قرارداد اجاره به پایان رسید، حکم تخلیه صادر شد/سرنوشت مصوبه تمدید خودکار چه خواهد بود؟

قانونی که به منظور تمدید خودکار قراردادهای اجاره و تنظیم سقف افزایش اجاره‌بها به تصویب سران قوا در تاریخ یکم تیرماه امسال رسید، با هدف حمایت از مستاجران و جلوگیری از جابه‌جایی‌های اجباری اجرایی شده است. طبق این مصوبه، قراردادهای اجاره به مدت یک سال دیگر به‌صورت خودکار و با افزایش مجاز ۲۵ درصد تمدید می‌شوند و در صورتی که طرفین به این قانون احترام نگذارند، مستأجر حق دارد تا پنج سال پس از تخلیه ملک از مالک شکایت کند.

یک رأی صادره از جانب دادگاه صلح تهران نمایانگر اختلاف میان موجر و مستأجر حول موضوع ادامه یا توقف رابطه استیجاری است؛ در این پرونده، موجر پس از پایان مدت قرارداد، از دادگاه خواسته است تا دستور تخلیه ملک را صادر کند و دادگاه نیز به‌دلیل انقضای مدت اجاره، دستور تخلیه صادر کرده است.

انقضای قرارداد و شروع مناقشه

براساس حکمی که اواخر تیرماه ۱۴۰۵ توسط یکی از شعب دادگاه مجتمع قضایی تهران صادر شده، دو موجر با اقامه دعوا علیه یک مستأجر در خصوص یک واحد مسکونی، خواستار تخلیه ملک و دریافت خسارت دادرسی شده‌اند. در متن رأی، رابطه استیجاری بین طرفین بر اساس اجاره‌نامه‌ای به تاریخ ۳ مردادماه ۱۴۰۴ برای دادگاه مشخص و احراز شده و اجاره‌نامه نیز مطابق با الزامات مشخص‌شده در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است.

محل اصلی اختلاف زمانی نمایان می‌شود که مستأجر با استناد به مصوبه جدید سال جاری، درخواست تمدید قرارداد با افزایش ۲۵ درصد را مطرح کرده اما موجران بر این نظر بوده‌اند که مدت قرارداد سپری شده و مستأجر باید اقدام به تخلیه ملک نماید. دادگاه پس از بررسی مستندات پرونده اعلام کرده که با توجه به پایان مدت قرارداد و رعایت ضوابط قانونی تنظیم اجاره‌نامه، شرایط لازم برای پذیرش خواسته موجران فراهم است.

به این ترتیب، دادگاه با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی این قانون، دستور تخلیه محل اجاره‌ای را صادر کرده است.

مستأجری که به این پرونده مربوط می‌شود، ذکر کرده است که چهار سال در آن آپارتمان زندگی کرده و در سال گذشته، مبلغ ودیعه به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافته بود. در حال حاضر، مستأجر به استناد مصوبه قانونی، مبلغ ۵۰ میلیون تومان به ودیعه افزوده، در حالی که مالک علاوه بر این مبلغ، ۳ میلیون تومان اجاره ماهیانه نیز درخواست کرده که همین موضوع اساس شکایت مستأجر را تشکیل می‌دهد.

تبیین مصوبه تمدید خودکار

اهمیت این پرونده زمانی برجسته می‌شود که به سیاست جدید دولت در زمینه تمدید خودکار قراردادهای اجاره توجه کنیم. فلسفه این سیاست بر این اساس استوار است که صرفاً انقضای مدت قرارداد نباید موجب الزام مستأجر به تخلیه شود و در صورت احراز شرایط قانونی، قرارداد برای دوره جدید با سقف تعیین‌شده افزایش اجاره، تمدید خواهد شد.

به این ترتیب، یک پرسش اساسی مطرح می‌شود: آیا موجر می‌تواند فقط بر اساس انقضای مدت قرارداد، درخواست تخلیه نماید؟

پاسخ به این سؤال به این بستگی دارد که آیا قرارداد مشمول مقررات تمدید خودکار یا اجباری است یا خیر و اینکه آیا شرایط و استثنائات قانونی مرتبط در خصوص پرونده حضور داشته باشد یا خیر.

از این رو، صرفاً نمی‌توان بر اساس این رأی نتیجه‌گیری کرد که مصوبه تمدید خودکار به کلی نادیده گرفته شده است؛ چرا که در متن رأی صادرشده در تاریخ ۲۲ تیرماه ۱۴۰۵، به وجود مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره یا بررسی شمول آن اشاره‌ای نشده است.

پرونده‌ای که سؤالی بزرگ‌تر را مطرح می‌کند

این رأی می‌تواند به عنوان نمونه‌ای از چالش‌های اجرای سیاست‌های جدید در بازار اجاره تلقی شود؛ جایی که تاریخ پایان قرارداد، حق مالکیت موجر، حق سکونت مستأجر و سیاست‌های حمایتی دولت در یک نقطه با یکدیگر تقاطع می‌یابند.

از یک سو، موجر انتظار دارد بعد از پایان مدت قرارداد، در مورد ملک خود تصمیم‌گیری کند و از سوی دیگر، سیاستگذاران در تلاش‌اند تا در شرایط خاص اقتصادی، از تخلیه اجباری مستأجران و تحمیل هزینه‌های جابه‌جایی جلوگیری نمایند.

در نتیجه، چنین پرونده‌هایی نشان‌دهنده این موضوع است که موفقیت سیاست تمدید خودکار فقط به تصویب قوانینی وابسته نیست؛ بلکه تفسیر و اجرای دقیق این مقررات و بازتاب آن‌ها در فرآیندهای قضایی نیز به همان میزان اهمیت دارد؛ موضوعی که یکی از کارشناسان حوزه حقوق املاک به آن اشاره کرده است.

تورج سرباز در این خصوص اظهار داشت: طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، توافقات مخالف با شرایط آمره، نافذ و معتبر به شمار نمی‌روند. نیت و رضایت طرفین معامله از جمله اصول آمره محسوب می‌شود. با توجه به مصوبه تمدید قراردادهای اجاره، قاضی نباید توافق خلاف این مصوبه را بپذیرد؛ اما ممکن است بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، قاضی به این نتیجه برسد که توافق طرفین در زمره قواعد آمره محسوب می‌شود و خواست آن‌ها را معتبر بداند و قرارداد غیرمجاز را بپذیرد. تفسیر قاضی در این موارد از اهمیت بالایی برخوردار است.

از سوی دیگر، وجود استثنائات قانونی برای تخلیه ملک می‌تواند به چالشی برای اجرای این طرح تبدیل شود. مواردی همچون نیاز شخصی موجر، تخریب و نوسازی، انتقال قانونی ملک و دیگر موارد مندرج در قانون، می‌تواند دامنه حمایت از مستأجر را محدود کرده و عملاً امکان استفاده از استثنائات قانونی را میسر سازد؛ موضوعی که برخی از کارشناسان آن را از عوامل کاهش اثربخشی مصوبه می‌دانند.

رأیی که در این گزارش به‌عنوان نمونه مطالعه شده، از این منظر جالب توجه است که نشان می‌دهد در یک دعوای واقعی، انقضای مدت قرارداد هنوز می‌تواند مبنای صادر شدن دستور تخلیه قرار گیرد؛ اما برای گسترش این نتیجه به تمام قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۵، باید احتیاط کرد. آنچه در این پرونده باید مطالبه شود، این است که آیا قرارداد مورد اختلاف واقعاً مشمول مقررات جدید تمدید خودکار بوده و اینکه دادگاه در زمان صدور دستور تخلیه، این مقررات را قابل احراز تشخیص داده است یا خیر.

در واقع، این پرونده یک پرسش کلیدی را مطرح می‌کند: آیا در دوران اجرای سیاست تمدید خودکار، تنها «انقضای تاریخ قرارداد» برای تخلیه کافی است یا اینکه ابتدا باید تعیین شود که آیا قرارداد مشمول مقررات جدید اجاره است یا خیر؟ پاسخ مطلوب به این پرسش می‌تواند در پرونده‌های مشابه، اهمیت بالایی برای هر دو طرف موجر و مستأجر داشته باشد.

۲۱۷