تحلیل کارشناس درباره آینده بازار مسکن در نیمه دوم سال/ آیا باید منتظر افزایش دوباره قیمت مسکن بود یا خریداران به کاهش قیمت امید داشته باشند
بازار مسکن از آغاز سال جاری با نوسانات فراوانی مواجه بوده است. علیرغم رکود فعالیتهای خرید و فروش و وضعیت ناشی از جنگ، در ماههای ابتدایی سال قیمت مسکن شاهد افزایش بود، اما این رکود تدریجاً شدت گرفت و به گونهای که در حال حاضر به خواب زمستانی زودرس فرو رفته است.
در این میان، افزایش قیمتهای دلار و طلا موجب افزایش انتظار تورمی شده و اگرچه بازار مسکن در رکود عمیق قرار دارد، اما همچنان با افزایشی در قیمتها روبهرو شده است. در این وضعیت، پیشبینی میشود که بازار مسکن در ۶ ماه آینده به چه سمتی حرکت کند؟ آیا متقاضیان واقعی باید منتظر کاهش قیمتها و بهبود شرایط خرید بمانند یا چنانچه امکان خرید دارند باید اقدام کنند؟
از سوی دیگر، آیا هنوز مسکن یک گزینه مناسب برای سرمایهگذاری محسوب میشود و سرمایهگذاران در این دوره رکود چه استراتژی باید اتخاذ کنند؟ آیا روشهای جاری ساختوساز در این شرایط توانستهاند پاسخگو باشند؟
متقاضیان واقعی مسکن هر زمان که توانایی داشتند باید خرید کنند
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با تجارتنیوز در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن و رفتار متقاضیان مصرفی اظهار داشت: «همواره یادآور شدهایم که متقاضیان واقعی نباید چندان تحت تأثیر اوضاع بازار قرار بگیرند؛ آنها هر زمان که توان خرید داشتند، باید اقدام به خرید کنند و منتظر نمانند تا ببینند در آینده چه تحولی در بازار روی میدهد.»
اگر فردی فرصتی مناسب برای تبدیل ملک خود به احسن قبل از کاهش قیمتها شناسایی کرده، باید فوراً دست به کار شود
ایلاتی در مورد متقاضیانی که به دنبال بهسازی ملک خود هستند توضیح داد: «توصیه من این است که اگر فردی فرصتی مناسب را شناسایی کرده، نباید برای مشاهده تحولات بعدی صبر کند. اگر موردی که اکنون شرایط تبدیل به احسن مناسبی دارد، ظاهر شده، امروز اقدام کردن بهتر از فردا است.»
او ادامه داد: «واقعیت این است که قیمتها در بازار مسکن به طور مداوم در حال افزایش بوده و به جز یکی دو مقطع در دو دهه گذشته، شاهد کاهش قابل توجهی نبودهایم. از این رو، اگر فردی فرصتی مناسب برای بهسازی ملکش شناسایی کرده، از لحاظ زمانی نباید صبر کند.»
کاهش تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن خبر خوشی است
ایلاتی در خصوص کاهش تقاضای سرمایهای و سوداگرانه در دوره رکود بیان کرد: «از اینکه در شرایط کنونی و با رکود حاکم، تقاضای سوداگرانه کاسته شده، خوشحال هستیم. این نوع تقاضا شامل افرادی است که برای سفتهبازی و در دورههای زمانی کوتاه، مثلاً کمتر از ۶ ماه، اقدام به خرید و فروش مکرر ملک میکنند. کاهش این تقاضا نه تنها ناخوشایند نیست بلکه میتواند حادثهای مثبت به حساب آید.»
دولت باید با وضع مالیات بر عایدی سرمایه و سایر ابزارهای مالیاتی، از تقاضای سوداگرانه و معاملات مکرر در بازار جلوگیری کند
او افزود: «البته خرید و فروش سوداگرانه در سایر بازارها هم قابل قبول نیست. دولت باید با وضع مالیات بر عایدی سرمایه و ابزارهای مالیاتی دیگر، مانع تقاضای سوداگرانه و معاملات مکرر گردد؛ چراکه این نوع معاملات خود به افزایش تورم عمومی در کشور کمک میکنند.»
هیچ نشانهای از بهبود وضعیت ساختوساز مسکن در حال مشاهده نیست
ایلاتی در بحث وضعیت سرمایهگذاری در بازار مسکن اظهار داشت: «اگر منظور از سرمایهگذاری، فعالیت سازندگان و سرمایهگذارانی باشد که با رویکرد منطقی به بازار نظر دارند و به دنبال سفتهبازی نیستند، در حال حاضر وضعیت همچنان رکودی است. به طور مثال، سرمایهگذاری که قصد دارد پول خود را در یک فرآیند منطقی سرمایهگذاری کند تا از ساخت پروژه، ارزش افزودهای ایجاد کند و از سرمایهگذاری خود سود ببرد، اکنون در یک بازار رکودی به سر میبرد.»
وضعیت بلاتکلیفی در بازار مسکن حاکم است
او ادامه داد: «برنامههای دولت نیز در حال حاضر نشانهای از تحرک و خروج از رکود را نشان نمیدهد. نه برنامههای حمایتی و مالی برای تقویت ساخت و عرضه مسکن شرایط رضایتبخشی دارند و نه اقداماتی نظیر واگذاری زمین به شکل مؤثری در حال پیشرفت است تا نویدبخش رونق بازار مسکن باشد. بنابراین، شرایط بلاتکلیفی بهطور کامل بر بازار حاکم مانده است.»
سازندگان سنتی دیگر در بازار مسکن حضور ندارند
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تغییر وضعیت ساختوساز یادآور شد: «در گذشته، سازندگان سنتی بودند که طبق روند قبلی، یک یا دو واحد مسکونی میساختند و به بازار عرضه میکردند.»
او اضافه کرد: «اکنون این گروه تقریباً از بازار خارج شدهاند. خردهسازانی که با چنین روشهایی وارد بازار میشدند، در حال حاضر شرایط چندان مساعدی ندارند مگر در مناطق خاصی که قیمتها پایینتر است یا از وضعیت متفاوتی بر خوردارند و معاملات همچنان در آنجا انجام میشود. البته این بخش تنها سهم کوچکی از کل بازار را تشکیل میدهد.»
دیگر نمیتوان مسکن ساخت و سپس به دنبال خریدار گشت
ایلاتی درباره لزوم تغییر در مدل ساختوساز در دوران رکود گفت: «با توجه به رکودی که طی سالهای اخیر در بازار مسکن مشاهده میشود، باید نحوه ساخت مسکن را تغییر دهیم. دیگر نمیتوان پروژهای را بدون برنامهریزی تعریف کرد و بعد از ساخت آن به دنبال مشتری برای فروش رفت.»
تعیین مدل بازاریابی و تعریف پروژه باید پیش از آغاز ساخت انجام شود
او افزود: «مدل بازاریابی و فرایند تعریف پروژه باید دستخوش تغییر شود. پیش از شروع ساخت، لازم است که مشخص شود مشتری پروژه چه فردی است و اساساً برای چه گروهی طراحی میشود. اگر روند ساختوساز به این سمت حرکت کند، رکود دیگر معنا نخواهد داشت؛ چراکه سازنده بهصورت سفارشی اقدام به ساخت خواهد کرد و دقیقا میداند برای چه کسی میسازد و مشتری نهایی خود را از قبل شناسایی کرده است.»
شخصیسازی مسکن سرمایه سازندگان را از قفل شدن نجات میدهد
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: «شخصیسازی، سفارشیسازی، و هدفگذاری به مشتری نهایی از فرصتهایی است که در حال حاضر در بازار وجود دارد. برخی از سازندگان در این شرایط رکودی با دوراندیشی عمل میکنند و به انجام مطالعه و تحقیقات بازار میپردازند؛ اقداماتی که در بازار مسکن مندک و حتی انگشتشمار هستند.»
ایلاتی ساخت سفارشی مسکن را روشی برای ایجاد رقابت میان سازندگان میداند و توضیح داد: «اگر بخواهیم در این زمینه تغییر بنیادی ایجاد کنیم، تحقیقات بازار باید نقش بیشتری در عرصه مسکن ایفا کند تا پروژههایی را تعریف کنیم که پس از ساخت روی دست سازنده نمانند و سرمایهای که مصرف شده، قفل نگردد. باید از وضع کنونی عبرت بگیریم تا در آینده، وضعیت بهتری در بازار مسکن داشته باشیم.»
افزایش هزینههای ساخت و انتظارات تورمی قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد
ایلاتی درباره پیشبینی قیمت مسکن در ماههای آتی گفت: «افزایش قیمت مسکن عمدتاً از چند جنبه ناشی میشود. یکی از این عوامل افزایش هزینههای ساخت است که واقعیتی غیرقابل انکار در بازار محسوب میشود و عامل مهم دیگر نیز انتظارات تورمی است. صاحبان سرمایه به تحولات بازارهای دیگر توجه دارند؛ آنها تغییرات نرخ طلا و ارز را زیر نظر میگیرند و بر اساس آن، قیمت داراییهای خود را تعدیل مینمایند.»
او ادامه داد: «هر چند ممکن است با وجود افزایش قیمتها، معاملات صورت نگیرد. در چنین حالتی با پدیده رکود تورمی مواجه خواهیم بود؛ بهطوری که معامله انجام نمیشود ولی قیمتها به صورت اسمی افزایش مییابند و این خود میتواند مجدداً رکود را تشدید کند.»
مدل سنتی سرمایهگذاری در مسکن دیگر کاربردی ندارد
این کارشناس بازار مسکن به انتقاد از روشهای متداول سرمایهگذاری در این حوزه پرداخته و گفت: «سرمایهگذار حرفهای باید از گردش مالی خود درآمد کسب کند، نه اینکه سرمایهاش بر روی یک دارایی قفل شود و منتظر بماند تا ببیند در آینده چه رخ میدهد. اما در موردی مشخص، بخش بزرگی از سرمایهگذاری سنتی در بازار مسکن کشور عمدتاً به همین شکل بوده است.»
او افزود: «این گروه چندان به گردش مالی سرمایه اهمیت نمیدهند؛ برای مثال، فروش ملک و آغاز پروژه جدید یا سرمایهگذاری در املاک دیگر را در نظر نمیگیرند. به شکل سنتی، به قفل شدن سرمایه خود روی یک ملک عادت کردهاند تا زمانی که فرصت خروج مناسبی پیدا شود.»
ایلاتی تأکید کرد: «رکود چهار یا پنج سال اخیر نشان میدهد که این نوع سرمایهگذاری دیگر کارآمد نیست. ممکن است مقدار زیادی از سرمایه قفل شود و شرایط بازار اجازه خروج را ندهد و نقدشوندگی بوجود نیاید. البته این وضعیت یکی از مراحل گذار است و نسل جدید سرمایهگذاران به تدریج با هوشمندی بیشتری عمل میکنند و از درسهای روشهای قبلی بهرهبرند.»
قیمت مسکن در ۶ ماه آینده بالاتر خواهد رفت
ایلاتی در پاسخ به سؤالی درباره احتمال افزایش مجدد قیمت مسکن در ۶ ماه آینده با توجه به انتظارات تورمی گفت: «بله. با توجه به نرخ ارز فعلی و پیشبینیهای موجود، انتظار داریم که قیمت مسکن افزایش یابد. البته این خبر مطلوبی نیست، اما واقعیتی است که با آن روبهرو هستیم.»
او ادامه داد: «دولت میتواند با بهرهگیری از برخی سازوکارها، حداقل نرخ رشد قیمت را کنترل کند. اگر توان پیشگیری از افزایش قیمت را ندارد، حداقل میتواند شیب افزایش قیمتها را کاهش دهد. در این راستا، سیاستهای حوزه مسکن و مخصوصاً واگذاری زمین بسیار مهم است.»
دولت اگر نمیتواند مسکن تولید کند، حداقل زمین را واگذار کند
این کارشناس بازار مسکن درباره عملکرد دولت در زمینه واگذاری زمین انتقاد کرد و گفت: «دولت ادعا میکند که نمیتواند مسکن بسازد یا بانکها تسهیلات نمیدهند؛ اما میتواند زمین را واگذار کند. حتی اگر زیرساختی برای زمینها وجود ندارد، باید زمین را در اختیار مردم قرار دهد تا خودشان اقدام به تأمین زیرساخت کنند؛ این آسانترین راه است، اما حتی همین اقدام هم محقق نمیشود.»
او ادامه داد: «در واقع، خود سیاستگذار نیز شرایط را قفل کرده است. این موضوع ارتباطی با تحریم یا مذاکره با آمریکا ندارد. اگر دولت قادر به ارائه زیرساخت نیست، باید صراحتاً به مردم بگوید که فعلاً نمیتواند زمینهایی با زیرساختها را واگذار کند و زمینها را بدون زیرساخت به آنها بدهد.»
واگذاری زمینهای بدون زیرساخت را به رفراندوم بگذارید
ایلاتی در خصوص واگذاری زمین خاطرنشان کرد: «حتی میتوان این موضوع را به رفراندوم گذاشت؛ از مردم بپرسید آیا آمادهاند زمینهای بدون زیرساخت را دریافت کنند یا نه و ببینید چه درصدی پاسخ مثبت میدهند. این مسائل را به رفراندوم بگذارید.»
او در پایان تأکید کرد: «ما عملاً با مردم خودمان در حال جنگ هستیم و خودمان را تحریم کردهایم؛ این موضوع هیچ ارتباطی با آمریکا ندارد. با مردم خود مذاکره کنید و مسائل را با آنها حل و فصل کنید. به نظر من حتی اگر وضعیت جنگی نیز ادامه یابد، مردم با چنین اقداماتی بیشتری تابآوری خواهند داشت. باید این زمینها واگذار شوند.
۲۲۳۲۵
