بازار اجاره در وضعیت سکون قرار دارد/ خانه موجود است؛ اما مالک هنوز اقدام به اجاره نمی‌کند/ تاثیر افزایش قیمت دلار بر بازار اجاره چگونه خواهد بود
وضعیت بازار اجاره در پایتخت در هفته‌های اخیر به طرز قابل توجهی با رکود معمول فاصله گرفته است. در حالی که متقاضیان همچنان به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کنند و تقاضا برای اجاره نسبت به بازار خارج نشده است، سوی دیگر معادله، تعداد واحدهای مسکونی که برای اجاره در دسترس هستند به طور قابل ملاحظه‌ای کاسته شده است.
طبق گزارش اقتصادآنلاین، تحلیل‌های میدانی از مشاوران و فعالان بازار مسکن در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۱۶ و ۱۸ تهران نشان‌دهنده این است که در دو هفته اخیر کاهش فایل‌های اجاره به وضوح در مناطق مختلف شهر محسوس بوده است. برخی مشاوران حتی به توقف یا شدت بسیار بالای کاهش ورود فایل‌های جدید به بازار اشاره کرده‌اند.
این مشاهدات به خاطر این اهمیت دارد که مناطق مورد بررسی تنها نمایندگان یک بخش خاص از بازار مسکن تهران هستند. از محله‌های گران‌تر در شمال و غرب و مرکز شهر تا مناطق مصرفی‌تر در جنوب، یک نکته مشترک در روایت فعالان بازار به چشم می‌خورد: موجودیت مستاجران حس می‌شود، اما گزینه‌های انتخابی آنها محدودتر شده است.
بخشی از واحدها به بازار برنمی‌گردند
کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای در ابتدا ناشی از رفتار مستاجران و مالکان فعلی است.
بسیاری از قراردادهایی که به طور معمول با پایان دوره اجاره به تغییر مستاجر و ورود دوباره ملک به بازار منتهی می‌شد، این بار تمدید شده‌اند. مستاجری که با مشکلات پیدا کردن خانه جدید و هزینه‌های جابه‌جایی روبروست، ترجیح می‌دهد بماند و برای مالکان نیز ادامه قرارداد با مستاجری که قبلاً شناخته شده است، ممکن است کم‌ریسک‌تر از ورود دوباره به بازار باشد.
این رفتار در آگهی‌های اجاره به چشم می‌آید. ملکی که قراردادش تمدید می‌شود، دیگر به‌عنوان فایل تازه‌ای وارد بازار نمی‌شود و در نتیجه حتی به طور کلی تعداد واحدهای اجاره‌ای بدون تغییر، موجودی قابل انتخاب برای متقاضیان جدید کاهش می‌یابد.
نشانه‌های چنین تغییری از ماه‌های قبل قابل مشاهده بود. گزارش‌های منتشر شده از بازار اجاره در مرداد ماه به کاهش فایل‌های جدید و افزایش تمایل به تمدید قراردادها اشاره دارد. آنچه در بررسی‌های اخیر اقتصادآنلاین جلب توجه می‌کند، استمرار این وضعیت همراه با عامل دیگری است که به رفتار مالکان واحدهای خالی مربوط می‌شود.
خانه موجود است؛ مالک موقتا اجاره نمی‌دهد
بخش قابل توجهی از روایت مشاوران املاک مرتبط با مالکان واحدهایی است که آماده عرضه هستند، اما برای به بازار آوردن آن شتابی ندارند.
فعالان بازار می‌گویند برخی از مالکان در هفته‌های اخیر ترجیح داده‌اند فعلاً برای ملک خود مستاجر پیدا نکنند. این تمایل بیشتر در مورد بعضی از واحدهای نوساز و املاکی که در دست سازندگان قرار دارد، مشهود است.
این خانه‌ها به معنای واقعی از بازار مسکن خارج نشده‌اند؛ بلکه موضوع اینجاست که مالک در شرایط کنونی تصمیمی برای آنها نمی‌گیرد.
تورم بالا، نوسانات شدید بازارهای مالی و به خصوص تغییرات سریع نرخ ارز، افق تصمیم‌گیری را برای برخی از مالکان کوتاه کرده است. مالکی که نمی‌داند چند ماه آینده سطح عمومی قیمت‌ها، ارزش ملک یا وضعیت بازار به کجا خواهد رسید، ممکن است از پذیرش یک تعهد اجاره‌نامه یکساله خودداری کند.
در این شرایط، خالی نگه داشتن خانه برای بخش زیادی از مالکان به معنی از دست دادن درآمد اجاره در عوض حفظ اختیار تصمیم‌گیری در مورد ملک است.
البته این رفتار را نمی‌توان به تمام مالکان یا تمامی واحدهای خالی تهران تعمیم داد. آنچه مشاوران مناطق مد نظر اقتصادآنلاین توصیف می‌کنند، تغییر رفتار بخشی از عرضه‌کنندگان در هفته‌های اخیر است؛ تغییری که به همراه افزایش تمدید قراردادها، کاهش تعداد فایل‌های موجود برای مستاجران را به دنبال دارد.
چرا مالک از درآمد اجاره صرف‌نظر می‌کند؟
در نگاه نخست، این رفتار به نظر عجیبی می‌رسد. در اقتصادی که با تورم بالا مواجه است، چرا یک صاحب ملک باید خانه‌اش را خالی بگذارد و از درآمد ماهانه آن چشم‌پوشی کند؟
پاسخ را می‌توان در تفاوت بین «درآمد اجاره» و «ارزش دارایی» پیدا کرد.
آخرین آمار رسمی نشان می‌دهد که تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهریور به ۳۲.۸ درصد رسیده است. با اینکه این رقم همچنان برای مستاجران بسیار بالا به‌نظر می‌رسد، اما در همان ماه، تورم عمومی در سطحی به مراتب بیشتر قرار داشته است.
در چنین شرایطی، محاسبات مالک تنها به رقم اجاره ماهانه محدود نمی‌شود. او همزمان تغییر قیمت ملک، بازدهی بازارهای دیگر، تورم و آینده ارزش پول را تحت نظر دارد. هرچه فاصله میان بازده فعلی اجاره و انتظارات تورمی افزایش یابد، رغبت برخی مالکان به انعقاد قراردادهای سریع می‌تواند کاهش پیدا کند؛ به ویژه اگر مالک به درآمد اجاره برای پوشش هزینه‌های جاری خود وابسته نباشد. این همان نقطه‌ای است که نوسانات دلار، حتی بدون آنکه به طور مستقیم اجاره‌بها را تحت تأثیر قرار دهد، می‌تواند بر بازار اجاره تأثیر بگذارد.
دلار چگونه بر بازار اجاره تأثیر می‌گذارد؟
تأثیر ارز بر اجاره به صورت مستقیم نیست، به این معنا که وقتی دلار افزایش یابد، مالک بلافاصله اجاره را به همان میزان بالا ببرد.
مسیر نخست از انتظارات عبور می‌کند. جهش‌های متوالی در بازار ارز این پیام را به فعالان اقتصادی منتقل می‌کند که سطح قیمت‌ها هنوز به ثبات نرسیده است. برای مالکی که امروز باید درباره یک قرارداد یکساله تصمیم بگیرد، این عدم قطعیت بسیار حائز اهمیت است.
مسیر دوم به گزینه‌های پیش روی مالک مربوط می‌شود. صاحب یک واحد نوساز یا سازنده‌ای که چند ملک در اختیار دارد، به طبع رفتاری متفاوت از مالکی دارد که اجاره خانه بخش اصلی درآمد ماهانه اوست. گروه اول می‌توانند برای صبر کردن عمل کنند و در دوره‌های نوسانی، تصمیم درباره فروش، اجاره یا نگهداری ملک را به تأخیر بیندازند. به همین دلیل است که فعالان بازار مشاهده کرده‌اند که کاهش تمایل به عرضه در برخی واحدهای نوساز بیشتر به چشم می‌خورد. نکته مهم اینجاست که نوسانات در بازارهای موازی در این شرایط به طور حتم منجر به افزایش فوری اجاره نمی‌شود؛ اثر اولیه ممکن است خود را در کاهش عرضه نشان دهد.
فشار جدید بر مستاجران؛ گزینه‌های محدودتر
این تغییر در سمت عرضه برای مستاجران معنا و اثر متفاوتی دارد. در بازار معمول، مستاجر بین چندین فایل با قیمت، متراژ و امکانات مختلف انتخاب می‌کند و همین امکان مقایسه به بخشی از قدرت چانه‌زنی او تبدیل می‌شود. هرچه تعداد فایل‌ها کمتر شود، این قدرت نیز کاهش می‌یابد. کمبود عرضه به معنای آن نیست که هر قیمتی که مالک تعیین کند، مورد معامله قرار خواهد گرفت. قدرت خرید مستاجران همچنان یک محدودیت جدی برای بازار ایجاد می‌کند. خانواری که توانایی پرداخت اجاره بالاتر را ندارد، به سبب کمبود فایل ناگهان قادر به افزایش درآمد نمی‌شود.
بنابراین ممکن است نتیجه اولیه کاهش عرضه نه به جهش در معاملات، بلکه به دشواری بیشتر در جست‌وجو منتهی شود: زمان طولانی‌تر برای پیدا کردن خانه، گزینه‌های کمتر و فاصله بیشتر میان ویژگی‌های خانه مورد نظر مستاجر و آنچه در بازار با بودجه‌اش موجود است.
این وضعیت به ویژه در مناطق مصرفی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند، چرا که بخش بزرگ‌تری از تقاضا امکان افزایش قابل توجه بودجه خود را ندارد.
اجاره از تورم عقب نشسته، اما برای مستاجران ارزان‌تر نشده است
آمار رسمی در اینجا یک تناقض ظاهری دیگری را نمایان می‌کند. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در شهریور ۳۲.۸ درصد گزارش شده، رقمی که به خودی خود بالا است، اما از تورم عمومی در همان ماه پایین‌تر است. به عبارت دیگر، هزینه اجاره همچنان با سرعت بالا در حال افزایش است، ولی نسبت به موج بزرگ‌تری که سطح عمومی قیمت‌ها را تحت تأثیر قرار داده، عقب‌تر حرکت کرده است.
این فاصله را نمی‌توان به معنی بهبود وضعیت مستاجران تعبیر کرد. درآمد خانوار به اندازه اجاره افزایش نیافته و بالا رفتن هزینه‌های خوراک، حمل و نقل و سایر مخارج نیز بخشی از توان پرداخت اجاره را تحت تأثیر قرار داده است.
با این حال، همین فاصله از طرف مالک می‌تواند به معنای دیگر باشد. اگر مالک تصور کند که اجاره دریافتی او در مقایسه با تورم و افزایش ارزش سایر دارایی‌ها عقب افتاده است، ممکن است هنگام تعیین قرارداد جدید به دنبال جبران این فاصله باشد یا، بر اساس مشاهدات اخیر برخی مشاوران، اساساً تصمیم خود برای عرضه را به تأخیر بیندازد.
به نظر می‌رسد یک عدد واحد از هر دو سوی بازار دارای معانی متفاوتی باشد: اجاره برای مستاجران همچنان فشار زیادی دارد، اما بازده اجاره برای برخی مالکان ممکن است در مقایسه با انتظارات تورمی دیگر جذابیت گذشته را نداشته باشد.
۲۲۳۲۲۵
