تهران دیگر ظرفیت ندارد/راهبردهایی برای خانه‌دار شدن در شهرهای کوچک

تأمین زمین برای احداث مسکن در سال‌های اخیر به یکی از محورهای اصلی استراتژی‌های دولت تبدیل شده است؛ موضوعی که در قانون جهش تولید مسکن و به دنبال آن در برنامه هفتم توسعه نیز مورد تأکید قرار گرفت. با این وجود، تجربیات اجرای طرح‌های متنوع نشان‌دهنده این است که بین تأمین زمین و ساخت مسکن مناسب فاصله قابل توجهی وجود دارد.

، این مسأله در برنامه هفتم توسعه نیز با جزئیات بیشتری مورد بررسی قرار گرفته است. طبق ماده ۵۰ این قانون، وزارت راه و شهرسازی موظف شده است تا به منظور افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور، در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، نواحی مرزی و از طریق ایجاد شهرک‌ها برنامه‌ریزی کند. این قانون هدف افزایش حداقل ۰.۲ درصدی مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی را با تراکمی حداکثر ۶۰ نفر در هر هکتار در نظر گرفته و برای تسهیل مهاجرت معکوس، شرایط واگذاری زمین به مدت ۹۹ سال را نیز پیش‌بینی کرده است.

نکته حائز اهمیت این است که توسعه مورد اشاره در قانون، به رعایت سند آمایش سرزمین و ملاحظات مربوط به کاربری اراضی نیز وابسته است. بنابراین، هدف تنها افزایش قلمرو شهرها یا تقسیم زمین در نقاط مختلف کشور نیست؛ بلکه هدف این است که ظرفیت‌های سکونتی جدید در مناطقی ایجاد گردد که امکان استقرار جمعیت و ارائه خدمات وجود داشته باشد.

۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در فرایند واگذاری

در همین راستا، یکی از برنامه‌های جاری وزارت راه و شهرسازی، تأمین زمین در روستاها به حساب می‌آید. حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، به تازگی اعلام کرد که حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در کشور تأمین شده که هم‌اکنون در مراحل مختلف آماده‌سازی قرار دارد و پیش‌بینی شده است که فرایند ثبت‌نام متقاضیان در حدود ۱۴۰۰ روستا آغاز شود.

این برنامه صرفاً به تأمین مسکن به معنای رایج آن محدود نمی‌شود و شامل گروه‌های مشمول قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت و همچنین طرح‌های حمایتی مسکن نیز خواهد بود. دولت در واقع در تلاش است تا بخشی از ظرفیت زمین‌های روستایی را به ابزاری برای تثبیت جمعیت، حمایت از خانوارهای واجد شرایط و ایجاد بستر لازم برای بازگشت جمعیت به مناطق روستایی تبدیل نماید.

با این وجود، سؤال اساسی این است که آیا واگذاری زمین به‌تنهایی می‌تواند منجر به مهاجرت معکوس شود؟ تجربیات سیاست‌های توسعه روستایی نشان می‌دهد که پاسخ به این پرسش منفی است؛ زیرا خانوارها تنها در صورتی حاضر به جابجایی محل سکونت خود می‌شوند که به موازات مسکن، به فرصت‌های شغلی، خدمات آموزشی و بهداشتی، حمل‌ونقل، زیرساخت‌های آب و برق و سایر نیازمندی‌های زندگی دسترسی داشته باشند.

بر این اساس، آماده‌سازی زمین و ایجاد زیرساخت به عنوان یک ضرورت در کنار واگذاری زمین اهمیت بسزایی پیدا می‌کند. در آخرین جلسه پایش طرح‌های حمایتی مسکن، علاوه بر بررسی میزان پیشرفت در ساخت واحدها، وضعیت آماده‌سازی و زیرساخت پروژه‌ها نیز مورد ارزیابی قرار گرفت و وزارت راه از وجود تأخیر در برخی استان‌ها و شهرهای جدید و تدوین برنامه جبرانی برای آنان خبر داد.

طاهرخانی: زمین تنها زمانی مسکن محسوب می‌شود که امکان سکونت آماده باشد

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در تشریح سیاست دولت بر همین تفاوت میان «زمین» و «ظرفیت واقعی سکونت» تأکید دارد. از دیدگاه او، اجرای سیاست واگذاری زمین باید با توجه به ظرفیت و موقعیت جغرافیایی هر منطقه انجام شود و نمی‌توان یک الگوی واحد را برای روستا، شهر کوچک و کلانشهری همچون تهران در نظر گرفت.

او با اشاره به ماده ۵۰ برنامه هفتم در مورد افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور توضیح داد که این حکم عمدتاً ناظر بر روستاها، شهرهای کوچک و میانی، نواحی مرزی و شهرک‌سازی است و نباید به معنای توسعه نامحدود محدوده کلانشهرها تفسیر گردد.

ایسنا در خبری نوشت: این کلیت به این معناست که زمانی که درباره ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم صحبت می‌شود، باید به این نکته توجه داشت که موضوع واقعی، افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور است و این ظرفیت قرار نیست تنها از طریق توسعه کلانشهرها تأمین شود. در بسیاری از نواحی کشور، به ویژه در روستاها و شهرهای کوچک و میانی، قابلیت ایجاد ظرفیت سکونتی وجود دارد که باید به درستی مورد استفاده قرار گیرد.

در راستای سیاست واگذاری زمین روستایی، دولت سیزدهم در حال پیگیری است و ۲۳۰ هزار قطعه زمین در مراحل مختلف آماده‌سازی قرار دارند. پیش‌بینی شده که ثبت‌نام در حدود ۱۴۰۰ روستا انجام گیرد. هدف این سیاست استفاده از ظرفیت‌های روستاها برای تأمین مسکن و در عین حال ایجاد زمینه‌ای برای تثبیت جمعیت و مهاجرت معکوس نیز قرار دارد.

طاهرخانی در این زمینه تأکید می‌کند که صرفاً تأمین زمین نمی‌تواند مسأله مسکن را حل کند و زمین باید همراه با زیرساخت و خدمات به ظرفیت واقعی سکونت تبدیل شود. او می‌گوید که تجربه پروژه‌های مسکن نشان داده است که باید وضعیت آماده‌سازی، محوطه‌سازی و زیرساخت‌های زیربنایی همزمان با ساخت واحدها پیگیری شود؛ چراکه تأخیر در این بخش می‌تواند زمان تحویل واحدها را به تعویق بیندازد.

نسخه زمین برای تهران پاسخگو نیست

اگرچه تأمین زمین می‌تواند در روستاها و شهرهای کوچک بخشی از پاسخگویی به نیاز مسکن باشد، اما شرایط کلانشهرها به طور کلی متفاوت است. تهران نمونه بارز این تفاوت است؛ شهری که بخش عمده‌ای از ظرفیت اشتغال، خدمات، دانشگاه‌ها، مراکز اقتصادی و سیستم حمل‌ونقل در آن تجمع یافته و توسعه افقی آن با محدودیت‌های جدی مواجه است.

از این رو، افزودن زمین در فواصل دور از محدوده‌های فعلی سکونت، لزوماً به معنای حل مشکل مسکن در تهران نیست. اگر خانوار مجبور باشد برای رسیدن به محل کار و خدمات دوره‌های طولانی را طی کند، کاهش قیمت زمین ممکن است با افزایش هزینه‌های رفت‌وآمد و زمان سفر بی‌اثر گردد.

این موضوع قبلاً نیز در تحلیل‌های کارشناسی وزارت راه و شهرسازی مورد اشاره قرار گرفته است. بر اساس اظهارات یکی از معاونان شهرسازی وزارت راه، بخش عمده زمین‌های تأمین‌شده در سال‌های اخیر در شهرهای کوچک، میانی و شهرک‌ها قرار داد و سهم کلانشهرها از این اراضی محدود بوده است. در این نگاه، رشد کلانشهرها باید کنترل شود و تأمین زمین نباید به توسعه نامتوازن آنها بیانجامد.

علاوه بر این، ماده ۵۰ برنامه هفتم نیز تصریح کرده است که زمین‌های مورد استفاده برای طرح‌های حمایتی باید پس از تهیه طرح‌های توسعه شهری، آماده‌سازی و تفکیک بخش‌ها در اختیار متقاضیان قرار بگیرد؛ موضوعی که نشان‌دهنده این است که قانون‌گذار نیز زمین آماده ساخت را مورد توجه قرار داده و نه صرفاً بخشی از زمین که به لحاظ حقوقی قابل واگذاری است.

نوسازی بافت فرسوده؛ ظرفیتی نادیده‌گرفته در شهرها

در کلانشهرها، بخشی از پاسخ به نیاز مسکن را می‌توان در داخل محدوده‌های موجود جستجو کرد. بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، زمین‌هایی با ساختمان‌های کم‌تراکم و گاهی متروکه و نواحی که از ظرفیت زیرساختی موجود بهره‌برداری کامل نمی‌کنند، از جمله ظرفیت‌هایی هستند که می‌توان بدون گسترش بی‌رویه محدوده شهر از آنها بهره برد.

مزیت این رویکرد آن است که در مقایسه با ایجاد سکونتگاه‌های جدید، بخش قابل توجهی از زیرساخت‌ها، شبکه حمل‌ونقل و خدمات شهری از قبل وجود دارد. البته نوسازی بافت‌های فرسوده نیز با چالش‌هایی همچون تعدد مالکان، توان مالی پایین خانوارها، دشواری تجمیع پلاک‌ها و هزینه بالای ساخت مواجه است و به همین دلیل نیاز به مشوق‌های مؤثر و الگوهای تأمین مالی مناسب دارد. در واقع، در شهرهایی مانند تهران، موضوع اصلی فقط کمبود زمین نیست؛ بلکه دسترسی خانوار به مسکن در مکان‌هایی است که اشتغال و خدمات نیز در متن آنها قرار دارد.

مسکن استیجاری؛ راه‌حل دیگری برای کلانشهرها

علاوه بر نوسازی، دولت نیز مسیر دیگری را برای پاسخ به نیاز خانوارهای فاقد مسکن در نظر گرفته و آن توسعه مسکن استیجاری است. این سیاست به‌ویژه برای زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌درآمدی که توان خرید واحد مسکونی را ندارند، می‌تواند در کوتاه‌مدت اثر مستقیم‌تری نسبت به واگذاری زمین داشته باشد.

وزارت راه و شهرسازی پیشتر برنامه تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را دنبال کرده و ثبت‌نام متقاضیان در استان‌های مختلف انجام گردیده است. بر اساس آخرین اظهارات معاون وزیر راه، حدود ۶ هزار واحد از این برنامه تأمین شده و فرایند تحویل واحدها نیز در حال ورود به مرحله اجرایی است. در تهران و خراسان رضوی نیز بیش از ۳ هزار واحد مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان فاقد مسکن در نظر گرفته شد و ثبت‌نام این واحدها از شهریورماه آغاز گردید.

این مسیر نشان می‌دهد که سیاست مسکن دولت در حال حرکت به سمت تفکیک ابزارها بر اساس نوع تقاضاست؛ به این صورت که برای یک خانوار روستایی، واگذاری زمین می‌تواند ابزاری مناسبی باشد، اما برای یک خانوار مستأجر در تهران، دسترسی به واحد استیجاری با اجاره‌بهای حمایتی ممکن است اولویت بیشتری داشته باشد.

زمین، فقط بخشی از معادله مسکن

در نهایت، سیاست جدید تأمین زمین را نمی‌توان صرفاً به عنوان طرحی برای افزایش تعداد قطعات واگذارشده تلقی کرد. ماده ۵۰ برنامه هفتم از یک سو بر افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور تأکید دارد و از سوی دیگر، این افزایش را با ملاحظات آمایش سرزمین، نوع سکونتگاه و رعایت ضوابط کاربری زمین پیوند داده است.

بدین ترتیب، واگذاری ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی می‌تواند بخشی از سیاست دولت برای تقویت سکونت در روستاها و شهرهای کوچک باشد؛ اما موفقیت این برنامه به میزان آماده‌سازی زمین، تأمین خدمات و ایجاد امکان اشتغال و زندگی پایدار در این نواحی بستگی دارد.

در برابر، برای کلانشهرهایی نظیر تهران، توسعه افقی و ارائه زمین خام نمی‌تواند راه‌حلی جامع برای بحران مسکن باشد. در این شهرها، بهره‌برداری از ظرفیت بافت‌های فرسوده، نوسازی درون‌شهری و توسعه مسکن استیجاری می‌تواند در کنار سیاست‌های تأمین مالی و افزایش عرضه، نقشی پررنگ‌تر ایفا کند.

۲۱۷