افزایش نرخ اجاره بها یک سوم نرخ تورم کلی/ کاهش روند جابجایی مستاجران

بازار اجاره مسکن در آستانه پاییز ۱۴۰۵ در شرایطی قرار دارد که جدیدترین آمار رسمی نشان‌دهنده رشد کند اجاره‌بها نسبت به نرخ تورم عمومی است. طبق اطلاعات به‌دست‌آمده، تورم سالیانه اجاره مسکن در مردادماه به ۳۲.۳ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه این بخش به ۳۱.۸ درصد رسیده است؛ در حالی که نرخ رشد سالانه قیمت کالاها و خدمات در همین ماه مطابق گزارش مرکز آمار به نزدیک ۷۰ درصد و افزایش نقطه‌به‌نقطه آن به ۹۰ درصد نزدیک می‌شود.

ایسنا گزارش می‌دهد که به نظر می‌رسد عواملی چون محدودیت توان مالی مستاجران، تمدید قراردادهای اجاره و تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی در مانع از افزایش بیشتر نرخ‌های اجاره مؤثر بوده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهند که بسیاری از موجران و مستاجران به توافق‌هایی با نرخ‌های رشد کمتر از ۵۰ درصد دست می‌یابند. البته در مواردی در تهران، برخی صاحب‌خانه‌ها اجاره‌ها را تا ۱۰۰ درصد بالا برده‌اند.

مصوبه سران قوا برای قراردادهایی که تا پایان سال جاری منقضی می‌شوند، پیش‌بینی کرده که در صورت درخواست مستأجر، این قراردادها برای یک سال با حداکثر افزایش ۲۵ درصد در اجاره‌بها و ودیعه تمدید گردد. در عین حال، تا ۲۶ شهریور، شبکه بانکی بیش از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن به ۴۲۵ هزار متقاضی اعطا کرده است، اما فعالان بازار معتقدند که وام و محدودیت‌های قیمتی به تنهایی نمی‌تواند بحران‌های بنیادین بازار اجاره را حل کند.

رشد اجاره فراتر از ۳۲ درصد، اما سرعت تغییرات کاهش یافته است

آخرین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که تورم سالانه اجاره مسکن خانوارها در مردادماه ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده که این رقم کمترین نرخ تورم سالیانه اجاره از آذرماه ۱۴۰۱ به حساب می‌آید.

در همان ماه، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره به ۳۱.۸ درصد و تورم ماهانه نیز به ۲.۵ درصد گزارش شده است. به عبارت دیگر، متوسط اجاره‌بها در مرداد نسبت به همین ماه در سال گذشته ۳۱.۸ درصد افزایش یافته، هرچند روند رشد آن در مقایسه با دوره‌های قبلی کندتر شده است.

بازار اجاره در مردادماه، در میان دیگر گروه‌های اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوار، به ثبت پایین‌ترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه و سالانه پرداخته است؛ هرچند که این واقعیت به تنهایی فشاری را که هزینه مسکن بر مستاجران وارد می‌کند، از میان نمی‌برد.

علاوه بر این، بازار اجاره با یک واقعیت دیگری هم روبرو است: فاصله‌ای که میان قیمت‌های اعلامی و توان پرداخت خانوارها وجود دارد.

به گفته نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، در حالی که در برخی مناطق افزایش اجاره‌بها را شاهد هستیم، تعداد قراردادهای ثبت‌شده به نسبت افزایش قیمت‌ها افزایش نیافته است؛ وضعیتی که به عقیده‌ی او نمایانگر تغییر در الگوی بازار اجاره است.

حمایت قانونی از قراردادهای در حال تمدید

یکی از تحولات مهم در بازار اجاره امسال، تصویب و ابلاغ مصوبه سران قوا درباره تمدید قراردادهای اجاره می‌باشد. بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر، برای یک سال تمدید خواهند شد و هرگونه افزایش در اجاره‌بها و ودیعه حداکثر به ۲۵ درصد محدود خواهد بود. این حکم در بعضی شرایط قانونی خاص از جمله نیاز مالک یا تخریب و بازسازی ملک، استثنائاتی دارد.

قبل از ابلاغ این مصوبه، وزارت راه و شهرسازی در چارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، اختیار تعیین سقف‌های استانی را به شوراهای مسکن استان‌ها تفویض کرده بود. در آن زمان، برای مثال سقف تهران ۲۷ درصد تعیین شده بود؛ اما مصوبه بعدی که به تمدید قراردادها در شرایط اضطراری مربوط می‌شد، سقف ۲۵ درصدی را برای این نوع تمدید در سرتاسر کشور مشخص کرد.

از منظر اجرایی، یکی از چالش‌های اصلی هنوز هم فاصله میان قانون و واقعیت بازار است.

در این زمینه نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار می‌دارد که برخی آمارهای غیررسمی از افزایش اجاره‌بهای ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی در برخی مناطق قابل تعمیم به تمامی مناطق نیست و نبود سامانه‌ای جامع برای ثبت و گزارش دقیق معاملات، ارزیابی وضعیت بازار را دشوار ساخته است.

محدودیت سقف اجاره به‌تنهایی کارآمد نیست

در رابطه با مصوبه اجاره‌بها، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان، این مصوبه را اقدامی موقتی برای حمایت از مستاجران و ساماندهی بازار عنوان کرده اما بر این باور است که تمدید قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه به‌تنهایی نمی‌تواند معضلات موجود در بازار را برطرف کند.

طبق اظهارات او، بخش زیادی از مالکان در محدود سقف‌های تعیین‌شده و عمدتاً در بازه ۲۵ تا ۳۰ درصد نسبت به افزایش اجاره اقدام کرده‌اند، ولی برقراری ثبات پایدار در بازار نیازمند بهبود تولید و عرضه مسکن، به ویژه مسکن استیجاری است. پورحاجت تأکید کرده که سیاست‌گذاران نباید هدف راهبردی افزایش عرضه را فدای سیاست‌های کوتاه‌مدت تنظیم بازار کنند.

این نگرش با نظرات ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران هم‌راستا است.

رهبر در روزهای اخیر صورت مسأله کنترل دستوری بازار اجاره را ناکافی عنوان کرده و بر ضرورت افزایش تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای برای کاهش فشار اجاره تأکید کرده است.

او همچنین فقدان نظام اجاره‌داری حرفه‌ای را یکی از مشکلات ساختاری بازار به حساب آورده و بر لزوم ایجاد مشوق‌هایی برای جذب سرمایه‌گذاران به حوزه ساخت واحدهای اجاره‌ای تأکید دارد.

پرداخت ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن

در کنار سیاست تعیین سقف، دولت و نظام بانکی ابزار تسهیلات ودیعه مسکن را نیز به عنوان یکی از کمک‌های مهم به مستاجران مورد توجه قرار داده‌اند.

براساس آخرین آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی، از ابتدای تیرماه ۱۴۰۴ تا ۲۶ شهریور ۱۴۰۵، بیش از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن به ۴۲۵ هزار نفر اختصاص یافته است. از این میزان، بیش از ۶۲ همت در یک ساله منتهی به پایان بهار ۱۴۰۵ به ۳۵۷ هزار فرد پرداخت شده و حدود ۱۸ همت دیگر نیز از آن زمان تا ۲۶ شهریور به ۶۸ هزار متقاضی تخصیص یافته است.

در عین حال، سقف تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۵ نیز افزایش یافته است. بر اساس مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی، سقف این تسهیلات برای مستأجران در تهران ۳۶۵ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۲۸۰ میلیون تومان، در دیگر شهرها ۱۸۵ میلیون تومان و در مناطق روستایی ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است. همچنین سقف کلی منابع این تسهیلات از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت تغییر یافته است.

با این وجود، افزایش سقف وام لزوماً به معنای حل مشکل توان پرداخت مستأجران نمی‌باشد. برخی از کارشناسان بر این نکته تأکید دارند که همزمانی اقساط وام با اجاره ماهانه، در شرایطی که درآمد خانوار به‌طور متناسب با هزینه‌های مسکن افزایش نیافته، می‌تواند فشار زیادی ایجاد کند.

مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی، نیز به سهم بالای هزینه مسکن در بودجه خانوار اشاره کرده و می‌گوید که این هزینه‌ها برای خانوارهای مستأجر به حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد رسیده است؛ او همچنین بر محدودیت توان بازپرداخت خانوارها در ارتباط با کارایی وام‌های مسکن تأکید می‌کند.

تغییر جو بازار از رونق به ثبات

با پایان بخش عمده‌ای از فصل جابه‌جایی تابستان، بازار اجاره وارد دوره‌ای می‌شود که در آن بسیاری از قراردادهای سالیانه تعیین و تکلیف شده‌اند. در چنین وضعیتی، اثر واقعی سیاست سقف ۲۵ درصدی بیشتر در قراردادهای تمدیدی نمایان خواهد شد، در حالی که سطح عرضه، توان مالی خانواده‌ها و رفتار مالکان همچنان متغیرهای تأثیرگذار بازار به شمار می‌آیند.

افزون بر این، کاهش نرخ تورم اجاره در آمار رسمی، به همراه گزارش‌هایی از افت تعداد قراردادها، ممکن است به معنای آن باشد که برخی خانوارها برای انطباق با هزینه مسکن ناگزیر به تغییر گزینه‌های خود شده‌اند؛ نکته‌ای که داود بیگی‌نژاد نیز از منظر تغییر الگوی بازار و کاهش رشد قراردادها در مقایسه با رشد قیمت‌ها به آن اشاره کرده است.

همچنین، بعضی از کارشناسان به این نکته تأکید دارند که مسأله بازار اجاره به طور صرف به «قیمت» ارتباط ندارد و به «عرضه» نیز وابسته است. اگر تعداد واحدهای مناسب اجاره‌ای بدون تناسب با تعداد مستاجران افزایش نیابد، حتی کاهش موقت سرعت رشد حقوقی تورم نیز لزوماً به این معنی نخواهد بود که خانواده‌ها به آسانی به مسکن دسترسی پیدا می‌کنند.

مسکن استیجاری؛ حلقه مفقوده بازار اجاره

به طور کلی، آنچه در آستانه پاییز ۱۴۰۵ درباره وضعیت بازار اجاره مشاهده می‌شود، ترکیبی از کاهش سرعت تورم، ادامه سطح بالای اجاره‌بها، مداخله‌های قانونی برای محدود کردن افزایش قراردادهای مشمول مصوبه و افزایش حمایت‌های مالی از مستاجران به شمار می‌رود.

از یک طرف، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۸ درصدی نشان‌دهنده این است که اجاره‌بها هنوز نسبت به سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته و از طرف دیگر، سقف ۲۵ درصدی مصوبه برای قراردادهای مشمول، سعی دارد بخشی از این فشار را در زمان تمدید قراردادها محدود نماید. همزمان، پرداخت بیش از ۸۰ همت وام ودیعه به ۴۲۵ هزار نفر، ظرفیت معتنابهی برای کمک به تأمین نقدینگی مستأجران فراهم کرده است.

با این حال، در کنار این تدابیر کوتاه‌مدت، اکثریت کارشناسان بر این نکته تأکید دارند که تداوم ثبات در بازار اجاره نیازمند افزایش عرضه واحدهای استیجاری و شکل‌گیری نظام اجاره‌داری حرفه‌ای هست. پورحاجت بر اهمیت تولید مسکن استیجاری تأکید نموده و رهبر نیز بالا بردن ساخت و عرضه این واحدها و ایجاد مشوق‌هایی برای سرمایه‌گذاران را راه‌حل‌های ضروری برای آینده بازار می‌داند.

بنابراین، وضعیت بازار اجاره در آستانه پاییز به یک سو با سیاست‌های حمایتی دولت و بخش بانکی مواجه بوده و از سوی دیگر باز هم با مشکل عمیق عدم تعادل میان قدرت خرید خانوارها و هزینه‌های مسکن دست و پنجه نرم می‌کند؛ مسأله‌ای که حل آن تنها با تعیین یک سقف قیمتی یا افزایش وامی خاص حل نمی‌شود و به توانایی ویژه در عرضه مسکن، توان مالی خانواده‌ها و نحوه جذب سرمایه به بازار اجاره وابسته است.

۲۲۳۲۲۵