تورم با تأخیر به اجارهبها رسید و مسکن ۶۲ درصد تغییر نقطهای اعلام شد
؛ تورم نقطهایِ مجموعه «مسکن، آب، برق، گاز و سوختها» در شهریور ۱۴۰۲ به عدد حیرتآور ۶۲.۴ درصد رسید. بعد از این اوج، روندی نزولی شکل گرفت که نزدیک به ۲۰ ماه ادامه پیدا کرد و نرخ یادشده را در آبان ۱۴۰۴ به ۳۲.۸ درصد رساند.
اقتصادآنلاین گزارش داده که زمستان ۱۴۰۴ هم نشانهای از جهش دوباره نداشت؛ تورمهای ماهانه در بازههای متوالی، صرفاً با دامنهای محدود میان ۱.۲ تا ۱.۶ درصد بالا و پایین میرفتند.
اما از آغاز سال ۱۴۰۵ ورق برگشت. تورم نقطهای گروه مسکن که در فروردین ۳۳.۲ درصد بود، طی فاصله پنجماهه به ۴۳.۶ درصد در شهریور رسید؛ یعنی افزایشی بیش از ۱۰ واحد درصد که تنها در چند ماه رخ داد.
این تغییر فقط به بالا رفتن عدد تورم نقطهای محدود نمیشود. دادههای تورم ماهانه حکایت از این دارد که در حال شکلگیری یک سطح تازه از رشد قیمتها هستیم؛ سطحی که میتواند مبنای رفتار هزینههای خانوار را تغییر دهد.
تابستان امسال به سال اوج نزدیک شد
میانگین تورم ماهانهِ مسکن در سه ماه تیر تا شهریور امسال حدود ۵.۵ درصد برآورد شده است. این رقم در همان بازه زمانی سال گذشته نزدیک به ۴.۱ درصد بود و در دو سال قبلتر، عددی در حدود ۴.۸ درصد ثبت شده بود. تنها در سالِ اوج ۱۴۰۲، میانگین این سه ماه از این مقدار هم عبور کرد و حدود ۵.۹ درصد گزارش شد.
اگر به انباشت تورم ششماهه نگاه کنیم، تصویر شفافتر میشود. بر اساس محاسبه همین گزارش از نرخهای ماهانهِ گردشده، تورم انباشته از فروردین تا شهریور امسال نزدیک به ۲۹.۵ درصد بوده است؛ در حالی که این مقدار برای پارسال ۲۰.۳ درصد، برای سال ۱۴۰۳ برابر ۲۵.۳ درصد و برای سال ۱۴۰۲ حدود ۲۹.۱ درصد ثبت شده است.
بنابراین آنچه در ماههای اخیر مشاهده میشود را نمیتوان فقط با اثر پایه توجیه کرد. حتی خودِ آهنگ تغییر در تورمهای ماهانه نیز از این حکایت دارد که سرعت رشد هزینه مسکن دوباره در حال بیشتر شدن است.
۴۳ درصدی که شاید فریبنده باشد
با وجود این شتاب، هنوز تورم نقطهای ۴۳.۶ درصدیِ مسکن فاصله قابلتوجهی با تورم نزدیک به ۸۴ درصدیِ شاخص کل کشور دارد. اما کم بودن این فاصله لزوماً به معنی آن نیست که فشار هزینه برای خانه، سبکتر شده است.
بررسی آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان میدهد که در ماههای پیاپی، اجاره به طور متوسط حدود ۵ درصد افزایش داشته است. با این حال، شاخص مورد بحث صرفاً اجاره را دربر نمیگیرد؛ میانگینی از اجاره به همراه هزینههای آب، برق، گاز و سایر سوختهاست و به همین دلیل، تجربه هر مستأجر را دقیق و جداگانه منعکس نمیکند.
برای اینکه این اعداد در ذهن ملموستر شوند، یک نمونه فرضی در نظر بگیرید: اگر مستأجری در سال گذشته ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره میپرداخت، با اعمال میانگین رشد همین گروه، رقم متناظر امروز به حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان میرسد.
چرا اجاره دیرتر از تورم خودش را نشان میدهد؟
بین تورم عمومی و مسکن یک تفاوت کلیدی وجود دارد: قراردادهای اجاره معمولاً یکساله بسته میشوند.
به این ترتیب، در هر ماه تنها بخشی از قراردادها تمدید میشود یا قراردادهای جدید جایگزین میگردند. در نتیجه، همانند بسیاری از کالاها، قیمتهای جدید نمیتوانند یکباره وارد کلِ شاخص شوند؛ افزایشها به شکل تدریجی و همزمان با تمدید قراردادها در دادهها ظاهر میشوند.
همین اختلافِ زمانی در اعدادِ مربوط به امسال هم دیده میشود. اوج تورم ماهانه شاخص کل در فاصله اردیبهشت ثبت شد و طبق گزارش بانک مرکزی، ۸.۵ درصد بود؛ اما اوج تورم ماهانه مسکن دو ماه بعدتر، در تیر رخ داد و با نرخ ۵.۹ درصد ثبت شد.
حتی زمانی که تورم ماهانه شاخص کل در بازه تیر تا شهریور بین ۳.۶ تا ۳.۹ درصد در نوسان بود، تورم ماهانه مسکن در شهریور همچنان ۵.۱ درصد گزارش شد.
به زبان دیگر، بخشی از شوک قیمتی که پیشتر در سطح عمومی رخ داده، میتواند با فاصله زمانی در دادههای مرتبط با اجاره نمایان شود.
خرید در خواب، اجاره بیدار
بازار خرید مسکن در همین دوره، روایت متفاوتی دارد. بر پایه گزارشهای میدانی، تعداد معاملات ملک در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه رسیده است؛ البته آمار رسمی برای تأیید دقیق این برآورد هنوز در دست نیست.
با وجود افت تعداد معاملات، قیمتهای پیشنهادی همچنان تمایل به رشد دارند. بنابراین به نظر میرسد رکود فعلی بیشتر در «حجم معاملات» خودش را نشان میدهد تا در «عددهایی» که فروشندگان برای ملک طلب میکنند.
در همین چارچوب، یک فرضیه هم قابل طرح است: خریدارانی که به دلیل کاهش قدرت خرید از ورود به بازار مالکیت جا میمانند، ممکن است به بازار اجاره کوچ کنند و در نتیجه، فشار تقاضا در آن بخش بیشتر شود. با این حال، دادههای موجود فعلاً برای اثبات این پیوند کافی نیست.
فاصلهای که شاید کمتر شود
در یک سال اخیر، قیمت نسبی گروه مسکن در مقایسه با میانگین رشد کل قیمتها حدود ۲۲ درصد کاهش داشته است؛ نتیجه تقسیمِ رشد ۱.۴۳۶ بر ۱.۸۳۹ در محاسبات این گزارش.
این شکاف لزوماً ابدی نیست.
اگر مسیر کلی قیمتها همچنان افزایشی بماند، منطق قراردادهای سالانه اجاره میتواند باعث شود مسکن با تأخیر بخشی از فاصله را جبران کند. حتی اگر تورم کل از یک نقطه به بعد ثابت بماند، تعدیلهایی که هنوز در ماههای گذشته تمدید نشدهاند میتوانند تا حدود یک سال ادامه پیدا کنند.
در این نگاه، همگرایی تدریجی تورم مسکن با تورم کل یک سناریوی محتمل است، نه یک نتیجه قطعی.
دو عامل هم میتوانند جلوی نزدیک شدن کامل را بگیرند. اول، درآمد مستأجران است که در عمل نوعی سقف برای میزان افزایش اجاره ایجاد میکند. دوم، تعرفههای دولتی انرژی است که بخشی از شاخص این گروه را میسازد، اما لزوماً از منطق بازار اجاره پیروی نمیکند.
سه مسیر محتمل تا اسفند
عامل دیگری نیز میتواند بر اعداد مربوط به پاییز و زمستان اثر بگذارد: پایین بودن پایه مقایسه در سال گذشته.
تورم ماهانه مسکن از آبان تا اسفند ۱۴۰۴ تنها بین ۱.۲ تا ۱.۸ درصد بود. بر همین مبنا، میتوان برای تورم نقطهایِ اسفند ۱۴۰۵ سه مسیر محاسباتی ترسیم کرد. این اعداد پیشبینی قطعی نیستند؛ صرفاً نشان میدهند اگر الگوهای متفاوت ماهانه ادامه پیدا کند، نتیجه چه شکلی میشود.
اگر زمستان امسال همانند زمستان نسبتاً آرام ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ باشد، تورم نقطهای اسفند حدود ۴۴ درصد خواهد شد. تکرار الگوی سال ۱۴۰۲ آن را تا حدود ۵۰ درصد میبرد و اگر میانگین تورم ماهانه تا پایان سال ۳.۵ درصد باقی بماند، نرخ نقطهای میتواند در محدوده ۵۹ درصد قرار بگیرد.
البته مسیر واقعی به متغیرهای بزرگتری گره خورده است؛ از جمله «محاصره»، «نرخ ارز» و «رشد نقدینگی». محاصره از ۲۳ تیر بازگشته و رشد نقدینگی خرداد نیز ۵۶ درصد اعلام شده؛ رقمی که از سال ۱۳۵۳ سابقه نداشته است.
وقتی درصدها سرِ سفره قرارداد اجاره مینشیند
اثر این روند، در نهایت نه در نمودار تورم، بلکه هنگام تمدید قراردادها خودش را نشان میدهد.
اگر رفتار تابستان امسال نشانه حرکت مسکن به سمت دورهای شبیه سالهای اوج باشد، قراردادهایی که در پاییز و زمستان تمدید میشوند نیز احتمال دارد با افزایشهای سنگینتری روبهرو شوند.
همان اجاره ۱۰ میلیون تومانیِ سال گذشته، با نرخ متوسط کنونی گروه به حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان میرسد. اما اگر در نهایت رشد هزینه مسکن با میانگین افزایش شاخص کل همتراز شود، معادل همان عدد ۱۰ میلیون تومان به حدود ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تبدیل خواهد شد.
این ارقام البته هنوز صرفاً یک سناریوی قابل بررسی هستند، نه پیشبینی قطعی اجارهبها. دادههای ماههای بعد روشن میکند که آیا شتاب ثبتشده در تابستان یک موج کوتاه بوده یا آغاز مرحله تازهای از تعدیل دیرهنگام هزینه مسکن.
۲۲۳۲۲۵
