تحلیل وضعیت قیمت مسکن در سال جاری؛ آیا هم‌اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه است یا بهتر است منتظر افت قیمت‌ها بمانیم

افزایش قیمت دلار در هفته‌های اخیر تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن نداشته است.

به نقل از رکنا، در مردادماه سال جاری نرخ دلار حدود ۱۵ درصد افزایش یافت، در حالی که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان مسکن تنها کمتر از پنج درصد رشد کرد. با این حال، تجزیه و تحلیل همزمان نرخ ارز و هزینه‌های ساخت و ساز حاکی از آن است که در صورت تداوم این وضعیت، بازار مسکن در نیمه دوم سال با فشارهای افزایشی بیشتری روبه‌رو خواهد شد.

قیمت مسکن در تهران

در دو سال گذشته، آمار رسمی جدیدی از قیمت مسکن منتشر نشده و داده‌های حاصل از پلتفرم‌های آنلاین و آگهی‌های فروش به عنوان مهم‌ترین منابع موجود درباره بازار تهران محسوب می‌شوند. طبق این اطلاعات، میانگین قیمت پیشنهادی برای هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به حدود ۲۰۹ میلیون تومان می‌رسد.

بدین ترتیب، برای خرید یک واحد معمولی ۱۰۰ متری در تهران به بودجه‌ای معادل ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان نیاز است.

در مناطق شمالی تهران، مالکان معمولاً قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را بین ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان تعیین می‌کنند. لذا، بهای یک آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری در محله‌های مرفه شمال شهر می‌تواند به حدود ۶۰ تا ۶۵ میلیارد تومان برسد.

قیمت‌های پیشنهادی در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای کمتر از میانگین ۲۰۹ میلیون تومان برای هر مترمربع است. با این حال، نرخ‌های بالای مناطق شمالی موجب شده میانگین کل شهر از ۲۰۰ میلیون تومان فراتر رود.

تأثیر نرخ دلار بر بازار مسکن

نرخ دلار در معاملات مردادماه امسال نزدیک به ۱۵ درصد افزایش یافته است. در همان بازه زمانی، تحلیل آگهی‌های ملکی نشان می‌دهد که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان نسبت به ماه قبل حدود سه تا چهار درصد رشد داشته است.

بازار مسکن به نسبت بازارهایی مانند طلا، سکه و تلفن همراه، واکنش فوری به تغییرات نرخ دلار نشان نمی‌دهد. در این بازارها ممکن است قیمت‌ها در همان روز بر اساس نوسانات ارزی تغییر یابد، اما معاملات ملکی به دلیل نیاز به سرمایه بالا و طولانی بودن فرآیند خرید و فروش، به تدریج به نوسانات ارز واکنش می‌دهند.

تأثیرات ارز بر بازار مسکن عموماً از طریق هزینه مصالح ساختمانی شروع می‌شود. افزایش قیمت میلگرد، سیمان، تجهیزات مکانیکی و یراق‌آلات، نخستین مرحله انتقال نوسانات ارزی به صنعت ساختمان است.

پس از بالا رفتن قیمت مواد اولیه، سازندگان هزینه‌های جدید را در حساب قیمت واحدهای نوساز در نظر می‌گیرند و قیمت فروش را افزایش می‌دهند. به این ترتیب، تغییرات ارزی معمولاً بعد از فاصله‌ای چندماه به بازار مسکن منتقل می‌شود.

هزینه ساخت واحد مسکونی

افزایش هزینه‌های اجرای پروژه‌های ساختمانی به وضوح در قیمت تمام شده واحدهای آماده تحویل مشهود است. هرچند که نهادهای دولتی به صورت ماهانه رقم رسمی هزینه ساخت هر مترمربع را اعلام نمی‌کنند، سازندگان بر اساس هزینه‌های پروژه‌های خود برآوردهایی را ارائه می‌دهند.

به نقل از فعالان ساختمانی در تهران، اجرای یک پروژه معمولی، بدون احتساب قیمت زمین و هزینه دریافت پروانه، به طور میانگین برای هر مترمربع زیربنا بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان هزینه دارد.

در برخی مناطق خاص تهران که از تجهیزات گران قیمت و مصالح ویژه استفاده می‌شود، هزینه ساخت به حدود ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع می‌رسد. همچنین گزارش‌های مرکز آمار ایران و شاخص قیمت مصالح ساختمانی، تورم نقطه به نقطه هزینه ساخت را ۱۰۶.۸ درصد برآورد کرده‌اند.

این رشد ۱۰۶.۸ درصدی به معنای بیش از دو برابر شدن هزینه تأمین مصالح و پرداخت دستمزد عوامل اجرایی نسبت به دوره مشابه سال قبل است. سازندگان این افزایش را در بهای تمام شده لحاظ کرده و قیمت واحدهای نوساز نیز بر همین اساس تعیین می‌شوند.

معمولاً قیمت خانه‌های نوساز به عنوان یکی از شاخص‌های مهم بازار به حساب می‌آید و تغییرات آن می‌تواند بر قیمت واحدهای قدیمی‌تر و همچنین بازار اجاره تأثیر بگذارد.

چشم‌انداز قیمت مسکن در نیمه دوم سال

ادامه وضعیت کنونی می‌تواند در نیمه دوم سال به تغییرات بیشتر قیمت‌ها منجر شود. از یک سو نرخ ارز در حال افزایش است و از سوی دیگر هزینه تولید و ساخت ساختمان نیز بالا رفته؛ ترکیب این دو عامل فشار صعودی بر قیمت تمام شده مسکن ایجاد می‌کند.

آمار ماه‌های اخیر نشان‌دهنده آن است که قیمت مسکن هنوز به میزان نرخ ارز رشد نکرده است. در شرایطی که دلار طی یک ماه ۱۵ درصد افزایش یافته، قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی فقط سه تا چهار درصد رشد داشته‌اند و بازدهی بازار املاک عقب‌تر از رشد ارز و تورم عمومی قرار گرفته است.

این فاصله به معنای فشردگی فشارهای هزینه‌ای در بازار مسکن است. بر خلاف قیمت‌های کالاهایی چون خودرو، سکه و تلفن همراه، قیمت مسکن معمولاً در کوتاه‌مدت نوسانات شدیدی ندارد؛ با این حال، ادامه افزایش هزینه‌های نهاده‌های ساخت به مرور زمان خود را در قیمت فروش واحدهای مسکونی خواهد نمایاند.

اگرچه قیمت‌های کنونی برای برخی خریداران منطقی و قابل دسترس نیست، ادامه رشد نرخ ارز و هزینه‌های ساخت می‌تواند احتمال افزایش بیشتر قیمت مسکن در نیمه دوم سال را تقویت کند. بنابراین، تصمیم‌گیری برای خرید یا انتظار باید با لحاظ کردن بودجه، نیاز مصرفی و توان مالی هر خریدار انجام گیرد.

۲۱۷