هشدار قوه قضاییه به خریداران املاک: در این مقطع زمانی پرداخت وجه ممنوع میباشد
به تازگی معاون اول قوه قضاییه طی صدور بخشنامهای تحت عنوان «ممنوعیت دریافت ثمن معامله و لحاظ سایر آسیبهای مترتب بر درج پیش نویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اقدام کرده است؛ این بخشنامه به منظور محافظت از حقوق شهروندان در معاملات ملکی از اهمیت زیادی برخوردار است.
میزان نوشت: طبق این بخشنامه، پیش نویس قرارداد، که بر اساس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تهیه میشود، تنها منعکسکننده مذاکرات اولیه طرفین است و به هیچ عنوان ارزشی معادل یک قرارداد قطعی ندارد؛ به همین دلیل، دریافت هر نوع وجه به عنوان ثمن قرارداد پیش از ثبت رسمی آن در دفترنامه، فاقد اعتبار قانونی است.
تحقیقات نشان میدهد که برخی از مشاوران املاک در زمان تهیه پیش نویس، از خریداران تقاضا میکنند تا همه یا بخشی از مبلغ معامله را پرداخت کنند؛ این عمل، به دلیل نبود مبنای حقوقی برای پیش نویس، میتواند به نقض حقوق خریداران منجر شود، چرا که به موجب این پیش نویس، فروشنده هیچ الزام قانونی برای انتقال رسمی مالکیت ندارد.
از این رو و به منظور پیشگیری از هرگونه سوءاستفاده، معاون اول قوه قضاییه تعدادی وظایف مشخص برای مشاوران املاک در نظر گرفته است.
بر اساس این بخشنامه، مشاوران املاک باید در حین تنظیم پیش نویس، به طرفین توضیح دهند که این متن هیچ اثر حقوقی ندارد و آنها را به سمت مراجعه به دفترخانههای اسناد رسمی هدایت کنند.
علاوه بر این، هرگونه واسطهگری جهت اخذ وجه معامله پیش از ثبت رسمی قرارداد به شدت ممنوع است و مشاوران املاک مجاز به تنظیم قرارداد عادی در معاملات مشمول ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیستند.
وظیفه مشاوران املاک تنها این است که گواهی درج پیش نویس را به طرفین ارائه دهند و اجازه ارائه متن کامل قرارداد را ندارند. همچنین آنها باید مزایای ثبت رسمی قرارداد، نظیر قابلیت فسخ هوشمند و تخلیه آسان را برای طرفین تشریح کنند.
هدف از این بخشنامه، کاهش ریسک برای خریداران، جلوگیری از اخذ مبالغ نامتناسب با قوانین و هدایت معاملات ملکی به سمت ثبت صحیح و امن میباشد.
پیشگیری از ایجاد اختلافات با بخشنامه ممنوعیت دریافت ثمن معامله
در همین راستا، فرشید ایلاتی، کارشناس در حوزه سیاستگذاری مسکن، درباره بخشنامه اخیر قوه قضاییه پیرامون منع دریافت ثمن معامله هنگام تهیه پیش نویس قرارداد بیان کرد: این اقدام قادر است بسیاری از مشکلات متداول در دفاتر مشاوران املاک را حل و فصل کند.
وی اضافه کرد که با توجه به بخشنامه جدید، انتقال وجه تنها پس از ثبت رسمی قرارداد در دفترخانه انجام میشود، و به این دلیل، این اقدام مثبت ارزیابی میشود؛ زیرا پرداخت وجه فقط پس از رسمی شدن و قطعی شدن معامله صورت میگیرد و بدین ترتیب، از بروز اختلافات و ریسکهای مالی جلوگیری میکند.
ایلاتی همچنین تأکید کرد: اجرای این ممنوعیت ممکن است برای برخی خریداران و فروشندگان در عمل چالشهایی به وجود آورد؛ برای تسهیل این فرایند، ایجاد حسابهای امانی در نظام بانکی ضروری است.
این کارشناس بیان کرد: در این روش، وجه معامله ابتدا به حساب امانی واریز میشود و پس از انتقال سند و تأیید نهایی، مبلغ به حساب فروشنده منتقل خواهد شد.
او تصریح کرد: برقراری چنین سامانهای باعث میشود پرداخت وجه و انتقال سند بهصورت مطمئن، شفاف و تحت پیگیری قرار گیرد و احتمال بروز اختلافات مالی میان طرفین به حداقل کاهش پیدا کند.
ایلاتی تأکید کرد: اگر به سمت ایجاد حسابهای امانی حرکت کنیم، بسیاری از مشکلات کنونی دفاتر املاک حل میشود و بهطور کلی وضعیت جدید نسبت به گذشته با امتیازات بیشتری همراه خواهد بود و میتواند به امنیت معاملات ملکی بیفزاید.
223223
