برآورد هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی منتشر شد/ افزایش ۱۰۶ درصدی تورم مصالح ساختمانی در تهران

افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، دشواری‌های مالی در پروژه‌ها، کاهش توان خرید خانوارها و عدم اطمینان نسبت به آینده بازار مسکن، صنعت ساختمان را با چالش‌های جدی روبرو کرده است؛ وضعیتی که به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، حتی به مهاجرت برخی از توسعه‌دهندگان و سازندگان بزرگ به کشورهای حاشیه خلیج فارس، آسیای میانه و سایر بازارهای بین‌المللی انجامیده است. لازم به ذکر است که این مساله نتیجه وضع کنونی نیست و پیشتر، در طول دهه گذشته گزارش‌های مختلفی درباره کوچ سازندگان ایرانی به کشورهایی همچون ترکیه، عمان، ارمنستان و عراق منتشر شده بود. همزمان با این مسائل، توقف نسبی برخی از پروژه‌های حمایتی و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در مقاطع مختلف سال گذشته، نگرانی‌ها پیرامون آینده تامین مسکن و تشدید شکاف مابین قیمت مسکن و قدرت خرید مردم را افزایش داده است.

افزایش هزینه ساخت در پروژه‌های حمایتی

، در بهار امسال بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم مصالح ساختمانی در تهران به چشمگیری ۱۰۶ درصد رسید. در این شرایط، چالش‌های ساخت مسکن صرفاً محدود به تأمین زمین و اخذ مجوزهای لازم نیست. افزایش هزینه مصالح، دستمزد کارگران، تجهیزات و تأسیسات، به همراه دشواری‌های تامین مالی، نگرش اقتصادی سازندگان را به شدت تحت تأثیر قرار داده است.

مهدی زرقانی – دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران – در این زمینه اظهار داشت: تحولات اقتصادی و شرایط جنگ تأثیرات مشهودی بر قیمت برخی مصالح ساختمانی، به‌ویژه در حوزه پتروشیمی و دیگر نهاده‌های ساختمانی داشته است.

این فعال حوزه ساختمان برآورد می‌کند که هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، از جمله طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. در پروژه‌های عادی شهری تهران، هزینه ساخت برای ساختمان‌های پنج تا هفت طبقه، به حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.

زرقانی افزوده است که هزینه‌های ساخت برای ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها، با توجه به نوع سازه و مشخصات پروژه، به قیمت‌های حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیرمفید می‌رسد؛ رقمی که در پروژه‌های لوکس ممکن است به حدود ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد. البته این ارقام مربوط به برآوردهای دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران بوده و نمی‌توان آن‌ها را به‌عنوان میانگین رسمی هزینه ساخت در سطح کشور در نظر گرفت. هزینه نهایی هر پروژه بسته به عوامل مختلفی چون موقعیت زمین، تراکم ساختمانی، کیفیت مصالح، تعداد طبقات، هزینه تأسیسات و شرایط قرارداد متغیر است. با این وجود، همین برآوردها نشان‌دهنده فاصله رو به رشد بین هزینه تولید مسکن و توان مالی بخش عظیمی از خانوارهاست.

تورم نهاده‌ها و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری

افزایش هزینه‌های اعلام شده از سوی سازندگان در شرایطی رخ داده است که آمارهای رسمی نشان‌دهنده رشد قابل توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی هستند. به استناد گزارشی که از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران منتشر شده، این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. همچنین، در همین گزار، تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز ۸۰ درصد اعلام شده است.

افزایش این ارقام خصوصاً برای سازندگان که پروژه‌های خود را با قراردادهای چندماهه یا چندساله اجرا می‌کنند، اهمیت زیادی دارد. در دنیای تورمی، برآورد هزینه نهایی پروژه در زمان آغاز عملیات ساختمانی به مراتب دشوارتر می‌شود و هرگونه تأخیر در تامین مالی یا اجرای پروژه می‌تواند به افزایش هزینه‌ها و کاهش حاشیه سود منجر شود.

در پروژه‌های مشارکتی و طرح‌های حمایتی نیز افزایش هزینه‌ها موجب پیچیدگی بیشتری می‌شود؛ زیرا گاهی قیمت قرارداد، آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی قادر به همگامی با افزایش سریع هزینه‌های واقعی ساخت نیستند. در نتیجه، سازنده با دو گزینه مواجه می‌شود؛ یا باید منابع مالی اضافی جهت تکمیل پروژه تأمین کند یا سرعت اجرای کار را کاهش دهد و در انتظار بهبود شرایط بماند. در هر دو حالت، تأخیر در عرضه واحدهای جدید می‌تواند اثرات منفی خود را بر بازار مسکن نشان دهد.

نهضت ملی مسکن در تنگنای تأمین مالی

یکی از نقاط مهم اظهارات دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران به وضعیت پروژه‌های حمایتی مربوط می‌شود؛ پروژه‌هایی که قرار بود به نیاز مسکن خانوارهای فاقد منزل پاسخ دهند اما اکنون با مشکلات مالی روبرو هستند. زرقانی بیان می‌کند که انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حدود ۳۶ شرکت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فعالیت دارد و در مجموع تقریباً ۱۰ هزار واحد به‌صورت مستقیم تحت پوشش این مجموعه قرار گرفته است. همچنین او از تحویل حدود چهار تا پنج هزار واحد در قالب طرح‌های قبلی خبر می‌دهد.

بر اساس اظهارات او، پروژه‌های نهضت ملی مسکن به دلیل وضع کنونی با کندی و در برخی موارد با توقف مواجه شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت رسیده است.

زرقانی، کمبود منابع مالی را عامل اصلی این وضعیت می‌داند و خاطرنشان می‌کند که تأمین مالی پروژه‌ها عمدتاً بر دو پایه آوردۀ متقاضیان و تسهیلات بانکی تکیه دارد؛ در حالی که هر دو مسیر با محدودیت‌هایی مواجه‌اند.

او با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی تاکید می‌کند: این رقم در مقایسه با هزینه‌های فعلی ساخت، برای تأمین نیاز سازندگان ناکافی است. او همچنین به عدم اجرای کامل تعهدات قانونی بانک‌ها در زمینه تأمین مالی بخش مسکن انتقاد می‌کند.

ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن الزامی برای نظام بانکی ایجاد کرده که بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن تخصیص دهد؛ با این حال، نحوه اجرای این الزامات و تأثیر واقعی آن بر تامین مالی پروژه‌ها، همواره مورد مناقشه بین سیاست‌گذاران و فعالان این بخش بوده است.

سازندگان بر این باورند که تنها تعیین سقف تسهیلات مشکل نیست، بلکه زمان پرداخت، میزان پوشش هزینه‌ها و امکان تأمین نقدینگی مستمر در طول اجرای پروژه نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. تسهیلاتی که با تأخیر پرداخت شوند یا تنها بخشی از هزینه‌ها را پوشش دهند، نمی‌توانند به‌تنهایی مانع از توقف عملیات ساختمانی شوند. در چنین شرایطی، تأخیر در تکمیل واحدها علاوه بر افزایش هزینه ساخت، متقاضیانی را نیز که بخشی از منابع مالی خود را در پروژه سرمایه‌گذاری کرده‌اند، در معرض انتظار طولانی‌تر و هزینه‌های افزوده قرار می‌دهد.

تولید مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسید

چالش‌های مالی سازندگان در حالی مطرح می‌شود که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نیز در سال ۱۴۰۴ نوسان معناداری داشته است. بر اساس اطلاعات منتشرشده از مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۴، مجموعاً ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کل نقاط شهری کشور پیش‌بینی شده است. آمارها نشان می‌دهند که در فصل بهار حدود ۱۰۹ هزار، در تابستان ۸۲ هزار، در پاییز ۱۰۳ هزار و در زمستان ۹۳ هزار واحد صدور پروانه داشته‌ایم که در مقایسه با بازه مشابه سال گذشته، به ترتیب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. این آمارها نشان‌دهنده افت کلی ساخت و ساز در کشور در تمامی فصول سال گذشته است.

در شرایطی که میزان تولید سالیانه مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد تقلیل یافته، باید توجه داشت که بر اساس برآورد طرح جامع مسکن، سالیانه یک میلیون واحد مسکونی باید در کشور تولید و نوسازی شود. از سوی دیگر، اثرات کاهش ساخت‌وساز معمولاً با وقفه‌ای در بازار مسکن نمایان می‌شود. کاهش آغاز پروژه‌ها در یک دوره، می‌تواند در سال‌های آینده به افت تعداد واحدهای آماده عرضه منجر شود؛ به‌ویژه در مواردی که پروژه‌های نیمه‌تمام نیز به دلیل مشکلات مالی با تأخیر مواجه گردند.

افزایش موقتی صدور پروانه‌ها نیز به طور حتم به معنای افزایش پایدار تولید مسکن نیست. برای ارزیابی وضعیت واقعی بازار، بررسی تعداد پروژه‌های آغازشده، سرعت پیشرفت فیزیکی، میزان تکمیل واحدها و توان مالی سازندگان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرد که بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشد ۱.۴ درصدی را به ثبت رسانده است. با این حال، او به کاهش ساختمان‌هایی که ثبت شروع شده‌اند و همچنین به میزان بالای فعالیت در پروژه‌های نیمه‌تمام با هدف ارائه واحدهای موجود اشاره کرد.

این اظهارات نشان‌دهنده این است که افزایش رشد سالانه بخش ساختمان، لزوماً نشان‌دهنده رفع مشکلات تولید مسکن یا افزایش متناسب تعداد واحدهای جدید نیست. احتمال دارد بخشی از فعالیت‌های این صنعت به تکمیل پروژه‌های گذشته اختصاص یابد، در حالی که شروع طرح‌های جدید با چالش‌هایی روبروست.

سرمایه ایرانی در جستجوی بازارهای باثبات‌تر

شاید یکی از نکات کلیدی از اظهارات انبوه‌سازان، اشاره به خروج توسعه‌دهندگان و سازندگان ایرانی از کشور باشد؛ موضوعی که در صورت تداوم، می‌تواند اثرات منفی بر سرمایه‌گذاری، انتقال تجربیات و ظرفیت اجرایی صنعت ساختمان بگذارد. دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران بیان می‌کند که برخی از سازندگان بزرگ ایرانی پس از تحولات و جنگ اخیر، فعالیت‌های خود را به کشورهای حاشیه خلیج فارس منتقل کرده‌اند. به گفته او، برخی دیگر نیز به کشورهای آسیای میانه و حتی استرالیا و اروپا رو کرده‌اند.

زرقانی در این خصوص می‌گوید: «سرمایه‌های کشور ما رفته، و توسعه‌گران ما نیز در حال رفتن‌اند؛ تنها تعدادی باقی مانده‌اند. ما هم در حال ترک اینجا هستیم، زیرا چاره‌ای دیگر نداریم.» او دلیل این تصمیم را عدم وجود ثبات و دشواری پیش‌بینی شرایط اقتصادی می‌داند؛ امری که به سازندگان در محاسبه هزینه تمام شده پروژه و ارزیابی آینده سرمایه‌گذاری بسیار لطمه وارد کرده است.

ساخت‌وساز در کشورهای دیگر می‌تواند برای شرکت‌های ایرانی فرصتی برای ورود به بازارهای تازه، همکاری با شرکای خارجی و ارتقاء دانش فنی فراهم آورد. اما اگر انگیزه اصلی انتقال فعالیت به دلیل ناتوانی در پیش‌بینی هزینه‌ها و عدم وجود چشم‌انداز روشن در بازار داخلی باشد، این روند می‌تواند اثرات منفی بر تولید مسکن در کشور برجای بگذارد.

زرقانی همچنین اشاره می‌کند که برخی از سازندگان ایرانی با تشکیل کنسرسیوم و همکاری با شرکت‌های خارجی در پی اجرای پروژه‌هایی در بازارهای منطقه هستند؛ مدلی که به آن‌ها اجازه می‌دهد از تجربیات داخلی خود در محیطی جدید بهره‌برداری کنند و همزمان، سطح فعالیت‌های حرفه‌ای خود را نیز ارتقاء دهند.

او امیدوار است که در صورت بهبود شرایط، امکان بازگشت این سرمایه‌گذاران به ایران و همکاری دوباره با شرکای خارجی فراهم آید.

قطعاً تصمیم‌گیری شرکت‌ها برای ورود به بازارهای خارجی فقط به شرایط داخلی وابسته نیست. میزان تقاضای مسکن، قوانین سرمایه‌گذاری، دسترسی به منابع مالی، هزینه نیروی کار و وضعیت بازار املاک کشور مقصد نیز در این انتخاب تاثیرگذار هستند. با این حال، ثبات اقتصادی و قدرت پیش‌بینی هزینه‌ها از عواملی است که می‌تواند جذابیت بازارهای گوناگون را برای سرمایه‌گذاران تحت تاثیر قرار دهد.

۲۲۳۲۲۵