تورم واقعی بخش مسکن به سمت پایین رفته است و در حال حاضر نشانهای از افزایش قیمت مشاهده نمیشود
یک متخصص در زمینه بازار مسکن با ذکر این نکته که افزایش قیمت این بخش در مقایسه با نرخ تورم عمومی منفی شده است، بیان کرد: در گذشته قیمت هر متر مربع خانه در تهران در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار قرار داشت که اکنون به حدود ۸۸۰ دلار کاهش یافته و اگر ملاحظات سیاسی به ثبات برسد، احتمال دارد این فاصله جبران شود، اما در حال حاضر چنین افق روشنی قابل مشاهده نیست.
حسن محتشم در مصاحبهای با ایسنا گفت: رکود بازار مسکن حدود دو سال پیش آغاز شد و در حال حاضر نیز ادامه دارد. این وضعیت به دلیل شرایط اقتصادی کلان کشور به وجود آمده است. برای تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن باید ببینیم که چه رویدادهایی رخ داده و اکنون در کجا قرار داریم.
او افزود: به نظر میرسد دولت به دلیل هزینههای بالای خود به صورت بیپروا پول چاپ میکند. تزریق پول بدون پشتوانه به بازارها باعث شده تا قیمتها به طور مداوم افزایش یابد و طبیعی است که قیمت تمامشده مسکن نیز تحت تاثیر این فرآیند رشد کند؛ چرا که ترکیبی از کالاها و خدمات به تولید مسکن منجر میشود. اجزاء تولید مسکن شامل زمین، مصالح ساختمانی و دستمزدها به خاطر اثرات ناشی از تورم و ورود بیضابطه پول، افزایش قیمت را تجربه کردهاند.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: هزینههای ساخت و ساز به طور مداوم در حال افزایش است، اما به دلیل کمبود نقدشوندگی، نه تنها قیمت آن در بازار بالا نرفته، بلکه به ویژه پس از جنگ ۱۲ روزه به نوعی روند نزولی پیدا کرده است.
محتشم تاکید کرد: با اینکه سطح عمومی قیمت کالاها مدام بالا میرود، اما در دو سال اخیر قیمت مسکن افزایش نیافته و در برخی مناطق مرفه کلانشهرها با کاهش قیمت مواجه بودهایم. دلیل این امر این است که شرایط سرمایهگذاری در این بازار از اصول اقتصادی خارج شده است. سرمایهها معمولا به دنبال امنیت هستند که در حال حاضر در بازار ملک وجود ندارد.
او با اشاره به وضعیت ناامنی موجود گفت: در حال حاضر ما در شرایطی هستیم که نه جنگ وجود دارد و نه صلح. عدم قطعیت در مورد وضعیت آینده باعث شده که مسکن بیش از پیش آسیبپذیر شود و در این شرایط سرمایهگذاران معمولاً تمایل چندانی به ورود به بازار مسکن ندارند. در نتیجه سرمایهها به سمت گزینههایی با قابلیت نقدشوندگی بیشتر، مانند ارز و طلا، حرکت میکند. همچنین خودرو نیز به دلیل قیمت پایینتر نسبت به مسکن، از رونق بهتری نسبت به ملک برخوردار است.
این کارشناس اقتصاد مسکن به تورم نقطه به نقطه ۴۵ درصدی در شهریور امسال اشاره کرد و گفت: اگر قیمت مسکن در نقاط مختلف تهران بین ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش یافته باشد، این به معنی افزایش قیمت اسمی است، اما قیمت واقعی آن ۲۵ درصد کاهش یافته است. به این ترتیب، تورم بخش مسکن منفی شده و در مورد حفظ ارزش پول، مسکن عقبمانده است. بنابراین در حال حاضر کسی به سراغ این بازار نمیرود.
محتشم بر این باور است که برای خروج بازار مسکن از رکود نیاز به ثبات سیاسی است و افزود: به محض اینکه وضعیت ما با دنیا مشخص نشود و وضعیت نه جنگ و نه صلح ادامه یابد، سرمایهگذاری در بخشهای بنیادی به سختی انجام خواهد شد و سرمایه در جاهایی سرمایهگذاری میشود که حداقل با نرخ تورم همترازی داشته باشد. افرادی که در هفتههای اخیر اقدام به خرید طلا و ارز کردهاند در حقیقت به جای کسب سود، از کاهش ارزش سرمایه در برابر تورم جلوگیری کردهاند.
او همچنین به رکود تورمی بازار مسکن در هفت سال گذشته اشاره کرد و اظهار داشت: به عقیده من، افزایش قیمت مسکن و دیگر کالاها هیچ محدوده و سقفی ندارد و این موضوع به شرایط حاکم بر اقتصاد کشور مرتبط است. تا زمانی که تورم و چاپ پول در حال ادامه باشد، افزایش قیمتها اجتنابناپذیر خواهد بود. چرا که دلار در طی ۴۷ سال از ۷ تومان به حدود ۱۱۳ هزار تومان رسیده، بنابراین چرا باید قیمت مسکن افزایش نیابد؟
عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران یادآور شد که متوسط قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران در طی یک دهه اخیر بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است و گفت: در بین سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ نیز یک دوره رکود در بازار ملک را داشتیم که رشد قیمت آن از نرخ تورم کمتر بود اما با دلار همخوانی داشت. به محض آنکه در اواخر سال ۱۳۹۶ روند جهش قیمت ارز آغاز شد، مسکن نیز افزایش قیمت را تجربه کرد.
به گفته محتشم، در حال حاضر ارزش دلاری مسکن تقریباً ۸۸۰ دلار است که نشان از افول قیمت مسکن در مقایسه با ارز دارد. با در نظر گرفتن همپوشانی دلار و مسکن در شرایط عادی، این فاصله باید جبران شود، اما در شرایط موجود دو خط قیمت دلار و مسکن از هم جدا شده است و نمیتوان درباره زمان دقیق همترازی این دو اظهارنظر کرد.
او گفت: در صورت بروز جنگ دوباره، وضعیت بسیار بد خواهد شد و عدم قطعیت در بازار مسکن، رکود این بخش را عمیقتر خواهد کرد. اگر جنگ نشود اما تحریمها ادامه یابد، تا حدی وضعیت مشخص خواهد شد و قطعاً اوضاع از شرایط جنگی بهتر است و احتمالاً در چنین حالتی شاهد رکود تورمی مسکن و همراستایی آن با نرخ ارز خواهیم بود. اگر جنگی شکل نگیرد و تحریمها برداشته شوند، بازار مسکن رونق خواهد گرفت. حتی میتوان به طور قطعی گفت که در چنین شرایطی ایران به بهشت سرمایهگذاری تبدیل خواهد شد و ارزش ریال نیز تقویت میشود. اما در حال حاضر، آیندهای برای تحقق این واقعیت دیده نمیشود.
