شکاف تاریخی و بی‌سابقه بین درآمد و قیمت مسکن/ علی‌رغم افزایش ۴۳ درصدی حقوق‌ها، همچنان رویاهای خانه‌دار شدن به دست نیافتنی می‌ماند

در سال‌های اخیر به ویژه در ماه‌های اخیر، بازار مسکن در فاز صعودی قرار گرفته و روند افزایش قیمت‌ها در اکثر مناطق شهری، به‌ویژه کلان‌شهرها شدت بیشتری به خود گرفته است. این روند به همراه تداوم تورم عمومی، افت قدرت خرید خانوارها و رکود در معاملات، تصویری پیچیده از یکی از اصلی‌ترین حوزه‌های اقتصادی جامعه ارائه می‌دهد.

بر اساس گزارشی از مهر، تحلیل میدانی فروش فایل‌‌ها نشان می‌دهد که فاصله میان توان مالی خریداران واقعی و قیمت‌های اعلام شده توسط فروشندگان به شکلی قابل توجه افزایش یافته است. همین موضوع موجب شده تا تعداد معاملات در سطح پایینی باقی بماند. در ماه‌های اخیر، به علت نوسانات ارزی، بسیاری از فروشندگان از ارائه واحدهای خود چشم‌پوشی کرده‌اند که در نهایت بر قیمت‌ مسکن تاثیر گذاشته است.

افزایش بی‌محابا قیمت مسکن در سایه تورم ساختاری

کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که رشد اخیر قیمت‌ها بیش از آنکه به نوسانات مقطعی ارتباط داشته باشد، ریشه در متغیرهای کلان اقتصادی دارد. افزایش نقدینگی، ناپایداری در بازار ارز، تورم در مواد اولیه ساختمانی و نداشتن دیدگاه روشن در سیاست‌گذاری اقتصادی، باعث شده مسکن به عنوان دارایی امن در برابر تورم تلقی شود. این نگرش سرمایه‌گذاری، باعث تقویت تقاضای غیرمصرفی و افزایش فشارهای قیمتی شده است.

در همین راستا، بازار مسکن ایران تحت فشار شدید تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارد. شکاف بین درآمد و هزینه مسکن، بخصوص در مورد دهک‌های متوسط و پایین به حدی رسیده که برای اغلب خانوارها، اطمینان از خرید خانه به رویای دور از دسترس تبدیل شده است. افزای continually افزایش قیمت هر مترمربع واحد مسکونی، توان بازپرداخت اقساط وام‌های بانکی را برای بخش زیادی از متقاضیان در سطح غیرقابل دستیابی قرار داده است.

رکود معاملاتی به موازات تورم قیمتی

یکی از ویژگی‌های فعلی بازار این است که رکود در معاملات همزمان با افزایش قیمت‌ها اتفاق افتاده است؛ پدیده‌ای که در ادبیات اقتصادی به «رکود تورمی» مشهور است. دفاتر معاملات ملکی از کاهش تعداد معاملات خبر می‌دهند، در حالی که قیمت‌های پیشنهادی همچنان با شیب صعودی همراه است. فروشندگان به استناد به تورم عمومی و هزینه‌های ساخت، از کاهش قیمت سر باز می‌زنند و خریداران نیز در ورود جدی به بازار با مشکل مواجه هستند.

همچنین هزینه‌های ساخت و ساز نظیر قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و عوارض شهرداری‌ها افزایش یافته که سازندگان را با حاشیه سود کمتری روبرو کرده است. این موضوع انگیزه‌ای برای شروع پروژه‌های جدید را کاهش داده و در میانه‌مدت می‌تواند بر تقاضای بازار تاثیر بگذارد.

ریشه‌های سیاستی بحران مسکن

برخی تحلیلگران بر این باورند که وضعیت کنونی بیشتر ناشی از ناکارآمدی و بی‌اثری سیاست‌های کلان اقتصادی است تا کمبود عرضه. طرح‌های حمایتی برای ساخت مسکن که با هدف افزایش عرضه و کمک به گروه‌های فاقد مسکن طراحی شده‌اند، به دلیل محدودیت‌های مالی، زمان طولانی اجرایی و مشکلات تأمین زیرساخت، نتوانسته‌اند بر بازار آزاد تأثیر محسوس بگذارند. در نتیجه، بازار آزاد همچنان مسیر خود را با توجه به انتظارات تورمی و تحولات در زمینه اقتصاد کلان ادامه می‌دهد.

کاهش قدرت خرید؛ چالش اصلی خانوارها

بررسی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها نشان می‌دهد که این شاخص در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطوح بی‌سابقه‌ای رسیده است. آخرین پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که با افزایش ۴۳ درصدی حقوق کارمندان در سال آینده، حداقل درآمد ماهانه این قشر به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد رسید و حتی با فرض افزایش حق مسکن کارگری به ۳ میلیون تومان، قدرت خرید واقعی این افراد برای ورود به بازار مسکن به شدت محدود خواهد بود.

در حالی که استاندارد جهانی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه حدود ۵ تا ۷ سال است، در بسیاری از مناطق شهری ایران این نسبت به بیش از ۲۰ سال رسیده و حکایت از فاصله شدید بین قدرت خرید و قیمت بازار دارد. این به معنای آن است که یک خانوار برای خرید یک واحد مسکونی متوسط، با پس‌انداز کامل درآمد خود، بیش از دو دهه نیاز دارد؛ فرضی که در عمل نزدیک به غیرممکن است.

در این شرایط، بازار اجاره نیز با فشار ناشی از افزایش قیمت مسکن، بالا رفته و مستأجران در وضعیت دشواری قرار دارند. افزایشی شدن نرخ اجاره بها همراه با تورم قیمت سایر کالاها و خدمات، سهم مسکن را از سبد هزینه خانوار به طور قابل توجهی افزایش داده است.

فاصله عمیق دستمزد و اجاره‌بها

در این باره، سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، با بیان اینکه افزایش حق مسکن کارگری از ۹۰۰ هزار تومان به حدود ۳ میلیون تومان، اگرچه به نظر می‌رسد رشد قابل توجهی باشد، در عمل نمی‌تواند در تأمین سرپناه نقشی مؤثر ایفا کند.

وی افزود: امروزه حتی کوچکترین واحدهای اجاره‌ای در برخی از مناطق تهران به بودجه‌ای بسیار فراتر از این رقم نیاز دارند و بدین‌سبب این حمایت عملاً تأثیر چندان زیادی برای مستأجران ندارد. حق مسکن کنونی شاید در آمار بزرگ به نظر بیاید، اما در واقعیات زندگی مستأجران به منزله پدیده‌ای ناچیز و کم‌اثر است.

محرمی نمین همچنین اشاره کرد: در سال‌های اخیر، سرعت افزایش اجاره‌بها به مراتب بیشتر از رشد اقلام مزدی بوده که این وضعیت، فاصله میان اقدامات حمایتی و دنیای واقعی معیشت مردم را بیشتر کرده است. وقتی بیشتر درآمد خانوار به اجاره‌بها اختصاص می‌یابد، دیگر تنها یک عنوان از دستمزد حمایتی باقی می‌ماند و تأثیر واقعی آن در مدیریت هزینه‌های زندگی کاهش پیدا می‌کند.

وی با تأکید بر اینکه بازار مسکن تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی است، ادامه داد: بدون کنترل تورم عمومی و مدیریت هزینه‌های تولید مسکن، و همچنین افزایش عرضه، هر رقمی که برای حق مسکن تعیین گردد، به سرعت کارایی خود را از دست می‌دهد.

این مقام صنفی تأکید کرد: مبلغ ۳ میلیون تومان قبل از اینکه به دست مستأجر برسد، در زیر فشار تورم بازار به بی‌اثر تبدیل می‌شود و نمی‌تواند با رشد بی‌پایان اجاره‌بها در تهران تطابق یابد. در صورتی که هدف حمایت واقعی از جامعه کارگری در این حوزه باشد، باید سیستمی تعریف شود که متناسب با تحولات بازار مسکن به‌روز شود و از داده‌های میدانی فعالان صنفی نیز بهره‌برداری گردد.

محرمی نمین گفت: سیاست‌گذاری در حوزه حق مسکن کارگری نیازمند تکیه بر واقعیت‌های بازار اجاره، تحلیل روندهای قیمتی و هماهنگی با سیاست‌های کلان اقتصادی است؛ در غیر این صورت، هرگونه افزایش عددی بدون ایجاد پشتوانه ساختاری، دوام نخواهد داشت.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان خاطرنشان کرد که اتحادیه مشاوران املاک آمادگی دارد تجربیات عملی و اطلاعات میدانی خود از بازار مسکن تهران را برای کمک به تصمیم‌گیری‌های دقیق‌تر در اختیار سیاست‌گذاران قرار دهد.

آینده قیمت مسکن چگونه خواهد بود؟

چشم‌انداز بازار مسکن در کوتاه‌مدت به متغیرهای کلان اقتصادی وابسته است. اگر روند تورم کنترل نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، انتظار کاهش قابل توجهی در قیمت‌ها بعید به نظر می‌رسد. از سوی دیگر، ایجاد ثبات اقتصادی، مدیریت بهینه رشد نقدینگی و اجرای سیاست‌های هدفمند حمایتی می‌تواند به تدریج انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازار را به سمت تعادل هدایت نماید.

اگرچه کارشناسان بازار مسکن به تازگی از نشانه‌های بازگشت رونق در این حوزه صحبت می‌کنند، اما به طور کلی، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که رفع چالش‌های آن صرفاً با مداخلات بخشی امکان‌پذیر نیست و نیاز به اصلاحات بنیادی در سطوح سیاست‌گذاری کلان اقتصادی دارد. اصلاحاتی که به طور همزمان بتواند ثبات قیمتی، افزایش قدرت خرید و رونق تولید مسکن را تحقق بخشد.

۲۲۳۲۲۵