آیا افزایش دو برابری قیمت مسکن نزدیک است؟/ اعلام میانگین هزینه ساخت مسکن
از اوایل آذرماه، با افزایش قابل توجه نرخ ارز، موج جدیدی در فضای روانی بازار مسکن شکل گرفت. در هفتههای اخیر، برخی فعالان حوزه فروش ملک در بسترهای مجازی با انتشار آگهیهایی اعلام کردهاند که با توجه به قیمت ۱۶۰ هزار تومانی دلار، قیمت مسکن همچنان بر اساس دلار ۸۰ هزار تومانی معامله میشود و این امر بهعنوان «فرصت خرید» تلقی شده است. این افراد بر این باورند که احتمال وقوع موج قیمتی تازه وجود دارد و خریداران را به ورود فوری به بازار تشویق میکنند.
به نقل از مهر، اما تحقیقات میدانی و نظرات کارشناسان نشان میدهد که واقعیتهای بازار مسکن با این نوع فضاسازیها تناقض زیادی دارد. تحلیلگران معتقدند که حتی پیش از آغاز جنگ ۱۲ روزه، بازار مسکن در رکود بهسر میبرده و دو سال است که شاهد کاهش چشمگیری در حجم معاملات آن بودهایم؛ بهگونهای که اکنون سومین سال رکود این بازار در حال گذر است. در این شرایط، ناامنیهای سیاسی و اقتصادی نه تنها انگیزه ورود سرمایههای جدید را کاهش میدهد، بلکه موجب تشدید خروج سرمایهها از این بازار شده است.
کارشناسان بر این باورند که در دوران بیثباتی، سرمایهگذاران تمایل دارند منابع مالی خود را به بازارهای پرنقدتری منتقل کنند تا در صورت بروز بحرانهای جدید، تصمیمگیریهای سریعتری انجام دهند. بنابراین، بر خلاف برخی ادعاها مبنی بر شروع یک موج افزایشی، شواهد موجود نشاندهنده احتیاط گسترده در میان خریداران سرمایهای است.
طبق آمارهای میدانی از سوی فعالان بازار، در ماههای اخیر، بیشترین حجم معاملات به واحدهای کوچک و متوسط اختصاص یافته است، به ویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع. این الگو این نکته را روشن میسازد که تقاضای مصرفی، در حد توان مالی خانوارها، موتور اصلی معاملات حاضر را تشکیل میدهد و تحرک جدی در بخش واحدهای بزرگمتراژ یا لوکس وجود ندارد. کاهش قدرت خرید، افزایش هزینههای زندگی و مشکلات دسترسی به تسهیلات بانکی، دست خریداران را به واحدهای کوچکتر محدود کرده است.
افزایش هزینه ساخت و تورم مانع رونق بازار
به گفته فعالان حوزه ساختمان، افزایش بهای مصالح ساختمانی، هزینههای نیروی کار و مخارج تأمین مالی فشار زیادی را بر دوش سازندگان گذاشته است. اگر این روند ادامه یابد و بهطور همزمان تقاضای مؤثر نیز تقویت نشود، احتمال کاهش سرمایهگذاری و حتی متوقف شدن تعدادی از پروژههای جدید در سال آینده وجود دارد؛ موضوعی که میتواند در میانمدت بر عرضه مسکن تأثیر بگذارد.
از سوی دیگر، برخی کارشناسان به الگوی رفتاری سالهای گذشته اشاره کرده و معتقدند که بازار مسکن معمولاً در فصل زمستان و بهخصوص نزدیک عید، از رکود نسبی خارج میشود و حجم معاملات افزایش مییابد. با این حال، شواهدی که در زمستان امسال مشاهده میشود، نشان میدهد که بازار تحت تأثیر ناآرامیهای اخیر، محدودیتهای اینترنتی و سایه نااطمینانیهای سیاسی، در وضعیت رکودی باقی مانده و رونق فصلی مورد انتظار به وقوع نپیوسته است.
بر اساس تحلیلهای کارشناسان اقتصادی، بازار خرید و فروش مسکن معمولاً با تأخیر در برابر تحولات کلان اقتصادی واکنش نشان میدهد. بهعکس، بازار اجاره مسکن سریعتر به تورم واکنش نشان میدهد و افزایش هزینهها ابتدا در این حوزه بروز میکند. تجربه سالهای گذشته نیز گواه آن است که افزایش نرخ اجاره بها معمولاً ۵ تا ۶ ماه پیش از رشد قیمت ملک رخ میدهد و میتواند بهعنوان شاخصی پیشنگر برای تحولات آینده بازار خرید و فروش مورد توجه قرار گیرد.
با توجه به موارد یادشده، اگرچه رشد نرخ ارز و افزایش هزینههای ساخت بهلحاظ تئوری میتواند فشار بر قیمتها ایجاد کند، اما ادامه رکود معاملاتی، کاهش قدرت خرید خانوار و ناامنیهای اقتصادی مانع از وقوع جهش ناگهانی در بازار مسکن شده است. بهنظر میرسد آینده این بازار بیشتر به عوامل کلان اقتصادی، ثبات سیاسی و سیاستهای حمایتی دولت در زمینه تولید و تأمین مالی مسکن وابسته باشد؛ عواملی که مسیر بازار را در سال آینده تعیین خواهند کرد.
دیگر قیمت مسکن براساس دلار تعیین نمیشود
در این زمینه، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به برخی آگهیهای منتشر شده با محوریت «معامله ملک با دلار ۸۰ هزارتومانی» و «دلاری بودن قیمت مسکن» اشاره کرده و اظهار کرد: مدتی است که در فضای مجازی آگهیهایی مشاهده میشود که ادعا میکنند با قیمت ۱۶۰ هزار تومان برای دلار، قیمت دلاری مسکن هنوز پایین است و زمان مناسبی برای خرید ملک است، بهطوری که حتی نمونههایی مانند فروش ویلای یک میلیارد تومانی در ورامین نیز با همین ادبیات تبلیغ میشود.
وی گفت: حوزه اقتصاد مسکن بهتدریج وابستگیاش به نرخ دلار را از دست داده و نمیتوان رونق یا رکود بازار مسکن را فقط با قیمت ارز مورد ارزیابی قرار داد. از سال ۱۴۰۰، این وابستگی تضعیف شده اما برخی هنوز در تلاش هستند همان الگو را احیا کنند و به نوعی به تبلیغ گرانی مسکن بپردازند که این رویکرد هم تحلیل نادرست است و هم میتواند مصرفکنندگان را در تصمیمگیری به اشتباه بیندازد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه گفته شود قیمت دلاری مسکن ۸۰ هزار تومان باید دو برابر شود، یک تحلیل صحیح نیست. نمیتوان گفت که قیمت یک آپارتمان ۲۰۰ میلیونی ناگهان باید ۴۰۰ میلیون تومان شود. این نوع محاسبه دیگر مبنای علمی ندارد و ارائه تصویری از جهش قریبالوقوع قیمتها، موجب بهوجود آمدن فضایی سفتهبازانه و اتلاف وقت برای مصرفکنندگان میشود.
غیبی به تفسیر ادامه داد: بازار مسکن از تأثیر بازارهای جانبی مانند ارز و طلا بیتأثیر نیست، اما واکنش آن سریع و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر بهصورت ترمیمی بوده و با تأخیر حرکت میکند. بنابراین، پیوند دادن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل واقعنگرانهای از وضعیت بازار مسکن ارائه نمیدهد.
وی خاطرنشان کرد: ما بهطور مداوم تأکید کردهایم که اگر فردی منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک تنها یک بازار سرمایهگذاری نیست؛ بلکه مسکن محلی برای زندگی و سرمایهگذاری اعتباری و حیثیتی خانوارهاست و نمیتوان سود ناشی از افزایش قیمت آن را بر مبنای منطقی برای سرمایهگذاریهای کوتاهمدت سنجید.
تحلیل بازار مسکن مصرفی باید از نگاه سوداگرانه دور شود؛ توصیهای برای خریداران
این کارشناس بیان کرد: در ادبیات اقتصادی کشور، مسکن مصرفی نمیتواند تنها از منظر سوداگرانه تحلیل شود. اگر شخصی ملکی را خریداری کرده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش لزوماً به معنای سود واقعی نیست، چراکه آن ملک محل سکونت او به شمار میآید و جایگزینی آن با قیمتی جدید انجام میشود.
غیبی با اشاره به سوابق آماری بازار مسکن در ۲۶ سال گذشته تأکید کرد: هیچ آمار رسمی و موثق وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن بعد از افزایشهای شدید، به کاهش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی دچار شده باشد. حتی در دوران رکود، کاهش ثبت شده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که در مقایسه با رشدهای قبلی عدد قابل توجهی نیست.
وی اضافه کرد: ادعای کاهش ۵۰ یا ۶۰ درصدی قیمت مسکن، فاقد استناد تحلیلی است. با توجه به اینکه تورم سالانه در بازار مسکن بین ۵۰ تا ۶۰ درصد برآورده میشود، چگونه میتوان از افت ۶۰ درصدی قیمت سخن گفت؟ این نوع اظهارات باعث بروز نگرانی و بلاتکلیفی برای خریداران میشود.
این کارشناس به تأثیر انتظارات تورمی و ناآرامیهای سیاسی بر بازار ملک اشاره کرده و افزود: مسکن، همانند هر کالای تولیدی دیگر، در یک چرخه تولید قرار دارد؛ از صدور دستور نقشه تا ساخت و تحویل به مصرفکننده، یک خط تولید تعریف میشود که در آن افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینههای جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمامشده آپارتمان خواهد گذاشت. بنابراین، افزایش هزینههای تولید، خود را در قیمت نهایی عرضهشده نمایان میکند.
غیبی تصریح کرد: بر اساس ارزیابیهای میدانی من، در حدود یکونیم تا دو ماه اخیر، افزایشی به میزان ۳۱ تا ۳۳ درصد در برخی بخشهای بازار مسکن مشاهده شده که بخشی از آن ناشی از هیجانات و انتظارات تورمی است.
وی تأکید داشت که ما وارد رفتار هیجانی و شتابزده نمیشویم و نمیگوییم که امروز نخر؛ فردا گرانی میشود؛ بلکه توصیه میکنیم تحلیل قیمت مسکن را از نرخ دلار تفکیک کرده و بر اساس توان مالی، نیاز مصرفی و واقعیات اقتصادی تصمیمگیری کنیم. اگر امکان خرید وجود دارد، به تعویق انداختن آن با امید به کاهش قیمتها، تصمیم منطقی نیست.
هزینه ساخت مسکن برآوردی میان ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان برای هر متر مربع
این کارشناس یادآور شد که مجموع نتیجهگیریها نشان میدهد بازار مسکن مسیری را بر مبنای متغیرهای داخلی و هزینههای تولید تا میکند. انتظار کاهشهای شدید یا جهشهای صرفاً ناشی از قیمت دلار، تصویر دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمیکند و خریداران باید با دید واقعبینانه و بر مبنای نیاز مصرفی وارد بازار شوند.
غیبی در خصوص هزینه ساخت مسکن تأکید کرد که در شرایط کنونی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد میشود. وقتی یک آپارتمان ۱۰۰ متری متوسط خریداری میشود، طبیعی است که انتظار امکانات و کیفیت ساخت مربوطه را نیز داشته باشید؛ این انتظارات، سبب میشود تا هزینه نهایی واحد به تقریباً ۳۰ میلیارد تومان برسد.
وی با اشاره به وضعیت فایلهای عرضهشده در بازار گفت: با وجود نگرانیهای ناشی از تبلیغات و تحلیلات غیررسمی، هنوز تقاضای واقعی برای خرید وجود دارد. این تقاضا از سمت خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و به دنبال مصرف شخصی و سکونت هستند، نه سرمایهگذاریهای کوتاهمدت. این تقاضای واقعی منجر به افزایش قیمتها میشود، چون فایلهای موجود محدودند و خریداران واقعی به دنبال واحدهای باکیفیت هستند.
این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: از سوی دیگر، فروشندگان در حال انتظار برای شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و در نتیجه نمیتوانند بهطور همزمان اقدام به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی موجب کاهش فایلهای مؤثر برای خرید میشود و به دنبال آن قیمتها افزایش مییابد.
غیبی در پایان گفت: در ماههای پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش مییابد؛ یعنی خانوارها تلاش میکنند واحدهای کوچکتر خود را به واحدهای بزرگتر تبدیل کنند. این الگوی رفتاری، به همراه تقاضای مؤثر محدود، یکی از دلایل فشار بر قیمتها و افزایش قیمت مسکن در بازار کنونی است.
وی در نهایت تأکید کرد که با وجود تبلیغات و تحلیلهای غیرواقعی در خصوص کاهش یا افزایش شدید قیمتها، توصیه ما به خریداران این است که اگر منابع مالی پایدار دارند، خرید مسکن را به تعویق نیندازند. بررسیهای میدانی نشان میدهد که فایلهای مؤثر محدود هستند و تقاضای واقعی موجب ثبات و حتی افزایش نسبی قیمتها شده است.
۲۲۳۲۵
