هزینههای غیرمنتظره اجاره و رهن اتاق در پانسیونهای تهران؛ ۱۵۰ میلیون تومان برای رهن و ۲۳ میلیون تومان برای اجاره!
بازار مسکن در تهران طی سالهای اخیر با چالشهای قابل توجهی از جمله افزایش بیسابقه قیمتها و تورم عمومی روبرو بوده است. این وضعیت باعث شده تا تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد، به ویژه دانشجویان و کارمندان غیربومی به یک معضل ساختاری تبدیل شود. گزینههای قدیمیای مثل پانسیونها و اتاقهای تکنفره، که پیشتر به عنوان راهکارهای اقتصادی برای اجاره کوتاهمدت مطرح بودند، حالا به خاطر رشد شدید هزینهها دیگر نمیتوانند همه نیازها را برآورده کنند.
اعتماد مینویسد: تحلیل روند بازار مشهود میسازد که رشد قیمت این واحدها تنها متاثر از افزایش عمومی قیمتها و قیمت مصالح ساختمانی نیست، بلکه علتهای مختلفی از جمله انتظارات تورمی موجران، قابلیت پرداخت مستاجران، فرصتهای شغلی و تغییر سبک زندگی هم در شکلگیری این وضعیت تأثیر گذار بودهاند. به ویژه، محدودیت مالی مستاجران موجب شده تا واحدهای بزرگ به واحدهای کوچکتر تقسیم شوند و افرادی با توان پرداخت کمتر بهصورت مشترک از آن استفاده کنند؛ الگویی که در بسیاری از کشورهای پیشرفته رواج دارد، اما در ایران، به خاطر ساختار فرهنگی و اقتصادی، نسبتا جدید به شمار میآید.
مروری بر بازار اجاره اتاق در تهران بیانگر این مساله است که گزینههای قدیمی نظیر پانسیونها و اتاقهای تکنفره، که زمانی به عنوان راهکارهای مقرونبهصرفه برای اجاره کوتاهمدت شناخته میشدند، اکنون با ودیعهای بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانهای بین ۱۶ تا ۲۳ میلیون تومان ارائه میشوند و بسیاری از متقاضیان با محدودیتهای مالی مواجهاند.
اختلاف قیمتی بین مناطق شمالی و مرکزی تهران نیز بسیار مشهود است. برای مثال، در نزدیکی پارک ملت، اجاره یک اتاق یک نفره بدون ودیعه به ۲۵ میلیون تومان میرسد، در حالی که در مناطق مرکزی مثل میدان فردوسی، ودیعه و اجاره هر اتاق حدود ۹.۳ میلیون تومان است. در اطراف شریعتی و کریمخان، ارقام ودیعه و اجاره به ترتیب به ۵ تا ۱۰.۲ میلیون و ۱۴ تا ۱۰.۲ میلیون تومان رسیده است.
برای نگاهی عمیقتر به این روند، «اعتماد» با هوشنگ فروغمنداعرابی، کارشناس بازار مسکن گفتوگویی انجام داده تا علل افزایش قیمت اجاره واحدهای کوچک و خانههای موقت و تغییرات تقاضا در بازار اجاره تهران را بررسی کند.
فروغمنداعرابی در توضیح وقوع واحدهای کوچکمقیاس و خانههایی که به شکل اجارهای تخت درآمدهاند، مانند خوابگاههای دانشجویی و کارمندی، میگوید که این واحدها نشاندهنده بازار تقاضامحور واقعی هستند و نمیتوان به آنها به عنوان یک بازار کاذب نگاه کرد. او اشاره میکند که بازار کاذب معمولاً در جاهایی شکل میگیرد که تقاضای واقعی وجود ندارد و تنها انگیزه سرمایهگذاری دیده میشود، اما در این بازار، تقاضا به دلیل نیاز واقعی به تخت یا اتاقهای کوچک برای اجاره است و قیمتها نمیتوانند غیرواقعی قلمداد شوند. به عقیده او، دلایل افزایش قیمت در واحدهای کوچک و خانههای موقت عمدتاً به علت تورم عمومی و رشد شاخص قیمت اجارهها میباشد. بر اساس گفتههای او، در سالهای اخیر علاوه بر دانشجویان، گروهی از افرادی که تمایل دارند مستقل از خانواده زندگی کنند نیز از این واحدها بهره میبرند. همچنین، پیشنهادات با کیفیت بالاتر و امکانات بهتر نسبت به گذشته در این بازار قابل مشاهده است که این خود عامل دیگری برای افزایشی قیمتهاست. این امر نشاندهنده این است که بازار کوچکمقیاس و موقت، هم از جنبه تقاضا و هم از دید کیفیت در حال تغییر و ترقی است.
تغییر الگوی اجارهنشینی در تهران
فروغمنداعرابی درباره چگونگی تغییر الگوی اجارهنشینی در تهران و تفاوت فصلی این بازار توضیح میدهد: «یکی از دلایل عدم کاهش اجارهها با وجود کاهش تقاضا در نیمه دوم سال، به شیوه ورود دانشجویان به شهرهایی چون تهران مرتبط است. بسیاری از این دانشجویان ترجیح میدهند در واحدهای با کیفیت بالاتر از خوابگاههای دانشجویی سکونت داشته باشند. در گذشته، پانسیونها این نقش را ایفا میکردند، اما اکنون پانسیونها نیز ویژگیهای متفاوت و کیفیت بالاتری دارند و در مناطقی از شمالی و مرکزی شهر پراکنده شدهاند.» او ادامه میدهد: «این روند نشانگر ایجاد نیاز جدیدی برای افرادی است که تمایل به زندگی به صورت تکنفره دارند و سکونت اجارهای آنها باید به محل کار، تحصیل یا ویژگیهای خاص زندگی شهری نزدیک باشد. این پراکندگی در بازار، پاسخگوی نیاز تازهای است که ایجاد شده.» فروغمند اعرابی همچنین به شیوه عرضه این واحدها توسط موجران اشاره میکند و میگوید: «عرضه این واحدها بهطور سریعتری انجام میشود و به موجران امکان میدهد که سریعتر درآمد کسب کنند و موانع کمتری داشته باشند. به محتمل است که سیاستگذاران در عرصه تنظیم بازار اجاره، به این نوع عرضه توجه کافی نداشته باشند و موجران خود دست به ابتکار زده و نوع جدیدی از واحدهای اجارهای را ایجاد کردهاند که مستقل از فرآیندهای سنتی اجارهنشینی عمل میکنند. قراردادهای این واحدها معمولاً با ویژگیهای متفاوتی همراه هستند و در بعضی موارد، حتی فاقد قرارداد رسمی هستند.» او همچنین به شیوه زندگی جدید اشاره میکند و میگوید: «این مدل جدید، علاوه بر اینکه قراردادهای خاصی دارد و موجر به سرعت به درآمد میرسد، نشاندهنده تغییر در سبک زندگی افراد نیز هست؛ بسیاری از مستاجران ترجیح میدهند در خانوادههای کوچک یا بهصورت تکنفره زندگی کنند و کیفیت زندگی شهری برای آنها به شدت اهمیت دارد. این تغییر، ویژگی مهمی از نوع جدید تقاضا در بازار مسکن به شمار میآید.
وی در مورد تأثیر توان مالی مستاجران میگوید: «این مدل قبلاً نیز وجود داشته اما با کیفیتی پایینتر و پراکندگی اندکی در عرضه رو به رو بوده است. اما حالا، افزایش ارزش مسکن و تغییرات نرخ ارز، موجران را ترغیب کرده که انتظار افزایش درآمد از اجاره را داشته باشند. توانایی پرداخت مستاجران یکی از جنبههای کلیدی است؛ مستاجران همواره در جستجوی اجارهای به کمترین هزینه ممکناند، در حالی که موجران تلاش میکنند درآمد خود را افزایش دهند. این وضعیت باعث شده تا واحدهای بزرگ به کوچکتر تقسیم شوند و گروهی از دانشجویان یا مستاجران با توان مالی کمتر بهطور مشترک زندگی کنند.»
فروغمنداعرابی بیان میکند که این مدل در بسیاری از کشورهای دیگر رایج شده، ولی در ایران کمتر بوده است؛ اما شرایط اقتصادی و فرهنگی کنونی سبب شده تا افراد به این سبک اجاره سوق پیدا کرده و آن را بپذیرند یا حتی ترجیح بدهند.
او تأکید میکند: «این الگوی جدید به شدت وابسته به درآمد مستاجران نیز هست و تحت تأثیر نوع اشتغال افراد در کلانشهرها قرار دارد. برای نمونه، رانندگان تاکسیهای اینترنتی، یک واحد مسکونی را به صورت مشترک اجاره میکنند تا دسترسی به شغل و درآمد خود را تسهیل نمایند. بنابراین، این روش سکونت به شدت تحت تأثیر فرصتهای شغلی و درآمد مستاجران است و تحلیل این بازار بدون لحاظ کردن جنبههای شغلی ناتمام خواهد بود.»
فروغمند اعرابی در مورد تأثیر غیرمستقیم تورم مصالح ساختمانی میگوید: «در ارتباط با بازار مصالح ساختمانی باید بگویم که اگرچه تورم در این بخش به دلیل کاهش ساختوساز و رکود در فعالیتهای عمرانی تا حدی پایین آمده است، اما بازار اجاره همچنان تحت تأثیر آن قرار دارد. معمولاً قیمت مسکن تحت تأثیر هزینه مصالح ساختمانی نوسان دارد و به تبع آن، اجارهبها نیز افزایش مییابد. مالکان هنگام تمدید قرارداد یا ایجاد قرارداد جدید، سعی میکنند قیمتی متناسب با ارزش حال حاضر ملک و افزایش هزینههای ساخت تعیین کنند. به همین دلیل، حتی در شرایطی که رشد قیمت مصالحی مانند سیمان چندان شدید نیست، اثرات تورمی آنها در بازار اجاره به صورت غیرمستقیم قابل رؤیت است و میتوان آن را نوعی تورم محسوب کرد.
این بازار تقاضامحور و واقعی است
بررسیهای هوشنگ فروغمند اعرابی نشان میدهد که بازار اجاره خانههای موقت در تهران، همواره تحت تأثیر یک ترکیب پیچیده از عوامل اقتصادی، تغییرات سبک زندگی شهری و فرصتهای شغلی قرار داشته و این روند میتواند نمایی جدید از اجاره در پایتخت ارائه دهد؛ بازاری که به شدت نیاز واقعی مستاجران و تقاضای واحدهای کوچک با کیفیت بالا، محور اصلی آن خواهد بود و سیاستگذاریهای سنتی همچنان نتوانستهاند با سرعت تحولات این بازار تطبیق یابند.
این بازار تقاضامحور و واقعی با توجه به نیاز مستاجران به واحدهای کوچک، تکنفره یا چند تخت، به عنوان موتور اصلی رشد آن شناخته میشود. افزایش قیمتها در این بازار تنها به دلیل تورم یا هزینه ساخت مسکن نیست بلکه عواملی نظیر بهبود کیفیت واحدها، پراکندگی جغرافیایی مناسب، دسترسی به خدمات شهری و تمایل مستاجران به زندگی مستقل با حفظ کیفیت زندگی شهری نیز در این رشد نقش داشتهاند. ظهور این مدل جدید نشاندهنده انعطافپذیری بازار اجاره برای پاسخگویی به تغییر نیازهای مستاجران به خصوص با توجه به افزایش بیرحمانه اجاره خانه است. قراردادهای متفاوت، عرضه سریعتر واحدها و امکان تقسیم واحدهای بزرگ به کوچکتر، به موجران این توانایی را میدهد که با کمترین ریسک به درآمد برسند و همزمان مستاجران با توان پرداخت محدود بتوانند دسترسی به مسکن را تجربه کنند. این روند همچنین بیانگر تغییر در سبک زندگی شهری و رفتار مصرفی مستاجران است؛ گروههایی که بهطور فزایندهای به زندگی مستقل، کیفیت بالاتر مسکن و نزدیکی به محل کار یا تحصیل ارزش میدهند. علاوه بر این، تجربه تهران ممکن است الگویی مناسب برای سایر کلانشهرها باشد؛ بازاری که در آن توازن میان نیاز واقعی، توان مالی مستاجران، انعطاف موجران و کیفیت واحدها نقشی تعیینکننده در ثبات و پایداری اجاره دارد. در چنین بازاری، سیاستگذاران و برنامهریزان شهری باید با تحلیل دقیق رفتار مستاجران، روندهای پراکندگی جغرافیایی و تغییرات سبک زندگی شهری، اقداماتی مؤثر و کارآمد برای مدیریت عرضه و تقاضا ارائه دهند تا بتوانند به سرعت با تغییرات هماهنگ شوند و از فشارهای مالی و کمبود مسکن برای اقشار کمدرآمد جلوگیری نمایند. بهطور کلی، بازار اجاره اشتراکی و کوتاهمدت خانه و پانسیون در تهران نه تنها منعکسکننده تورم و عوامل اقتصادی است، بلکه محیطی پویا و انعطافپذیر برای پاسخ به نیازهای متنوع مستاجران و سازگاری با تغییرات فرهنگی و اجتماعی محسوب میشود؛ بازاری که به طور مشهود و پایدار آینده اجاره را در پایتخت شکل میدهد و لزوم توجه همزمان به ابعاد اقتصادی، اجتماعی و ساختاری را برای سیاستگذاران و فعالان بازار مسکن روشن میسازد.
۲۲۳۲۲۵
