توانایی تأمین آورده اولیه یا پرداخت اقساط وام را ندارند. یزدانی تصریح میکند: افزایش فقر موجب شده است که خانوادهها نتوانند در طرحهای مالکیتی شرکت کنند. پروژه ملی مسکن و طرحهای مشابه با چالشهای بنیادی مواجهند، چرا که خانوارها یا نیروی اولیه ندارند یا قادر به پرداخت اقساط نیستند.
به گفته او، در این شرایط اگر دولت از اجارهنشینی اقشار کمدرآمد حمایت کند، میتواند نقطه آغازی برای ایجاد الگویی جدید گردد که اقدامی مثبت به شمار میآید. یزدانی یادآور میشود که امکانات دولت به حدی نیست که این طرح را در حجم وسیع به اجرا درآورد. طرح استیجاری عمومی ذاتاً قابل اعتماد است، اما بدون مشخصکردن دقیق شیوههای تأمین مالی، مکانیزمهای پرداخت و نحوه اجرای اجاره، نمیتوان ارزیابی قطعی از آن ارائه داد.
از نظر او، روشن شدن جزئیات در هر مرحله دارای اهمیت به سزاست و موفقیت طرح به کیفیت این جزئیات وابسته خواهد بود. البته در طرحهای مشابه در کشورهای دیگر، تعیین اجارهبهاء به دو شیوه انجام میشود: یا بر اساس درصدی lesser از قیمت بازار، یا با توجه به درآمد گروپ هدف.
او میافزاید: نظام سوشیالهاوسینگ «social housing» معمولاً سه رویکرد دارد؛ تعیین اجاره بر اساس درصدی از درآمد خانوار، تعریف نرخ اجارهبهاء با تخفیف نسبت به بازار، یا محاسبه اجاره بر اساس هزینههای نگهداری و مدیریت ساختمان. طبق گفته او، موفقیت طرح استیجاری در ایران به این بستگی دارد که اجارهبهاء همسو با این الگوها باشد و برای خانوادههای مورد نظر در دسترس باشد. یزدانی تأکید میکند: در تجارب جهانی، معمولاً خانوارهای مشمول بر اساس دهک درآمدی انتخاب میشوند و طرحها معمولاً برای دهکهای میانه، مانند دهکهای ۳ تا ۵ یک الگوی اجاره تعریف میکنند و برای دهکهای پایینتر سقف اجاره پایینتری در نظر میگیرند؛ این تفکیک به اجرای منصفانه طرحها و ایجاد اثر حمایتی واقعی کمک میکند.
یزدانی بر این باور است که اجرای تدریجی طرح و افزایش واحدهای استیجاری میتواند به کاهش فشار تقاضا بر بازار اجاره در درازمدت منجر شود. این طرحها در مقیاس بزرگ ممکن است به گروههای هدف کمک کنند تا نیاز مسکنی خود را بدون ورود به بازار آزاد تأمین کنند و به تدریج بر تعادل بازار کلانشهرها بیفزایند.
او همچنین تأکید میکند که برای جلوگیری از ورود واحدهای استیجاری به بازار آزاد، دولت باید سازوکار اجارهداری را در قالب نهادهای رفاه اجتماعی تعریف کند؛ عموماً یک نهاد عمومی یا شرکت مدیریت پیمانی بر نگهداری، تعمیر و مدیریت واحدها نظارت میکند تا مالکیت و کاربری آنها حفظ شود. یزدانی همچنین به تجربیات جهانی اشاره میکند و میگوید که بخش خصوصی نیز میتواند مشارکت کند، اما نوع مشارکت باید بر اساس قراردادهای محدود و تحت نظارت باشد تا هدف طرح به درستی حفظ شود.
تناقض بین وعدههای بزرگ و واقعیتهای میدانی
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در مورد این طرح خاطرنشان میکند که دولت در زمینه مسکن عملکرد قابل قبولی ندارد و روند کنونی نشاندهنده فاصلهگیری سیاستگذاران از اجرای تکالیف قانونی است. در سالهای اخیر دولت نه اراده لازم برای اجرای قوانین بالا دستی را دارد و نه برنامهای مشخص برای هدایت بازار مسکن ارائه میدهد. بسته حمایتی مستأجران در سال گذشته نمونهای بارز از بیعملی است چرا که این بسته نهتنها به گروههای متقاضی کمک نمیکند بلکه فشار بیشتری به مستأجران میآورد و در نهایت بازار اجاره را به سمت افزایش قیمت سوق میدهد.
گودرزی خاطرنشان میکند که ساختار مسکن استیجاری در بسیاری از کشورهای توسعهیافته زیر نظر شهرداریها اداره میشود و حتی شهرداریهای ضعیف نیز ظرفیت لازم برای اداره این بخش را دارند. سپردن مسکن استیجاری به وزارت راه و شهرسازی اقدام غیرکارشناسی و یک بدعت مخرب است.
نگاه او به تمرکزگرایی در وزارتخانهای است که همزمان با پروژههای بزرگ، زیرساخت، حملونقل و حوزه ساختوساز درگیر است و این امر توان اجرای یک برنامه گسترش یافته استیجاری را از ابتدا محدود میکند. این کارشناس بازار مسکن تشریح میکند که دولت از یک سو عملیات مؤثر ساختوساز را کاهش میدهد و از سوی دیگر وعدههایی میدهد که با واقعیت مطابقت ندارد. وعده ساخت دههزار واحد استیجاری برای هفت میلیون مستأجر هشداردهنده است و نشاندهنده عدم صداقت و نبود برنامه منسجم در دولت کنونی است.
به گفته گودرزی، این وعدهها بیشتر جنبه تبلیغاتی دارند و نتیجهای جز افزایش نگرانی مردم ندارند و وزارت راه و شهرسازی با عدم انجام وظایف قانونی خود، فشار مضاعفی به مردم وارد میکند. او ادامه میدهد: دولت به جای اجرای قوانین مقرر در برنامه هفتم توسعه، در پی حذف یا کمرنگ کردن این قوانین است. حذف تکلیف واگذاری زمین به مردم اقدامی است که گودرزی آن را کاملاً ضد منافع عمومی و مستأجران میداند. واگذاری زمین حقی است که در قانون ثبت شده و دولت موظف به اجرای آن است.
این کارشناس حوزه مسکن بر این باور است که دولت به جای طرحهای نمایشی، نیازمند یک کمیسیون فعال مسکن در ساختار اجرایی است. دولت در اقدامی عجیب کمیسیون مسکن را منحل کرده و اکنون هیچ اتاق فکر موثری برای مسائل اجارهنشینی در وزارت راه وجود ندارد. ایجاد یک بخش تخصصی مستقل در وزارتخانه کمینه اقدامی است که میتواند روند تصمیمگیری در مورد ۳۰ میلیون مستأجر را ساماندهی کند.
گودرزی تأکید میکند که مسکن استیجاری اگر بدون پشتوانه نهادی، بدون مدیریت شهری و بدون پیادهسازی قوانین باشد، به تلاشی تبلیغاتی تبدیل خواهد شد و نمیتواند مشکلی از بازار مسکن حل کند. او خواستار بازگشت دولت به رویکرد فنی و اجرای دقیق قوانین موجود است تا بازار از وضعیت بحرانی کنونی فاصله بگیرد.
ایدهای قابل دفاع، اما با ابهام در اجرا
عطا آیتاللهی، کارشناس بازار مسکن نیز طرح استیجاری عمومی را ایدهای مناسب برای دورهای میداند که خانوادههای جوان از مسیر مالکیت فاصله میگیرند و توانایی خرید مسکن کاهش مییابد.
او تأکید میکند که اصل موضوع، یعنی فراهم کردن امکان اجارهنشینی بلندمدت برای زوجهای جوان، دارای ظرفیت مثبت بوده و میتواند بخشی از فشار بازار را کاهش دهد. اما بسترهای اجرایی در بسیاری از سیاستهای مسکن به طور کامل فراهم نمیشوند و همین امر باعث انحراف طرح از مسیر اصلی میشود.
آیتاللهی توضیح میدهد که طرحهای مشابه در سالهای گذشته با عناوین مختلف معرفی شدهاند اما در مرحله اجرایی با مشکلاتی مواجه شدهاند. طراحی بدون مشخصسازی مجری، بدون تعیین منابع پایدار و عدم انجام مطالعات جامع، طرح را از همان ابتدا با ابهام روبرو میکند.
او به یادآوری میپردازد که تجارب گذشته نشاندهندهٔ این است که بسیاری از طرحها روی کاغذ ظرفیت مثبت دارند اما به دلیل غیاب یک معماری اجرایی دقیق، نیمهکار باقی میمانند و برای دولت و مردم هزینههای اضافی ایجاد میکنند.
آیتاللهی تأکید میکند که موفقیت هر پروژه مسکن به سه رکن اساسی وابسته است؛ تعیین نهاد مسئول دارای اختیارات واضح، تعیین منابع مالی قابلاعتماد و انجام مطالعات شهری، اقتصادی و فنی. از نظر او، بدون وجود این سه رکن، پروژهها ممکن است به مرحلهای برسند که ریسک افزایش هزینهها، طولانیشدن مدت ساخت و ناتمام ماندن طرحها افزایش یابد.
این کارشناس حوزه مسکن توضیح میدهد که شهرهای کشور دارای طرح هادی و طرح جامع هستند و هر فعالیت ساختمانی باید با این اسناد توسعه شهری هماهنگ باشد. ساخت واحدهای استیجاری زمانی مؤثر خواهد بود که در محدودههای دارای خدمات شهری انجام شود. از نگاه او، اولویت باید ساخت در داخل شهر باشد تا خانوادهها در نزدیک خدمات آموزشی، درمانی، حملونقل و مراکز کسب و کار قرار گیرند.
آیتاللهی اضافه میکند که ساخت در حاشیه شهر ممکن است اما تنها در شرایطی موفق خواهد بود که خدمات زیربنایی از قبل پیشبینی شوند. انتقال خانوادهها به مناطقی بدون دسترسی به خدمات، حملونقل عمومی، مراکز درمانی و زیرساختها، صرفاً بار اجتماعی و هزینههای اضافی ایجاد میکند. او معتقد است که واحد مسکونی بدون وجود مجموعهای از خدمات شهری معنایی ندارد و نمیتواند تأثیر مثبتی در تعدیل بازار اجاره داشته باشد.
وضعیت بازار اجاره؛ نمایشی از فشارهای تورمی
آیتاللهی شرایط کنونی بازار اجاره را بازتاب مستقیمی از فشارهای تورمی میداند و بیان میکند که بازار اجاره تحت تأثیر تورم عمومی حرکت میکند و هر موج تورمی در هزینههای معیشتی، فوراً در اجارهبها تجلی مییابد. درآمدها در سالهای اخیر بهسرعت با قیمت مسکن و اجاره همگام نشده است که این موضوع تنش را در بازار اجاره افزایش میدهد. او بر این باور است که اجارهنشینی خانوادهها امروزه به یکی از پرهزینهترین بخشهای سبد معیشت تبدیل شده و نبود سیاستگذاری دقیق این فشار را مزمن میکند. از دیدگاه او، دولتها به جای کنترل پایدار بازار، معمولاً با طرحهای کوتاهمدت وارد میشوند که بحران مسکن را تشدید میکند.
او میافزاید که تکرار سیاستهای مقطعی بدون تأثیر ساختاری، تنها نارضایتی اجتماعی ایجاد میکند و مسیر دستیابی به مسکن را برای خانوادهها دشوارتر میسازد. آیتاللهی بر این عقیده است که میزان استقبال مردم از طرح استیجاری عمومی به کیفیت مدیریت و شفافیت اهداف بستگی دارد. هر پروژه مسکن در زمانی میتواند متقاضی جذب کند که مردم اطمینان حاصل کنند که ساختوساز کامل خواهد شد، خدمات شهری تأمین خواهد گردید، قیمتگذاری شفاف خواهد ماند و قراردادها امنیت حقوقی خواهند داشت. او هشدار میدهد که مدیریت طرحهای بزرگ مسکن نیازمند نیروهای متخصص است و هرچند دولت از نیروهای با دانش بهرهمند است، اما اجرای این پروژهها نیاز به تجربهای فراتر از سطح اداری معمول دارد. او پیشنهاد میکند که طراحی و مدیریت پروژهها به کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن، مدیریت پروژه، شهرسازی و ساختوساز سپرده شود تا روند اجرا به صورت منطقی و تحت کنترل پیش رود. آیتاللهی معتقد است که عدم تأمین مالی مشخص بزرگترین تهدید برای طرح به شمار میآید و پروژههای ناتمام در کشور تعداد زیادی هستند و اگر مدل تأمین مالی از آغاز مشخص نشود، طرح استیجاری نیز به زمره همین پروژههای نیمهتمام اضافه خواهد شد.
۲۲۳۲۲۵
