افزایش دو برابری هزینه مصالح ساختمانی/ کاهش توان مالی مردم برای خرید مسکن؛ خروج سازندگان از بازار مسکن
حبیبالله طاهرخانی در یک نشست خبری با اشاره به اوضاع اقتصادی یک سال گذشته کشور، بیان کرد: کشور در این مدت با دو جنگ تحمیلی و غیرمنصفانه روبرو بوده و تأثیرات آن بهشدت بر اقتصاد کشور، به ویژه بر بخش ساختمان و مسکن محسوس بوده است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزود: در سال ۱۴۰۳، صدور پروانههای ساختمانی با شتاب قابل توجهی همراه بود و بهخصوص در حوزه پروانههای ساختمانی شهری، رکوردی ۱۱ ساله شکسته شد و تعداد پروانههای صادرشده به حدود ۵۲۳ هزار واحد مسکونی رسید.
کاهش تمایل به سرمایهگذاری در بخش مسکن
طاهرخانی تصریح کرد: در سال ۱۴۰۴، تغییرات داخلی کشور سبب کاهش تمایل به سرمایهگذاری در حوزههای مختلف، از جمله بخش ساختمان و مسکن گردید. با این حال، به استناد آمار رسمی مرکز آمار ایران، این بخش در سال گذشته با رشد ۱.۴ درصدی مواجه شد.
کاهش سرمایهگذاری در ساختمانهای نوپا
او همچنین اظهار داشت که سرمایهگذاری در زمینه ساختمانهای نوپا کاهش یافته است، اما در عوض، در ساختوسازهای نیمهتمام افزایش قابل توجهی مشاهده میشود که هدف آن عرضه واحدهای مسکونی به بازار است. این روند مثبتی به حساب میآید، به خصوص در شرایطی که اقتصاد کلان کشور با مشکلات مواجه است، بخش ساختمان توانسته رشد مثبتی از خود نشان دهد.
میانگین افزایش قیمت مصالح ساختمانی امسال به بیش از ۱۰۰ درصد رسید
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تحولات بازار مصالح ساختمانی در ابتدای سال جاری، گفت: در آغاز سال شاهد افزایش قابل توجه قیمت بسیاری از نهادههای ساختمانی بودیم که میانگین رشد قیمت آنها به بیش از ۱۰۰ درصد رسیده است.
او افزود: این افزایش قیمت چالشی برای روند بعدی بهویژه در زمینه قیمت مسکن بود؛ اگر چه بخشی از این افزایش به نحو دیگری تعدیل شد، اما امواج آن همچنان بر قیمت مسکن تأثیرگذار است.
عرضه گسترده مسکن الزاما به بهبود دسترسی منجر نمیشود
طاهرخانی در ادامه تأکید کرد که مسئله مسکن در کشور تنها به موضوع عرضه مربوط نمیشود و افزود: عرضه بیهدف و گسترده مسکن لزوماً مشکلی را حل نمیکند. تجربیات گذشته، بهویژه در اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوایل دهه ۱۳۹۰ نشان داد که عرضه زیاد مسکن به خودی خود شرایط مطلوبی برای شهروندان ایجاد نکرد.
او ادامه داد: نتیجه این سیاستها منجر به افزایش تعداد واحدهای خالی و عرضه واحدهایی که با توان مالی خانوارها همخوانی نداشت، شده است؛ بنابراین هر دولتی با هر دیدگاه و رویکردی باید بر مشکلات اصلی بازار مسکن تمرکز کند تا بتواند به مدیریت این بازار بپردازد.
توان مالی مردم برای تأمین مسکن کاهش یافته است
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی به یکی از چالشهای بزرگ حوزه مسکن اشاره کرد و گفت: یکی از مسائل اساسی، دشواریهای دسترسی مردم به مسکن بهخصوص در بیشتر از یک دهه اخیر است. دلیل اصلی این مشکل کاهش دائم درآمد و توان اقتصادی خانوادهها برای تأمین مسکن است.
طاهرخانی خاطرنشان کرد: این معضل به ویژه در کلانشهرها و بهویژه در پایتخت بیشتر به چشم میخورد؛ چرا که سیاستهای آزمایشی نیز نتوانستهاند بهخوبی عمل کنند. همچنین مهاجرتها، عمدتاً برای دستیابی به مشاغل خدماتی، تقاضا و نیاز به مسکن را در تهران و سایر کلانشهرها افزایش داده است.
ناترازی بین عرضه مسکن و توان دسترسی مردم در پایتخت تشدید شده است
وی افزود: به دلیل این عوامل، ناترازی میان عرضه مسکن و قدرت دسترسی مردم به آن در کلانشهرها و پایتخت افزایش یافته است.
طاهرخانی با اشاره به دو مسئله عمده در بازار مسکن یعنی دشواری در دسترسی به مسکن و بدمسکنی تأکید کرد: هر دولت، سیاستگذار و قانونگذار باید برنامههای خود را برای کاهش این دو معضل تنظیم کند.
رشد خانوادههای کوچک در یک دهه آینده بر بازار مسکن تأثیر میگذارد
او افزود: یکی دیگر از مسائل مهمی که در جامعه در حال وقوع است و در دهه آینده بر بازار مسکن اثر میگذارد، افزایش خانوادههای کوچک است. این گسترش نتیجه تغییر در سبک زندگی و تحولات ساختار خانوارها میباشد. این روند باید در برنامهریزیهای آینده برای حوزه مسکن لحاظ شود.
تعیین تکلیف پروژههای مسکن حمایتی برنامه جدی دولت است
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: یکی از اصول سیاستی دولت در بخش مسکن، اجرای تعهدات قبلی است، بهخصوص در زمینه مسکن حمایتی. در گذشته برای تقریباً ۸۵۰ هزار واحد مسکونی تعهداتی اعمال شده بود و به این معناست که از حدود ۸۵۰ هزار متقاضی، مقادیری از وجوه دریافت شده بود و اعلام شده بود که تأمین مسکن آنان از طریق روشهای مختلف، بهویژه انبوهسازی، انجام خواهد شد.
او خاطرنشان کرد: یکی از چالشهای کلیدی در آغاز فعالیت دولت این بود که بخش قابل توجهی از این ۸۵۰ هزار واحد عملاً به مرحله اجرا نرسیده بود. بیش از ۶۰۰ هزار واحد هنوز عملیات اجرایی آن آغاز نشده بود و بعضی دیگر با مشکلاتی مواجه بودند.
طاهرخانی گفت: تقریباً ۵۰ درصد این پروژهها شرایط لازم برای شروع عملیات ساختمانی را نداشتند. شروع عملیات اجرایی نیازمند تأمین الزامات و مجوزهای ساختمانی است. همچنین برای ارتباط پروژهها با نظام تسهیلات بانکی، دریافت پروانه ساختمانی اهمیت بسزایی دارد. در حالی که بخش عمدهای از این واحدها هنوز به شبکه تسهیلات بانکی متصل نشده بودند.
او افزود: در بسیاری از این پروژهها، آورده مردم دریافت شده بود، اما تسهیلات بانکی تخصیص نیافته بود. به همین دلیل برخی از پروژهها متوقف بودند یا با پیشرفت کمی همراه بوده و تنها تعداد محدودی از پروژهها در حال اجرا بودند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه وضعیت این پروژهها بهطور مستمر از طریق داشبورد مدیریتی تحت نظر است، تأکید کرد: با توجه به این که این واحدها بهعنوان تعهد دولت و نظام محسوب میشوند، پیگیری و بهروزرسانی آنها از اولویتهای دولت است و اقدامات متعددی برای رفع مشکلات و تکمیل این پروژهها آغاز شده است.
واگذاری زمین بدون آمادهسازی به تأمین مسکن منجر نمیشود
طاهرخانی ادامه داد که استفاده دقیق و هدفمند از سیاست زمین را بهعنوان دومین اصل سیاستی دولت در حوزه مسکن مطرح کرد و گفت: زمین یکی از مهمترین ابزارهای اجرایی در سیاست مسکن است، ولی واگذاری زمین بدون آمادهسازی و فراهم آوردن زیرساختها به تنهایی نمیتواند به تحقق هدف تأمین مسکن بیانجامد.
او تأکید کرد: زمین باید بهگونهای عرضه شود که شهروندان، چه بهصورت فردی و چه در گروههای ساخت، بتوانند فوراً پس از تحویل آن عملیات ساختمانی را آغاز نمایند. نمیتوان از مردم وجوهی بهعنوان امید برای ساخت مسکن دریافت کرد و بعد از چند سال هیچ اقدام اجرایی صورت نگیرد یا حتی زمین مورد تعهد تأمین نگردد، زیرا این روند تنها به ضرر دولت و مردم تمام خواهد شد.
طاهرخانی بر لزوم پرهیز از وعدههای غیرواقعی به مردم تأکید کرد و گفت: در راستای کاربست زمین به منظور پیشبرد سیاستهای مسکن، دولت با تعهدات کلیدی از جمله اجرای قانون جوانی جمعیت و تعیین تکلیف حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکونی مواجه است و این تعهدات باید بطور عملیاتی پیگیری شوند.
او ادامه داد: بخش قابل توجهی از اراضی باارزش وزارت راه و شهرسازی پشتیبانیکننده پیشبرد سیاستهای مسکن هستند و دولت باید عملکرد خود را در بهکارگیری این ظرفیت بهطور شفاف ارائه دهد. صرف بیان اینکه زمین داریم یا میتوان از زمین برای تأمین مالی و اجرای سیاستهای مسکن استفاده کرد، کافی نیست و باید بهوضوح مشخص شود که چه مقدار از اراضی وزارت راه و شهرسازی در این دولت و نیز در دولتهای گذشته برای پیشبرد سیاست مسکن بهکار برده شده است.
زمین تنها ابزار سیاست مسکن نیست
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد: زمین یکی از اهرمهای اساسی دولت برای پاسخ به نیاز مسکن، بهویژه برای زوجهای جوان و در کلانشهرهاست، اما زمین به تنهایی نمیتواند چارهساز باشد. درآمد خانوار، تأمین مالی ساخت، تأمین مالی زیرساختها و آمادهسازی اراضی نیز عواملی هستند که باید در کنار زمین مورد توجه قرار گیرند.
نهایتاً ۲۰ درصد عرضه مسکن دست دولت است
او با اشاره به فعالیتهای بخش خصوصی در ساختوساز بیان کرد: یکی از رویکردهای دولت فراهم کردن شرایط مناسب برای فعالیت بخش خصوصی است. در طول این سالها و حتی در برخی مقاطع پس از انقلاب، بخش عمده عرضه مسکن از سوی بخش خصوصی تأمین شده و این بخش امروز نیز بخش زیادی از تولید مسکن را به عهده دارد.
طاهرخانی ادامه داد: حتی در زمان اجرای طرحهای حمایتی مسکن، دولت نتوانسته است بیش از ۱۰ تا ۲۰ درصد از کل عرضه مسکن را خود انجام دهد. از این رو، بخش خصوصی نقش کلیدی در بازار مسکن ایفا میکند و باید موانع پیش روی این بخش را برطرف کرد. در شورای عالی مسکن نیز کمیتهای برای بررسی این موضوع تشکیل شده است.
ضرورت تنوع در الگوهای تأمین مسکن
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی یکی دیگر از رویکردهای دولت را پذیرش تنوع در الگوهای سکونت عنوان کرد و گفت: نمیتوان برای تمامی کشور یک مدل واحد در حوزه مسکن ارائه داد. در برخی نواحی، مالکیت میتواند اهمیت بیشتر داشته باشد، در حالی که در دیگر مناطق اجارهنشینی ممکن است راهکار مؤثرتری باشد و در برخی مناطق نیز عرضه مسکن متناسب با شیوه مصرف یا واگذاری زمین ممکن است بهترین گزینه باشد.
او توضیح داد که حتی واگذاری زمین به مقیاس بزرگ نیز میتواند در برخی مناطق بهعنوان یکی از راهکارها مطرح گردد، اما نمیتوان آن را بهعنوان تنها راهحل مسکن در کشوری با تنوع اقلیمی، اجتماعی و سکونتی در نظر گرفت. بنابراین، در تأمین مسکن باید هم تنوع در روشها و هم تنوع در تراکم متناسب با شرایط هر منطقه مد نظر قرار گیرد.
طاهرخانی تأکید کرد: این الگوها باید بر اساس بررسیهای محلی، عرف هر منطقه و نوع شهرسازی موجود در نقاط مختلف کشور تعیین شوند و از مالکیت تا اجاره و سایر شیوههای تأمین مسکن، نیاز به استفاده از روشهای متنوع وجود دارد.
تحول در مدیریت صنعت ساختمان
او به وضعیت سنتی صنعت ساختمان در کشور اشاره کرد و گفت: کهن بودن بازار مسکن و فقدان ورود جدی و حرفهای به تولید و عرضه مسکن، اطمینان کافی در زمینه کیفیت صنعت ساختمان را به سیاست گذار نمیدهد. یکی از رویکردهای کلیدی دولت ایجاد تحولی در مدیریت صنعت ساختمان کشور است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزود: در مرحله پایانی، چارچوبی در حال تدوین است که وظایف، مسئولیتها و پاسخگویی ذینفعان مختلف صنعت ساختمان را مشخص خواهد کرد.
دولت از ورود تصدیگرایانه به بخش مسکن خودداری میکند
او همچنین تأکید کرد: دولت از ورود تصدیگرایانه به حوزه مسکن اجتناب خواهد کرد. در حوزههایی نظیر واگذاری زمین انفرادی و گروهی نیز اقدامات عملی صورت گرفته و بخش عمدهای از واحدهایی که در این دولت بهصورت انفرادی یا گروهی اقدام به اجرا شدهاند، بیشتر در شهرهای کوچک و متوسط بودهاند.
طاهرخانی افزود: قراردادهای انبوهسازی در مسکن حمایتی به سبب هزینههایی که برای دولت و پروژهها به همراه دارد، در راستای سیاست فعلی دولت لحاظ نشده و این رویکرد را دولت دنبال نکرده است.
مسکن باید با رویکرد محلی مدیریت شود
او همچنین بر لزوم توجه به شرایط هر منطقه تأکید کرد و گفت: یکی از اصول مورد توجه دولت محلیمحوری و پرهیز از ارائه نسخه واحد برای کل کشور است. مسکن یک کالای محلی به شمار میآید و پاسخ آن نیز باید نسبت به شرایط محلی بهطور مناسب ارائه شود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزوده است که در پیشنهادات مربوط به طرح جامع مسکن نیز این موضوع لحاظ شده است. تمرکززدایی از تصمیمگیریها و درگیر کردن ذینفعان بخش عمومی و محلی در حوزه مسکن یکی از راهکارهای اساسی است که دولت در نظر دارد.
طاهرخانی همچنین با اشاره به نقش زمین در سیاست مسکن گفت: زمین از جنبه عملکردی دارای مراحل مختلفی است. یکی از این مراحل تأمین زمین جدید شهری از طریق طرحهای توسعه شهری است که میتواند از طریق الحاق اراضی به شهرهای موجود، بازنگری در مکانیابی شهرها و شهرکهای جدید یا تصمیمات کمیسیون ماده ۵ برای تغییر کاربری و تأمین اراضی مورد نیاز صورت گیرد.
جزئیات واگذاری زمین در بخشهای مختلف
او با بیان جزئیات واگذاری اراضی در بخشهای مختلف، گفت: در دو سال اخیر ۹۶ هزار واحد زمین در قالب گروههای ساخت به مردم واگذار شده و ۹۴ هزار واحد زمین نیز در حوزه مسکن کارگری با همکاری صاحبان صنایع تخصیص یافته است. نزدیک به ۵۰ هزار واحد نیز به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تحویل داده شده تا از طریق همافزایی میان نهادهای مختلف، روند اجرای این واحدها سرعت پیدا کند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: حدود ۱۲۰ هزار واحد در قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت واگذار شده است. در حوزه روستایی حدود ۳۲ هزار واحد زمین جدید نیز واگذار گردیده و همچنین تعدادی زمین به ایثارگران تخصیص یافته است.
زمین زمانی ارزشمند است که قابلیت تبدیل شدن به مسکن را داشته باشد
طاهرخانی تأکید کرد که فعالیتهای دولت در زمینه واگذاری زمین باید قابل ارزیابی باشد و تصریح کرد: این اقدامات تنها مجموعهای از واگذاریهای انجام شده در بخشهای مختلف است و عملکرد دولت در این بخش نیز باید در مقایسه با دورههای پیشین و طبق تکالیف مشخص مورد بررسی قرار گیرد.
او در نهایت تأکید کرد که تکلیف اصلی و قابل ارزیابی در حوزه سیاست زمین این است که زمین واگذارشده باید امکان شروع عملیات ساخت را فراهم کند. ارائه صرف آمار تنها از تعداد زمینهای واگذار نشده کافی نیست؛ زمین زمانی ارزشمند است که قابلیت تبدیل به مسکن را داشته باشد.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: لازم است واگذاری زمین به جامعه هدف واقعی برسد و در نهایت به تأمین مسکن برای آن جامعه هدف منجر شود.
طاهرخانی افزایش داد: زمین بهعنوان یکی از داراییهای عمومی ارزشمند است و باید اطمینان حاصل شود که واگذاری آن نهایتاً به بهبود دسترسی مردم به مسکن انجامد. همچنین هر سیاستی در عرصه زمین به تنهایی نمیتواند به تحقق هدف سیاست مسکن منجر شود و باید نتیجه واقعی آن بر دسترسی مردم به مسکن مورد ارزیابی قرار گیرد.
برنامه دولت برای حمایت از اقشار کمدرآمد در پرداخت آورده نقدی مسکن
او در تبیین تدابیر دولت برای حل مشکل فقر اقشار کمدرآمد در پرداخت آورده نقدی افزود: یکی از گلوگاههای اصلی، ناتوانی خانوارهای دهک پایین در تأمین آورده نقدی در زمان مقرر بود که بهطور مستقیم به طولانی شدن پروژه و بروز تعدیل و تورم منجر میشد. به همین دلیل این دولت تصمیم بنیادینی اتخاذ کرد که از طریق مولدسازی اراضی و املاک، جایگزین تأمین سهم آورده متقاضیان دهکهای یک تا چهار گردد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پایان خاطرنشان کرد: طبق آخرین گزارش ارائه شده در جلسه پایش مسکن، پرداخت این تسهیلات در سطح کشور آغاز گردیده و بهصورت قرضالحسنه با بازپرداخت بلندمدت ۱۰ تا ۱۵ ساله پس از تحویل واحد به متقاضیان اعطا خواهد شد تا فشار مالی از دوش خانوارها کاهش یابد. به علاوه، سازوکار مالی ویژهای برای پروژههای اضطراری، شامل پروژههایی که دچار خلعید، فسخ یا تعویض پیمانکار شدهاند، طراحی و عملیاتی شده تا این پروژهها بدون تأخیر و به سرعت به چرخه اجرا و تکمیل برگردند.
بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شد
در ادامه نشست، نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره جدیدترین آمار شناسایی خانههای خالی اظهار کرد: از سال ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ حدود ۲۷۰ هزار واحد مسکونی خالی بهطور قطعی شناسایی شده که اطلاعات آن به سازمان امور مالیاتی ارسال شده است.
او افزود: سازمان امور مالیاتی ممکن است فرآیند تشخیص مالیات را با تأخیر انجام دهد. در سال ۱۴۰۴ نیز بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از طریق اطلاعات سامانه املاک و اسکان شناسایی شده که این اطلاعات تقریباً راستیآزمایی شده و به تایید وزارت راه و شهرسازی رسیده است.
رزبان بیان کرد: اطلاعات این واحدها برای رسیدگی و اقدامات قانونی به سازمان امور مالیاتی ارسال میشود، اما پیش از آن برای اطلاعرسانی به خود مالکان پیامکهایی ارسال میشود تا در صورت وجود هرگونه تغییر یا اصلاح در اطلاعات، نسبت به ویرایش آن اقدام نمایند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت: این اقدام کمک میکند تا فرآیند رسیدگی در هیأتهای حل اختلاف با سهولت بیشتری انجام شود و سازمان امور مالیاتی نیز مطابق قانون عمل خواهد کرد.
او در رابطه با استثنائات موجود در قانون خانههای خالی گفت: بهگونهای که اشاره شده، قانون دارای استثنائات متعددی است که همین موضوع موجب میشود اعداد اولیه شناساییشده با مقادیر رسمی که بعدا اعلام میگردد، متفاوت باشد.
رزبان خاطرنشان کرد: با توجه به بیش از ۶۰۰ هزار واحد شناساییشده در سال ۱۴۰۴، همزمان با ارسال پیامکها و فرایند اخذ مالیات، برخی ملاحظات و بررسیهای لازم وجود داشت که باید در اجرای طرح مد نظر قرار گیرد.
۲۲۳۲۵
