بررسی عمیق تراکم فروشی‌های شهرداری تهران توسط وزارت راه و شهرسازی / وضعیت بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده در جنگ چگونه است

<p شورای عالی شهرسازی و معماری امروز (دوشنبه، دوم شهریور) برای بحث درباره ترمیم ساختمان‌های آسیب‌دیده تهران و ارائه آمار وضعیت آسیب‌ها در جنگ ۱۲ روزه، جلسه‌ای در وزارت راه و شهرسازی برگزار کرد.

غلامرضا کاظمیان، معاون وزیر راه و شهرسازی، در این جلسه به بررسی پیگیری مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ تهران مرتبط با بازسازی ساختمان‌های تخریب‌شده در جنگ ۱۲ روزه پرداخت و اظهار داشت: این مصوبات برای ساختمان‌هایی که به طور کامل در اثر جنگ آسیب دیده بودند، تعیین شده و مشوق‌ها و تسهیلاتی برای آن‌ها در نظر گرفته شده است.

وی افزون بر این توضیح داد: بدلیل عدم ارائه اطلاعات درست و جامع از سوی شهرداری تهران، ارزیابی دقیق عملکرد شهرداری و تطابق آن با این مصوبات هنوز ممکن نیست.

دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری به ابهامات پیش آمده در دو سطح اشاره کرد: نخست، در مورد ۱۱۳ پلاکی که در جنگ ۱۲ روزه آسیب دیده‌اند و دوم درباره دیگر پلاک‌ها و ساختمان‌هایی که از تسهیلات و تراکم تشویقی بهره‌مند شده‌اند.

کاظمیان ادامه داد: در صورت عدم امکان استفاده از ۵۰ درصد تراکم تشویقی برای ۱۱۳ پلاک آسیب‌دیده، انتقال این ظرفیت به ساختمان‌ها یا پلاک‌های دیگر نیز پیش‌بینی شده است.

وی همچنین گفت: در جلسه آتی کمیسیون ماده ۵، شهرداری تهران موظف است گزارشی دقیق از عملکرد خود در اجرای مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ به همراه تحلیل و آسیب‌شناسی ارائه دهد تا در خصوص ابهامات موجود و نحوه ادامه اجرای مصوبات تصمیم‌گیری شود.

کاظمیان در خصوص اختلاف نظر شورای عالی شهرسازی و شهرداری تهران درباره ادامه اجرای این مصوبات تصریح کرد: شهرداری به دلیل تداوم شرایط ناشی از جنگ، خواستار ادامه اجرای مصوبات است، اما شورای عالی بر این باور است که این مصوبات مختص جنگ ۱۲ روزه بوده و در صورت وجود خسارات ناشی از جنگ تحمیلی سوم، به مصوبه جدیدی نیاز خواهد بود.

وی تأکید کرد: تصمیم نهایی در مورد ادامه یا توقف اجرای این مصوبات بعد از بررسی نقاط قوت و ضعف آنها در کمیسیون ماده ۵ اتخاذ خواهد شد.

ماجرا چیست؟

مصوبه ۷۱۲ کمیسیون ماده ۵ پس از جنگ ۱۲ روزه به منظور حمایت از بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده به تصویب رسید. بر اساس توضیحات ارائه‌شده در این نشست، ساختمان‌ها به چهار رده تقسیم شدند. رده‌های یک و دو شامل ساختمان‌هایی بودند که به خسارت‌هایی همچون شکستن پنجره یا آسیب به جداکننده‌ها دچار شده‌اند و سازه آن‌ها آسیب جدی نخورده است. اما رده‌های سه و چهار به ساختمان‌هایی مربوط می‌شد که نیاز به پایدارسازی جدی یا تخریب و بازسازی داشتند.

برای ساختمان‌های رده سه و چهار، حداکثر ۵۰ درصد تراکم تشویقی در نظر گرفته شد تا به تأمین هزینه‌های بازسازی کمک کند. در صورتی که امکان استفاده از تمام تراکم در ملک خود وجود نداشت، حق ایجادشده می‌توانست به پلاک دیگری منتقل شود که بدین ترتیب پای پلاک‌های «مقصد» در بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده باز شد.

اطلاعات ارائه‌شده در این نشست نشان می‌داد که مشخص نیست آیا تمام تراکم‌های منتقل‌شده به پلاک‌های مقصد در برابر کدام ساختمان‌های آسیب‌دیده داده شده‌اند. اعضا تأکید کردند که برای هر پلاک مقصد باید مشخص شود که یک یا دو طبقه اضافی که دریافت کرده‌اند در برابر کدام پلاک جنگ‌زده بوده است. بدون این اطلاعات نمی‌توان محاسبه کرد چه میزان از حق پیش‌بینی‌شده در مصوبه مصرف شده و چه مقدار باقی مانده است.

بر اساس گزارشی که در جلسه بررسی شد، اطلاعات مربوط به ۸۹ پلاک را در بر می‌گرفت. از میان اعداد مطرح‌شده، در پنج مورد، حقوق تشویقی به پلاک دیگری منتقل شده و در ۱۴ مورد، تراکم اضافی روی همان ملک آسیب‌دیده اعمال شده بود. از ۸۹ پرونده، ۲۹ مورد در محدوده تعیین‌شده مصوبه قرار داشتند. در مورد ۴۸ پرونده گفته شد که میزان تراکم اختصاص‌یافته بالاتر از ۵۰ درصد بوده و حدود ۱۲ پرونده کمتر از این مقدار تراکم دریافت کرده‌اند. از میان نمونه‌های بررسی شده، حتی از پلاکی یاد شد که رقم مازاد آن حدود ۲۷۴ درصد گزارش شد.

ضرورت بازسازی مورد اختلاف نیست

این اعداد منجر به درخواست توضیحات بیشتر اعضای شورای عالی درباره اجرای مصوبه شد. هیچ کس اصل کمک به آسیب‌دیدگان یا نیاز به بازسازی را زیر سؤال نبرد، بلکه اختلاف نظر در زمینه این مسئله بود که چگونه یک مصوبه با سقف مشخص اجرا شده و چرا در برخی از پرونده‌ها اعداد از سقف تعیین‌شده فراتر رفته است.

ابهام دیگری که مطرح شد، تعداد پلاک‌های مقصد بود. در جلسه عنوان شد موارد متعددی وجود دارد که به استناد مصوبه ۷۱۲ یک یا دو طبقه اضافی در نظر گرفته شده اما مشخص نیست این تراکم به ازای کدام ساختمان آسیب‌دیده اعطا شده است. در این شرایط، پاسخ به سؤالی ساده نیز دشوار می‌شود: ظرفیت تراکم تشویقی جنگ چه وقتی به انتها می‌رسد؟

اگر میزان کل حق ایجادشده روشن نباشد و نتوان تراکم مصرف‌شده را به پلاک‌های آسیب‌دیده مرتبط کرد، امکان مدیریت ادامه کار نیز محدود می‌شود. اعضا خواستار این شدند که تعداد پلاک‌های دریافت‌کننده تراکم، محل هر کدام، میزان تراکم و ارتباط هر مقصد با ساختمان مبدأ مشخص شود.

سؤال بعدی در مورد محل مصرف این منابع بود. این مصوبه به منظور بازسازی ساختمان‌های دارای آسیب سنگین طراحی شده بود اما شهرداری در جریان جنگ هزینه‌های دیگری نیز متحمل شده است. هزینه‌های مسکن موقت برای خانواده‌ها، پرداخت اجاره، تأمین هتل‌ها و بخشودگی عوارض ساختمانی بخشی از پرداخت‌ها بوده است. در جلسه مطرح شد که آیا منابع حاصل از تراکم‌های تشویقی برای این موارد نیز هزینه شده یا اینکه منابع دیگری برای آن‌ها وجود داشته است.

آسیب به ۵۱ هزار واحد مسکونی

شهرداری در پاسخ به ابعاد خدمات ارائه‌شده توضیحاتی ارائه کرد. طبق گزارشی که ارائه شد، بیش از ۵۱ هزار واحد مسکونی در تهران آسیب دیده‌اند که اکثریت آن‌ها در رده‌های یک و دو طبقه بندی شده‌اند. حدود ۱۱ هزار نفر در ۴۶ هتل اسکان داده شدند و برای حدود چهار هزار خانواده نیز تأمین مسکن و پرداخت اجاره انجام شده است. مبلغ اجاره ماهانه بعضی از این واحدها بین ۲۰ تا ۳۵ میلیون تومان گزارش شده و برای برخی از خانواده‌ها پرداخت اجاره تا زمان آماده شدن ساختمان و حداکثر ۲۴ ماه ادامه خواهد داشت.

معاون شهرسازی شهرداری تهران اعلام کرد که آخرین فرد از نزدیک به ۱۱ هزار شهروندی که در هتل‌ها اسکان یافته بودند چهارشنبه هفته پیش از هتل خارج شده و دیگر کسی از آسیب‌دیدگان در هتل نمانده است. همچنین، شهرداری عوارض بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده را دریافت نکرده و برای پیگیری بازسازی، در هر منطقه ستادی تشکیل داده است.

اعضایی که درباره نحوه اجرای مصوبه سؤال داشتند تأکید کردند که این خدمات ارتباطی با ضرورت نظارت بر تراکم‌های واگذارشده ندارد. به گفته آنها می‌توان عملکرد کارکنان شهرداری در ایام جنگ را قابل قبول دانست و همزمان نیاز به توضیح در خصوص تطابق اجرای مصوبه ۷۱۲ وجود دارد. بحث بر سر این نبود که چرا شهرداری به مردم کمک کرده است، بلکه بحث در مورد میزان حقوق توسعه شهری واگذار شده برای تأمین هزینه این کمک‌ها بود.

نگرانی اصلی‌تر بر روی تأثیر این تصمیم بر تهران متمرکز شده است. اگر هر پلاک مقصد یک یا دو طبقه اضافی بگیرد، فقط درآمدی که از این طبقات به دست می‌آید نیست که مورد توجه است؛ هر طبقه اضافی به معنای افزایش واحدها و جمعیت بیشتر است. این جمعیت نیاز به آب، برق، خیابان، پارکینگ، مدارس، حمل و نقل عمومی، فضاهای سبز و خدمات شهری خواهد داشت. محله‌ای که برای جمعیت معینی طراحی شده، با هر بار افزایش بارگذاری، ظرفیت باقی‌مانده خود را محدود می‌سازد.

یکی از حاضران با همین استدلال بیان کرد که نمی‌توان تمامی کمبودها را صرفاً از طریق زمین و ساختمان جبران کرد. اگر قرار باشد هزینه‌های ناشی از جنگ از طریق افزایش ساخت‌وساز تأمین شود، باید اثر آن بر کیفیت زندگی در تهران نیز لحاظ شود. بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده نباید به ایجاد فشاری جدید بر سایر محلات منجر شود.

این نگرانی به ویژه درباره پلاک‌های مقصد شدت بیشتری داشت. زمانی که تعداد این پلاک‌ها و پراکندگی آنها مشخص نیست، ارزیابی اثر کل ساخت‌وسازهای اضافی ممکن نخواهد بود. ممکن است یک یا دو طبقه اضافی بر روی یک ساختمان به نظر تغییر بزرگی نرسد، اما اگر این امتیاز در تعداد زیادی از پلاک‌های شهر تکرار گردد، نتیجه متفاوتی خواهد داشت. جمع این تصمیمات موردی می‌تواند به بارگذاری و جمعیت‌های بیشتری در محله‌هایی منجر شود که شبکه معابر، تأسیسات و خدمات آنها برای این نوع افزایش آماده نیست.

اعضای شورای عالی همچنین درباره استمرار زمانی مصوبه سؤال کردند. مصوبه به منظور جبران خسارت‌های ناشی از جنگ ۱۲ روزه تهیه شده بود، اما اکنون خسارت‌های ناشی از دوره‌های بعدی جنگ نیز در نظر گرفته می‌شود. اگر قرار باشد که همان رویه برای این دوره‌ها ادامه یابد، باید مشخص شود که اعتبار مصوبه قبلی چه مدت باقی خواهد ماند.

پیشنهاد شد که اگر انتظار می‌رود خدمات و خسارت‌های جدید از طریق تراکم تأمین گردد، این موضوع مجدداً به تصویب برسد. در مصوبه جدید باید تعداد ساختمان‌های مشمول سقف تراکم، نحوه انتخاب پلاک مقصد، منابع قابل تأمین، محل هزینه‌کرد و زمان پایان استفاده از این امتیاز به روشنی تعیین گردد.

نمایندگان شهرداری همچنین بیان کردند که اگر نیاز به اصلاحاتی در اجرای مصوبه باشد، این اصلاحات انجام خواهد شد، اما روند بازسازی نمی‌تواند متوقف شود. ساختمان‌های مسکونی و همچنین تعدادی از ساختمان‌های اداری، انتظامی و نظامی آسیب دیده‌اند و باید ضوابط آن‌ها مشخص شود.

مسئله اصلی: روش تأمین هزینه

برخی اعضای شورای عالی تأکید کردند که برای هر ساختمان آسیب‌دیده باید میزان حق تراکم ایجادشده مشخص گردد. در صورتی که این حق به ملک دیگری منتقل شود، پلاک مقصد باید به وضوح معرفی شود. میزان تراکم مصرف‌شده و ارزش اقتصادی آن نیز باید به راحتی در دسترس باشد و در کنار آن، باید اعلام شود که منابع حاصل از این امتیاز در کجا هزینه شده است.

موضوع اینجا بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده نیست. این ساختمان‌ها باید دوباره ساخته شوند و خانواده‌ها به خانه‌های خود بازگردند. موضوع واقعی این است که روش تأمین هزینه انتخابی چیست. تهران توان نامحدودی برای ساخت‌وساز بیشتر ندارد. هر طبقه‌ای که امروز به عنوان امتیاز ارائه می‌شود، فردا بخشی از جمعیت و نیازهای شهر را افزایش خواهد داد. اگر تعداد این طبقات، سقف آنها و محل بارگذاری‌شان مشخص نباشد، هزینه بازسازی جنگ ممکن است سال‌ها بعد به شکل شلوغی محله‌ها، فشار بر زیرساخت‌ها و کاهش کیفیت زندگی در تهران نمایان گردد.

در نهایت در جلسه توافق شد که گزارشی جامع از اجرای مصوبه و آسیب‌شناسی آن تهیه شود و پیشنهادهای اصلاحی در اولین جلسه آینده کمیسیون ماده ۵ مطرح گردد. تأکید اعضا بر این بود که پیش از ادامه کار، میزان تراکم واگذار شده به پلاک‌های مبدا و مقصد و مواردی که از سقف تعیین‌شده عبور کرده‌اند به طور شفاف اعلام شود.

یکی از نکات مطرح‌شده تفاوت ابعاد خسارت در دو دوره جنگ بود. مطرح شد که سازوکاری که برای جبران خسارت ۱۱۲ ساختمان در نظر گرفته شده ممکن است در صورت افزایش تعداد ساختمان‌های مشمول به حدود ۱۰۰۰ مورد، دیگر کارآمد نباشد. افزایش تعداد پرونده‌ها تنها به افزایش حجم کار نمی‌انجامد، بلکه اثرات شهرسازی تصمیم را نیز تغییر خواهد داد. امتیازی که برای ۱۱۲ پلاک تأثیر محدودی بر تهران دارد، اگر برای حدود ۱۰۰۰ پلاک تکرار گردد، می‌تواند بارگذاری بی‌سابقه‌ای در شهر به وجود آورد.

به همین دلیل پیشنهاد شد که اصل حق آسیب‌دیدگان برای جبران خسارت حفظ شود اما روش استفاده از تراکم تشویقی باید با توجه به تعداد جدید ساختمان‌ها دوباره مورد ارزیابی قرار گیرد. در جلسه عنوان شد تفاوت میان جنگ ۱۲ روزه و جنگ رمضان نباید به تفاوت در حقوق شهروندان آسیب‌دیده منحصر شود، اما ممکن است شیوه جبران خسارت در این دو دوره یکسان نباشد.

همزمان نظری دیگر در جلسه بیان شد که لغو مصوبه ۷۱۲ پس از اجرای بخشی از آن یا جایگزینی ساده آن با مصوبه‌ای جدید، ممکن نیست. بر اساس این دیدگاه، مصوبه می‌تواند استمرار داشته باشد، اما دستورالعمل‌های اجرایی آن نیاز به بازنگری دارند. در این بازنگری باید سقف استفاده از تراکم، نحوه انتقال آن به پلاک مقصد و امکان رصد میزان امتیاز مصرف‌شده مشخص شود.

همچنین از شهرداری درخواست شد تا گزارشی شفاف از اجرای مصوبه ارائه کند. تأکید شد که بررسی جزئیات اجرای مصوبه و انتقاد از موارد احتمالی انحراف به معنای نادیده گرفتن عملکرد مدیریت شهری در روند بازسازی نیست. آنچه که باید مشخص شود، فاصله بین متن مصوبه و شیوه اجرای آن است.

در نهایت تصمیم بر این شد که گزارشی جامع و آسیب‌شناسی از اجرای مصوبه تهیه شود و پیشنهادهای اصلاحی در نخستین جلسه کمیسیون ماده ۵ مطرح گردد. بدین ترتیب، بحث در مورد توقف بازسازی یا حقوق آسیب‌دیدگان نیست. مسئله این است که با افزایش تعداد ساختمان‌های مشمول از حدود ۱۱۲ مورد به نزدیک به ۱۰۰۰ مورد، آیا تهران قادر است هزینه بازسازی را با همان روش قبلی و از محل افزایش تراکم تأمین کند یا نیاز به اتخاذ روش دیگری برای ادامه کار دارد.