تحلیل مهمی درباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵/ آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه است

بازار مسکن در آستانه سال جدید با جهش قابل توجه نرخ ارز و افزایش ۷۵ درصدی قیمت دلار نسبت به زمستان گذشته مواجه شده است. به‌طور همزمان، گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان‌دهنده تورم ۶۱ درصدی در هزینه‌های ساخت است. این رقم به‌طور مستقیم بر هزینه‌های نهایی آپارتمان‌های نوپا تاثیر خواهد گذاشت. در این میان، قدرت خرید متقاضیان نقش بسیار حائز اهمیتی دارد که می‌تواند میان اعداد پیشنهادی و قیمت‌های نهایی معاملات فاصله ایجاد کند.

فرارو نیز به نقل از مرکز آمار اظهار داشته که تورم نقطه‌ای هزینه ساخت مسکن در تهران برای پاییز امسال ۶۱ درصد تخمین زده شده است. این بدان معناست که هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در پاییز نسبت به پاییز سال گذشته به‌طور متوسط ۶۱ درصد افزایش یافته است.

با بررسی جزئیات این گزارش، تصویری واضح‌تر از فشار هزینه‌ها بر سازندگان حاصل می‌شود. در میان گروه‌های اجرایی، هزینه‌های مرتبط با گروه چوب با جهش عجیب ۹۶ درصدی روبرو شده است. این گروه که شامل اقلامی مانند درب‌های چوبی، کابینت‌سازی و دکوراسیون داخلی می‌باشد، در تعیین قیمت نهایی آپارتمان‌های نوساز تاثیر بسزایی دارد. این افزایش شدید قیمت در این بخش مستقیماً بر بودجه پروژه‌های در حال تکمیل که قرار است در سال ۱۴۰۵ به بازار معرفی شوند، اثرگذار خواهد بود.

شاخص خدمات که شامل هزینه‌هایی نظیر دستمزد کارگران ماهر و ساده ساختمانی است، شاهد رشدی ۷۵ درصدی بوده است. این افزایش در هزینه دستمزد نقش عمده‌ای در جهش قیمت تمام‌شده خواهد داشت. در کنار این افزایش، گرانی مصالح اولیه مانند سیمان و آهن‌آلات، سبب می‌شود که سازندگان برای حفظ حاشیه سود معقول خود، ناگزیر به افزایش قیمت فروش نهایی شوند.

تورم ۶۱ درصدی در نهاده‌های ساختمانی به‌عنوان یک عامل اساسی، مانع از کاهش قیمت‌ها در سمت عرضه شده و کف قیمت نوسازها را برای سال ۱۴۰۵ بالا می‌برد.

نقش قدرت خرید در پیش‌بینی قیمت مسکن برای سال ۱۴۰۵

افزایش قیمت دلار و بالا رفتن هزینه‌های ساخت بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد، اما نباید اهمیت قدرت خرید خانوار را در این معادلات نادیده گرفت. این متغیر می‌تواند تاثیر این دو عامل را در زمینه تبدیل قیمت‌های پیشنهادی به قیمت‌های نهایی معامله تحت‌تاثیر قرار دهد.

با نگاهی به قیمت یک واحد مسکونی معمولی در تهران و مقایسه آن با سطح درآمدی دهک‌های مختلف جامعه، شکاف عمیقی نمایان می‌شود. بررسی جدیدترین فایل‌های مسکونی در شهری مانند تهران نشان می‌دهد که قیمت آپارتمان ۷۵ متری در مرکز شهر به چند ده میلیارد تومان رسیده است. اما قدرت پس‌انداز و تسهیلات بانکی قادر به پوشش این ارقام نیست.

زمانی که قدرت خرید با قیمت‌های پیشنهادی همخوانی نداشته باشد، بازار به مرحله‌ای می‌رسد که معمولاً از عبارت رکود معاملاتی برای آن استفاده می‌شود. در این شرایط، فروشندگان بر حسب نرخ روز دلار و هزینه‌های بالای ساخت قیمت‌گذاری می‌کنند، اما نبود خریدار واقعی که توان پرداخت این مبالغ را داشته باشد، منجر به انباشت فایل‌های فروش می‌شود.

این پدیده در سال ۱۴۰۵ می‌تواند فشار مضاعفی بر فروشندگان نیازمند پول یا سازندگانی که به نقدینگی برای آغاز پروژه‌های جدید نیاز دارند، وارد کند تا آنها به بازنگری در قیمت‌های اعلامی خود بپردازند.

۲۲۳۲۵